Как делится ипотека при разводе

Развод при совместной ипотеке создает немало вопросов, особенно в тех случаях, когда у бывших супругов остались дети. Если залоговая недвижимость была приобретена непосредственно в браке, то считается совместно нажитым имуществом. Кому тогда достанется жилье при бракоразводном процессе, каким образом его можно поделить и за кем остается обязательство погашать ипотечную задолженность? Ответим на эти вопросы в нашей статье.

Какие особенности раздела ипотечной квартиры нужно учитывать при разводе

В большинстве ситуаций, при расторжении брака муж и жена поровну делят, как жилплощадь, так и оставшийся долг по кредиту. Но бывают и другие условия, особенности которых важно учитывать при разделе ипотечной квартиры:

1. Переоформление залогового жилья и ипотеки с согласия банка. Финансовая организация должна видеть пользу для себя, прежде чем дать согласие на передачу обязанностей. Например, если большая часть кредита уже была выплачена, при этом не было просрочек. Зарплата заемщика, которому передается обязательство, должна позволять производить выплаты. Но даже в этом случае банк не всегда идет навстречу и может потребоваться судебное вмешательство.
2. Передача недвижимости через суд. Если банк не видит для себя выгоды в переоформлении квартиры на одного из супругов, можно обратиться в суд. Но это не всегда выгодно, так как жилое имущество переходит мужу или жене, а обязанность ежемесячно выплачивать долг по ипотеке остается за обоими. Изменить это без согласия банка нельзя, так как был составлен кредитный договор.
3. Переоформление квартиры, в приобретении которой использовался маткапитал. Доля недвижимости в этом случае делится между бывшими супругами и их детьми. Если часть квартиры была оплачена собственными средствами мужа или жены, то она сохраняется за ним.

Варианты раздела квартиры в ипотеке при разводе

Существует немало вариантов того, как можно разделить ипотеку при разводе между супругами. Выбор зависит от того, кому планируется передача залоговой недвижимости и обязанностей по выплате долга по кредиту. Если бывшие супруги пришли к обоюдному соглашению.

• Распределение на равные части. Обычно собственность, которая является совместно нажитым имуществом в браке, делится поровну при бракоразводном процессе. Но имеются исключения - например, если использовались средства маткапитала или один из супругов вложил при покупке деньги, полученные по наследству. Так же будет разделен ипотечный долг - каждый участник договора будет обязан выплачивать свою часть. Если такие условия не устраивают, ситуацию можно урегулировать в судебном порядке.
• Продажа залогового жилья для оплаты оставшегося долга по ипотеке. Если ни один из супругов не планирует проживать в ипотечной квартире, можно договориться с банком о ее продаже и погашении кредитных долгов. Здесь имеются свои подводные камни. Во-первых, не каждый банк согласится на продажу недвижимости, находящейся в залоге. Найти покупателя на такой объект также становится непросто. Если с момента приобретения собственности не прошло трех лет, то заемщикам придется заплатить налог с продажи. При условии, когда банк пошел навстречу и покупатель нашелся, можно также предложить переоформить ипотеку на нового заемщика. В этом случае он сразу получает и новую квартиру (причем по цене, значительно ниже рыночной) и кредитные обязательства с теми же сроками и ставкой.
• Передача обязанностей по выплате кредита второму супругу. Обычно эта ситуация актуальна при добровольном отказе мужа или жены от квартиры. При этом недвижимость была оформлена на обоих, но без нотариально заверенного выделения долей. В этом случае обычно и обязательства по выплате ипотеки осуществляет один из супругов, которому они в полной мере и переходят при разводе. При одинаковом участии мужа и жены во вкладе в первоначальный взнос, стороне, получившей залоговое имущество и обязанности по выплате кредита, нужно будет его компенсировать.
• Раздел ипотеки после развода с денежной компенсацией. Не лишним будет составление расписки одного из супругов об обязательствах. Так, если после развода квартира остается общим имуществом, но бывший муж или жена отказывается платить по расписке, можно взыскать деньги через суд. Обращаться с таким требованием в суд можно не чаще раза в три года. Кроме того, от неплательщика можно потребовать проценты за несвоевременную передачу денежной компенсации.
• Выдел доли в натуре. К такому способу раздела имущества обращаются довольно редко, с учетом сложности процедуры, но все же подобные сделки проводятся. В чем заключается процесс переноса недвижимости из общей совместной в долевую с указанием конкретных частей? По сути, жилая собственность делится на два отдельных объекта с отдельным входом, собственной кухней и санузлом. Чаще всего это актуально при разделении частного дома, в случае же с квартирой вероятность получения разрешения на выдел доли весьма мала. Возможность устанавливается экспертизой. Придется потратить немало средств еще перед ее проведением, ведь нужно сделать обе части жилого объекта полностью автоматизированными. Потребуется разделить трубы отопления, газа, системы водоснабжения, электропроводку, оборудовать дополнительные помещения для санузла, кухни. Также нужно получить заключение о безопасности изменения схем инженерных коммуникаций. Экспертиза может потребовать возведение стен между частями дома, перенос помещений. Расходы могут оказаться настолько внушительными, что намного проще продать недвижимость и поделить полученные средства. Особенно, если доли оказались неравными и одному из супругов вовсе может достаться слишком маленькая часть, не особо пригодная для проживания.
• Отказ от прав на недвижимость с добровольным погашением ипотеки. При таком исходе, дом или квартира остается у одного из супругов, при этом обязанности по выплате ипотеки сохраняются за другим или делятся поровну. Так, чаще всего, делится ипотека при разводе с детьми, когда жилое имущество сохраняется за бывшей женой. Банк переоформляет недвижимость в ее единоличную собственность, при этом за мужем сохраняются обязанности заемщика по ипотечному кредиту. Если один из бывших супругов перестает погашать платежи, кредитор вправе требовать долг с них обоих.

Сценарии, когда жилье было приобретено до брака

Существуют также случаи, когда недвижимость была куплена перед оформлением брака или при совместном проживании, без регистрации отношений. Как в таком случае происходит деление ипотечных обязательств?

1. Покупка жилья до брака. Допустим, один из супругов еще до оформления своих отношений взял квартиру в ипотеку. Зарегистрирована она как его личная собственность, поэтому не подлежит разделу при разводе. Но есть одно условие. Если выплаты по ипотечному кредиту осуществлялись уже во время брака как мужем, так и женой, второй супруг имеет право на возврат половины внесенных платежей. Несмотря на то, что недвижимость принадлежит только одному, деньги тратятся общие. Конечно, при наличии брачного договора и прописанных в нем условиях, ситуация может быть другой. Но такая практика в России сегодня встречается крайне редко.
2. Раздел имущества и ипотеки при совместном проживании. Пара решила взять ипотеку на основании исключительно обоюдного доверия. Другими словами, не было ни заключено брака, ни составлено письменной расписки. Если на руках нет никаких документов, подтверждающих совместное участие в выплате ипотеки и видах на недвижимость, потребовать возвращение части платежей платежей не удастся. Ровно как и части приобретенного жилья. Но и здесь есть свои варианты. Например, пара может приобрести квартиру в общую долевую собственность, тогда у каждого будет личная часть. Бывают и ситуации, когда жилье и кредит оформляются на родственника. При этом сами платежи производит пара, каждый по половине. Опять же, без письменной расписки ситуация довольно незащищенная - при расставании ни у кого из них нет прав на недвижимость, все они остаются у того самого родственника. А значит, один из пары остается ровно ни с чем. Никакой суд не позволит возместить потраченные на выплаты ипотечного кредита средства. Это крайне важно учитывать при покупке недвижимости в ипотеку без документального заверения обоюдного участия, какая бы степень доверия ни была у пары.

Как разделить недвижимость, приобретенную в период брака

В Гражданском кодексе РФ прописаны обязательства супругов при заключении брака. В том числе, это касается совместной собственности - муж и жена в праве установить долевую собственность недвижимости, которая была приобретена в период брака. Если этого не было сделано, поделить квартиру в ипотеке при разводе можно будет поровну. Но, как мы уже рассмотрели ранее, существует немало вариантов того, как можно разделить недвижимость, в зависимости от пожеланий самих супругов. Особенно, если дело передается в суд.

Что делать, если у супругов заключен брачный договор

В брачном договоре можно прописать любые положения, которые касаются общего имущества. Тогда разделение будет производиться на основе определения долей, прописанного в документе. В целом, брачный договор - это выгода для обеих сторон, ведь он оберегает от всевозможных «сюрпризов», которые могут возникнуть в случае развода. Но заключается он довольно редко, ведь многие считают этот шаг выражением недоверия своей паре. Хотя в той же Европе брачные договоры - практически повсеместная практика, которая никак не отражается на отношениях мужа и жены.

Как быть, если брачный договор не заключен

Если не заключить договор, стоит рассчитывать на разделение имущества и ипотеки, прописанное в Гражданском кодексе - поровну между обоими участниками. Конечно, равенство долей может быть пересмотрено судом в пользу детей или одного из супругов. Такое происходит в случае, если второй супруг не является платежеспособным, получил денежную компенсацию или добровольно отказался от прав на недвижимость.

Как делится ипотека при разводе супругов если есть несовершеннолетние дети

При разводе супругов, у которых остались дети, не достигшие совершеннолетия, раздел имущества будет производиться в их пользу. Так, суд может решить увеличить долю того из супругов, с кем остаются дети. Отдельной ситуацией можно считать ту, когда квартира приобреталась с использованием маткапитала.

Как разделить квартиру, приобретенную на средства материнского капитала

Согласно условиям выдачи бюджетных средств для семей, в которых родился ребенок, родители обязуются выделить малышу долю недвижимости, приобретенной с использованием маткапитала. При разводе супруги не смогут компенсировать эти средства, так как они имеют целевое назначение и не относятся к общему имуществу. Разделить квартиру в ипотеке при разводе потребуется не только между бывшими мужем и женой, но и их детьми, являющимися участниками общей долевой собственности.

Могут ли дети сохранить за собой права на квартиру, приобретенную на материнский капитал, если родители разведутся?

Да, так как они считаются участниками долевой собственности на недвижимость. Если доли между членами семьи не были выделены, решением вопроса займется суд.

Как разделить квартиру, купленную по военной ипотеке

Здесь ситуация практически аналогична покупке недвижимости с использованием материнского капитала. Если была оформлена военная ипотека, то средства из госбюджета выделяются военнослужащему, а значит - не подлежат разделу при разводе. Регулярные платежи также вносятся Росвоенипотекой, поэтому купленная квартира является личным имуществом одного из супругов. Поэтому разделить ее в случае развода можно лишь в случае, когда помимо целевых средств использовались деньги из личного бюджета семьи. Например, если они были использованы для первоначального взноса и его размер оказался внушительным, муж или жена военнослужащего может получить долю в приобретенной квартире. Другая возможность возникает в том случае, когда военный был уволен и остаток по ипотеке оплачивался из средств семьи до расторжения брака.

Варианты раздела недвижимости, приобретенной как по военной ипотеке, так и за счет средств материнского капитала

Бывают и ситуации, когда для покупки квартиры использовались сразу несколько программ господдержки - военная ипотека и материнский капитал. Как в таком случае делится имущество в ипотеке при разводе?

Прежде всего, нужно учитывать то, что в случае оформления подобной сделки маткапитал может использоваться в двух случаях:

1. Для погашения долгов по ранее оформленной военной ипотеке;
2. Для внесения первоначального взноса (только в том случае, если ребенку исполнилось три года с момента появления у матери прав на получение целевых средств).

В обоих случаях купленная квартира оформляется в общую долевую собственность семьи с детьми, где свою долю имеет каждый участник. При разводе супругов суд не будет рассматривать ситуацию стандартно, когда большая часть недвижимости переходит родительнице с детьми или военнослужащему. Как правило, оцениваются разные факторы - обстоятельства по делу, личный вклад каждого из супругов, интересы несовершеннолетних детей. Поэтому решение суда в разных ситуациях может различаться.

Особенности раздела дома и земельного участка, находящихся в ипотеке

Частный дом и земельный участок, на котором он расположен, расцениваются как единое целое. Поэтому при разделе такого имущества, бывший муж или жена получает не только половину дома, но также половину участка. Отличием от разделения квартиры в этом случае будет возможность выделения доли в натуре. Для этого потребуется поделить дом на две автономные части. Иными словами, оборудовать в каждой выделенной доле отдельный вход, санузел, кухню, разделить коммуникации и т.д.

Проблемы, которые могут возникнуть при разделе ипотеки при разводе

Не всегда поделить ипотеку при разводе супругов удается при их обоюдном согласии - бывший муж или жена может вовсе отказаться от выплаты задолженности. Нередко и банк препятствует разделу, отказывая в переоформлении кредитного договора. Что стоит предпринимать в этих случаях?

• Если один из супругов отказывается оплачивать ипотеку. При равном делении прав на недвижимость, поровну делится и невыплаченная задолженность. Но может возникнуть ситуация, например, когда муж вносит свою часть платежей, а жена свои обязательства не выполняет. Из-за этого банк получает не полную сумму платежа и начисляет неустойку. Муж, внося оплату, каждый месяц погашает лишь неустойку, при этом сама задолженность остается неизменной. Единственный способ вырваться из этого замкнутого круга - вносить полную сумму платежей. Тогда после погашения ипотечного долга можно обратиться в суд за взысканием с жены половины от выплаченной финансовой организации суммы. Увы, но сделать это можно лишь с согласия жены, к тому же, потребовать ее долю в квартире также не удастся, если это единственное жилье бывшей супруги. Этим правом обладает исключительно кредитор.
• Если банк не переоформляет ипотечный кредит. Будучи коммерческой организацией, банк, в первую очередь, ищет выгоду для себя. Ему важно получить обратно все выданные в долг средства, интересы же заемщиков редко когда учитываются. Поэтому не всегда можно рассчитывать на переоформление долга или возврат части денег одному из супругов. Например, если погашено еще меньше половины задолженности или доход мужа/жены не позволяет вносить платеж, установленного размера. Избежать проблем с разделом имущества и ипотеки можно, если подстраховаться заранее - составить брачный договор еще до оформления кредита.