Чем отличаются апартаменты от квартиры, плюсы и минусы

Все чаще мы слышим о таком типе недвижимости, как апартаменты. Вот только использовать это понятие стали вовсе не по назначению, называя так даже обычные квартиры в новостройках. Покупка жилого помещения - это дело, с которым лучше обращаться за помощью профессионалов. Ведь современная коммерческая недвижимость и ее разделение на разные виды может запутать любого человека. В статье мы рассмотрим особенности нового для жителей России вида недвижимости, нюансы с точки зрения закона и чем квартира отличается от апартаментов простыми словами.

Отличие апартаментов от квартиры по закону

В апреле 2021 года Госдума опубликовала новый законопроект, который стал известен как “закон об апартаментах”. Под конец года его сняли с рассмотрения, и по нынешний день у этого типа недвижимости нет узаконенного правового статуса. Несмотря на это, оценивая отличие апартаментов от жилой квартиры, можно опираться на мнения, выдвинутые законопроектом:

• апартаментами не являются уже сданные квартиры, или недвижимость в возводимых новостройках;
• к жилому фонду их можно отнести только при строительстве в новом типе домов - “многофункциональных зданиях”, которые совмещают жилые помещения с нежилыми;
• застройщики будут обязаны относить такой тип жилья к квартирам и использовать эскроу-счета (с учетом требований ФЗ №214);
• получить прописку можно только по факту принятия законопроекта, т.к. в этом случае на них будет распространяться действие Жилищного кодекса.

Соответственно, до тех пор, пока законом не будет принят соответствующий юридический акт, апартаменты в нашей стране не причисляются к жилому фонду, что явно отличает их от обычных квартир. Но это вовсе не единственное их отличие.

Содержание общего имущества

При покупке квартиры любой владелец недвижимости становится еще и совладельцем общего имущества. К нему относятся подвальные помещения, фасад, общие балконы, крыша и пр. Несмотря на то, что вы не сможете распоряжаться этим имуществом, продавать или выделять в натуре, в то же время, без согласия совладельцев им нельзя воспользоваться третьей стороне. Так, подвал нельзя сдать под коммерческое помещение, а на фасаде нельзя разместить баннер, если жители дома не дали на это свое согласие. Также каждый житель имеет право участвовать в вопросах благоустройства придомовой территории и менять управляющую компанию.

Нюанс заключен в том, что совладелец общего имущества каждый месяц оплачивает его содержание. И если для владельцев обычного жилья платить за обслуживание лифтов, ремонт подъездов, крыши и т.д. - дело привычное, то приобретая апартаменты нужно быть готовым к завышенным суммам содержания общего имущества. Все потому, что многофункциональные здания зачастую включают как жилые помещения, так и офисы, торговые залы, холлы, вестибюли, входные группы. И даже если вы никогда не посещали фитнес-зал в подвале дома, теоретически, управляющая компания может потребовать плату за содержание этой части здания. Это же касается новостроек класса премиум или элит, перечень услуг которых включает работу садовников, дворецких и консьержей.

Как осуществляется управление домом

При управлении домом, разница между апартаментами и квартирой заключается в том, что голоса жильцов обычного многоквартирника распределяются поровну при решении общедомовых вопросов. Исключение составляет незначительный перевес при владении большим количеством квадратных метров. Но чтобы голос собственника имел исключительный вес, нужно владеть более, чем 50% дома. И если для обычного дома это редкость, то для апартаментов - привычное дело. Нередко половину здания выкупает предприниматель, чтобы сделать из него гостиницу или торговый центр. Тогда именно он и будет полноценно заниматься управлением дома и решением всех вопросов, связанных со зданием.

Какие отношения с соседями

То, чем явно отличаются апартаменты от квартиры в новостройках - отсутствие требований по тишине и звукоизоляции. Если в обычном доме, как известно, нельзя шуметь после 23:00, и у соседей есть полное право вызвать наряд полиции, то жители апартаментов могут хоть до утра играть на барабанах. Все потому, что коммерческие помещения могут иметь разное назначение, но оно всегда нежилое. Владелец может использовать собственность так, как ему вздумается. Жить здесь, как на жилой территории, или организовать здесь студию звукозаписи, офис, открыть кафе или небольшую гостиницу для приезжих. То же касается и соседей, поэтому жителям не стоит удивляться внезапным рэп-баттлам за стеной посреди ночи. Чего не скажешь о владельцах квартир, где строго запрещено легально проводить подобную деятельность. Конечно, и в обычном многоквартирнике можно договориться о переводе помещения в нежилой фонд. Но на это предстоит потратить немало времени, к тому же, позволено это только владельцем недвижимости на цокольном этаже.

Изъятие недвижимости за долги

Стоит теперь сказать и о серьезном преимуществе квартир. Например, если речь идет о изъятии недвижимости за накопленные у владельца задолженности. Никто не имеет права выселить человека из его единственного жилья, даже если он должен огромную сумму банку или любой иной финансирующей организации. Правило это касается только той собственности, которая полноценно принадлежит жильцу - если это ипотечная недвижимость, которая все еще находится в залоге, есть риск оказаться на улице.

Отличие апартаментов от квартиры заключается в том, что даже единственную собственность могут отобрать и выставить на продажу в счет долга. Все потому, что они не являются жилым фондом, а значит, у взыскателей нет никаких ограничений. Тут абсолютно неважно, что это единственное жилье владельца, выбранное для постоянного проживания. Для приставов апартаменты являются таким же активом, как любая нежилая зона, на которую можно наложить арест. Поэтому, если вы беспокоитесь о своем будущем, при покупке недвижимости выгоднее будет делать выбор в сторону квартиры.

Налоговые вычеты при покупке квартиры и апартаментов

Этот нюанс также при сравнении преимуществ способствует перевесу в пользу квартир. Если недвижимость покупалась в браке и ранее ни одним из супругов не была использована возможность получения налогового вычета, можно обратиться за поддержкой государства. Будущий владелец жилья сможет вернуть 13% от суммы процентов по ипотечному кредитованию и до 510 тысяч рублей налогового вычета. Соответственно, государственные выплаты предусмотрены только для покупателей официально жилой площади. При покупке апартаментов никаких “бонусов” не предоставляется.

Государственная поддержка и маткапитал

Как можно понять, любая господдержка направлена исключительно на квартиры. Приобретая недвижимость в жилой новостройке, можно воспользоваться льготной ипотекой, а при рождении ребенка - материнским капиталом, покрывающим часть кредита на жилье. Этим отличаются апартаменты от обычной квартиры - при покупке коммерческого помещения не стоит рассчитывать на поддержку государства.

Покупка квартиры и апартаментов в ипотеку

Покупка недвижимости в ипотеку будет также различаться - выгода и здесь на стороне покупателей недвижимости в ЖК. К примеру, семья берет ипотеку на жилье на 15 лет под 10%. Первоначальный взнос составил 4 млн. руб. - значит, каждый супруг сможет вернуть вычет 520 тыс. руб. (если считать по 2 млн. на каждого). Также семья вернут 390 тыс. руб. за проценты. Таким образом, суммарная господдержка составит 910 тыс. руб. Если же на схожих условиях приобретались апартаменты, государство ничего не вернет владельцу, так как на это не имеется законных оснований.

Регистрация жильцов по месту жительства

Проживающий на территории коммерческого помещения не имеет возможности оформить прописку. Это означает, что у владельца жилья нет постоянного места жительства. Зарегистрироваться официально могут только владельцы квартир.

Тарифы и нормативы для коммунальных платежей

Регулировкой системы тарифов и нормативов для коммунальных услуг занимается правительство, руководство регионов официально устанавливает нормы для населения. Но владельцы недвижимости в жилых домах имеют полное право обратиться в прокуратуру, если отмечают завышенные показатели. Существуют законы, которые позволяют подать жалобу на управляющую компанию с пожеланием перерасчета суммы за коммунальные услуги. Но преимуществом таким обладают только владельцы квартир. При проживании в доме коммерческого типа приходится довольствоваться теми тарифами, которые были установлены.

Как считают налог на имущество

Ежегодно владельцы квартир должны оплачивать налог на имущество. Его расчет производится на основе кадастровой стоимости - 0,1-0,15% от ее показателя. Из площади жилья нужно вычесть 20 квадратных метров, и произвести расчет с учетом оставшейся жилой зоны. Налоги для жителей апартаментов рассчитываются другим образом - с учетом земли под здание:

• если земля под гостиницу - 0,5;
• если земля под здание общественного или делового типа - 2%.

Ничего вычитать не нужно. Поэтому, как можно понять, налог на имущество здесь будет заметно выше.

Социальная инфраструктура, технические требования и стандарты

У любого возводимого сегодня многоквартирного дома должна быть соответствующая социальная инфраструктура. Это означает, что неподалеку от жилого комплекса необходимо располагать детские сады, школы, поликлиники, торговые объекты. Расчеты контролируются государством, осуществляются с учетом планируемого количества семей, проживающих на территории. Для жителей коммерческих зданий такого не предусмотрено. Даже если планируется, что здесь будут проживать семьи с детьми, никто не обязан заботиться о расположении поблизости детских садов и школ.

Что касается технических требований и стандартов, отличие между квартирой и апартаментами будет выражаться в комфорте для жильцов. Как мы уже ранее отметили, жилой дом не может предоставить возможность сдачи площади под коммерцию. Исключение составляет только первый этаж. В то же время, проживая в апартаментах, совсем не удивительно, если, выходя из своего жилища в подъезд вы увидите очередь в “фотостудию”, которая находится по соседству. Все потому, что здесь отсутствуют строгие нормы и требования по шумоизоляции, планировке помещений. Также не контролируются и используемые стройматериалы, по сравнению с возведением многоквартирного ЖК.

Когда апартаменты лучше квартиры

Мы рассмотрели практически все то, чем отличаются апартаменты от квартиры, и может возникнуть логичный вопрос - а есть ли вообще ситуации, когда приобретение первых будет оправдана? Плюсы у такого вида недвижимости, конечно, тоже есть:

• Цена. Несмотря на то, что содержание коммерческого типа жилья может влететь в копеечку, сама покупка будет на 15-20% дешевле жилой недвижимости той же площади.
• Внутренняя инфраструктура. Хоть по соседству с домом может и не оказаться школ или поликлиник, в самом доме будет полно предприятий, среди которых офисы, магазины, фитнес-зал, помещения для коворкинга и пр. Но для некоторых такое преимущество может оказаться минусом.
• Прибыльное вложение. Для большинства банков, коммерческая недвижимость выступает в роли залога для получения ипотечного кредитования. При этом, само помещение может сдаваться под аренду физическим или юридическим лицам. Чаще всего такие помещения обустраивают под гостиницы.

Могут ли апартаменты перевести в жилой фонд

Сегодня все еще складывается сложная ситуация с определением апартаментов. В 2020 году Минстрой РФ вовсе планировал запретить их строительство, а в 2021 их планировали узаконить, введя понятие “многофункционального здания”. Вот только ни законопроект не был принят, ни строительство домов этого типа не прекратилось. Но, учитывая популярность такой недвижимости за рубежом, будет ли когда-нибудь присвоен им правовой статус в нашей стране остается вопросом времени.

Апартаменты и квартира в чем разница