Как правильно сдать квартиру: пошаговая инструкция

В связи с внешними факторами, такими как падение ставок по депозитам и принятие закона о налогах на банковские вклады, инвестирование в недвижимость стало самым объективно выгодным. Но такой рост популярности сдачи квартир в аренду заметно повысил и конкурентность на рынке — сегодня даже хорошее жилье сдать бывает непросто. Как подойти к этому правильно и подготовить квартиру к сдаче, чтобы она стала привлекательной для потенциальных арендаторов? Рассмотрим этот вопрос в статье.

Выносим весь мусор

Первое, о чем нужно позаботиться — вывезти все ненужные вещи. Вряд ли новым жильцам захочется делать это самим, а жить среди старья чужой семьи тоже не самая приятная перспектива. К тому же, расхламление позволит освободить больше жилой площади в квартире, а чем просторнее она будет выглядеть, тем выше шансы, что арендаторы согласятся именно на ваше предложение.

Те, кто в поисках жилья, скорее выберут более дорогое предложение, чем жилплощадь со старыми сервантами и продавленными диванами. Даже пустую квартиру сдать проще, чем буквально “пропахшую” прошлым веком недвижимость. Старый текстиль (матрасы, ковры, покрывала) также стоит “ликвидировать” — такие пылесборники не только вид жилью подпортят, но и придадут ему специфический запах.

Что насчет большого количества старой одежды, то ее можно сдать в переработку, секонд-хенды или благотворительный фонд. Широко распространено размещение объявлений на Авито или Юле. Здесь можно без труда найти желающих приехать и забрать вещи за символическую цену.

Убираем личные вещи

Следующий шаг после вывоза всего мусора — уборка личных вещей. В квартире, сдающейся в аренду, ничего не должно напоминать о бывших жильцах. Если, конечно, она сразу не была приобретена для этих целей. Нужно убрать все фотографии, картины, книги, декор, который может не прийти по душе новым жильцам. Квартира должна создавать нейтральное впечатление — если потребуется, арендатор самостоятельно в дальнейшем обустроит ее по собственному вкусу.

Особо внимательно необходимо подойти к подготовке жилья, которое ранее уже сдавалось. Тем более, если за последний месяц вы его вовсе не посещали. Тщательно проверьте, не осталось ли личных вещей предыдущих арендаторов, оцените качество проводки, сантехники и всех приборов. Обязательно хорошо проветрите помещение. Сделать это лучше заранее, а не перед непосредственным приходом клиента, желающего осмотреть потенциальное место проживания. Тогда не потребуется руководствоваться советами по типу “заварите кофе или воспользуйтесь освежителем воздуха, чтобы дома был приятный запах”. Такие меры у особо придирчивых арендаторов могут лишь вызвать соответствующие мысли — в квартире пахло настолько плохо, что пришлось это скрывать.

Начинаем с ремонта

Если состояние жилья оставляет желать лучшего, то одним только выносом вещей не обойтись. Отколовшаяся плитка в ванной, старый, обшарпанный паркет и потолок с пятнами, напоминающими о затоплении — все это способно заставить человека передумать снимать жилье у вас. Квартиранты ожидают новый, свежий ремонт. При этом он не должен быть какой—то вычурный, изысканный. Достаточно того, чтобы квартира выглядела чистой и ухоженной.

Несколько советов, которыми не стоит пренебрегать перед сдачей недвижимости арендаторам:

• поклейка обоев не обязательна, достаточно выровненных, окрашенных стен;
• старайтесь выбирать светлые тона. Темная гамма осталась в прошлом, вместе с соответствующей мрачной, “советской” мебелью;
• деревянные окна замените на пластиковые стеклопакеты. Практически 90% потенциальных квартирантов отказываются от предложения, если видят старые рамы, от которых не стоит ожидать хорошей шумо- и теплоизоляции;
• чтобы не возникали проблемы со стороны коммунальных служб, установите счетчики на воду;
• в пустую квартиру лучше вносить минимум мебели (бытовую технику, кухонный гарнитур, кровать). Остальное квартиранты могут перевезти со своего прошлого места жительства или же договориться о покупке с арендодателем.

Учитывайте, что при установлении цены арендной платы нужно учитывать не только качество ремонта, но и локацию самого дома. Даже самый дорогой ремонт незначительно повлияет на стоимость недвижимости, если она находится в старой “сталинке” на окраине города.

Что должно быть в съемной квартире

Будущих квартирантов в основном волнуют три основных вопроса — есть ли где спать, оборудована ли кухня и есть ли место, где можно хранить свои вещи. Соответственно, в съемной квартире обязательно должна быть кровать, плита, холодильник и шкаф или комод. Это “план минимум”, который в идеале дополняется бытовыми приборами и техникой. Чтобы гарантировать комфорт арендаторам, не лишним будет приобрести электрочайник, микроволновку, небольшой телевизор, а главное — провести интернет. На кухне желательно наполнить ящики столовыми приборами и посудой, а в спальню купить одеяла и подушки. Также не стоит забывать о таких важных мелочах для проведения уборки, как тряпки, швабры, веник с совком.

Сдавать с мебелью или без?

Этим важным вопросом задаются многие инвесторы, сдающие недвижимость в аренду. На самом деле, все зависит от того, насколько быстро вы хотите сдать жилье и сколько хотите на этом заработать. Пустую квартиру можно выставить на сайты объявлений уже сразу после покупки (конечно, если в ней проведен чистовой ремонт), не нужно тратить время и средства на закупку мебели. Тем более, это стало распространенной практикой, особенно в домах комфорт-класса — когда жильцы въезжают в пустую жилплощадь со своей мебелью. Но есть и обратная сторона медали. Таких желающих можно встретить нечасто, поэтому объявление может долго бороздить просторы интернета. Да и цена сделки будет существенно ниже, по сравнению с предложениями, которые включают базовую мебель.

Сдача квартиры

Когда задача подготовить квартиру к аренде уже решена, самое время переходить к следующему этапу — передаче ее новым жильцам. Если ранее вы с этим не сталкивались, и не знаете, как правильно определить цену, где искать клиентов, как юридически грамотно составлять договор и пр., обратитесь к профессионалам:

• Специализированные агентства полноценно берут на себя задачу от поиска претендента на проживание в квартире до заключения договора. Обычно это крупные компании с целым штатом риелторов, поэтому и цена услуги может быть завышена.
• Частные риелторы предлагают тот же перечень работ, но стоимость их обычно ниже, чем у агентств. Заказчик может принимать участие в составлении договора.

Конечно, более оптимальный со стороны выгоды вариант — найти клиента самостоятельно. Рентабельная недвижимость с хорошим ремонтом и расположенная на на окраине города всегда актуальна. Самое главное в этом вопросе — правильно подойти к составлению объявления и выбору площадки для его публикации. Грамотное объявление с адекватным соотношением цены к качеству будет залогом продуктивного проведения сделки.

Объявление

Определите для себя, кого бы вы хотели видеть в качестве жильцов сданной недвижимости. Будут это студенты, молодая пара или семья с детьми? Также, чтобы в дальнейшем избежать споров и недопониманий, нужно сразу обозначить ограничения на деятельность в квартире. Например, можно ли будет жильцам заводить домашних животных, курить в помещении, переставлять предметы интерьера. Но помните — чем меньше запретов указано, тем проще сдать объект. Лучше указать как можно больше преимуществ (закрытая парковка, добросовестные соседи, хорошая инфраструктура и пр.).

Среди популярных площадок для объявлений выделяют Авито, Циан, Домофонд, Юла, Яндекс.Недвижимость. Вы можете выбрать одну из них или же разместиться на каждой. Плюсом, но одновременно и минусом, будет огромное количество звонков, а значит, желающих посмотреть квартиру. Лучше опубликовать объявление на одной площадке, а уже потом, если результаты обратной связи окажутся недостаточными, перейти к другим. Старайтесь составлять текст в деловом стиле, избегая вычурности и эмоциональности. Можно сойти за неадеквата, а с такими арендодателями мало кто захочет связываться.

На самом деле, найти арендатора можно как на жилье с евроремонтом, так и с “бабушкиными коврами”, все дело в цене. Поэтому не нужно гнаться за запредельным доходом, лучше оцените, насколько комфортно человеку будет жить в выбранных условиях. А уже на основе этого следует формировать ценник. Примерную стоимость аналогичного жилья можно посмотреть на тех же площадках для поиска недвижимости.

Какие документы нужны для сдачи квартиры в аренду

Аренда и найм

Если квартиру арендует организация или предприниматель, заключается договор аренды. Если квартиру снимает физическое лицо, то используется договор найма. Наймодатель – тот, кто сдает, наниматель – тот, кто снимает.

Договор найма

Нужно указать ФИО, паспортные данные и контакты сторон, условия проживания, срок действия, размер арендной платы и порядок ее внесения, а также обязанности по оплате коммунальных услуг.

Проживающие лица

В договоре следует указать всех, кто будет проживать в квартире. Например, если жилье снимают студенты, договор может быть заключен с их родителями, которые будут отвечать за оплату и состояние квартиры.

Срок действия

Согласно ст. 683 ГК РФ, максимальный срок договора — 5 лет.

• Краткосрочный договор — до одного года, с возможностью пролонгации.
• Долгосрочный договор — более года, требует регистрации в Росреестре.

Условия оплаты

Условия оплаты включают порядок внесения арендной платы и расписку при наличном расчете. Предпочтительнее принимать оплату на банковскую карту для удобства отслеживания платежей.

Штрафы за просрочку

В договоре следует прописать конкретные условия расчета неустойки за просрочку платежей. Если этого не сделать, действует ст. 395 ГК РФ.

Оплата коммунальных услуг

Необходимо указать, кто оплачивает коммунальные услуги и как. Обычно владелец берет на себя основные платежи, а наниматель платит по счетчикам.

Предмет договора

Укажите адрес сдаваемой квартиры, ее площадь, этаж и другие характеристики.

Обеспечительный платеж

Этот депозит покрывает возможные убытки от порчи имущества. Пропишите его размер и условия возврата.

Условия одностороннего расторжения

Укажите порядок расторжения договора и условия для возврата средств. Например, проверка состояния квартиры при личной встрече.

Акт приема-передачи

Добавьте в договор обязательство подписывать акт приема-передачи при въезде и выезде жильцов, указывая состояние квартиры, мебели и техники. Приложите фотографии.

Дополнительные условия

Пропишите обязательства нанимателей по оплате страховки, ответственности за ущерб имуществу соседей и другие важные условия.

Следование этим рекомендациям поможет оформить договор правильно и защитить интересы обеих сторон.

Как сдавать квартиру в аренду официально

Физические лица

Физлицам необходимо заключить договор и до 30 апреля сдавать декларацию о доходах за прошлый год. Доходы облагаются НДФЛ по ставке 13%, а с 2021 года — 15% для доходов свыше 5 млн руб. в год. Налог уплачивается до 15 июля следующего года.

Самозанятые

Можно зарегистрироваться как плательщик налога на профессиональный доход через приложение «Мой налог». При сдаче квартиры физлицам платится 4%, а юрлицам — 6% от дохода. Необходимо формировать чеки на каждую выплату.

Индивидуальный предприниматель

Налоговый режим для ИП зависит от выбранной системы налогообложения:

• УСН «доходы»: 6% от общей суммы в договоре.
• УСН «доходы минус расходы»: 15% от доходов после вычета расходов.
• Патентная система: ставка зависит от региона.

ИП освобождены от использования онлайн-касс при сдаче жилья в аренду. Обязательные взносы для ИП составляют 40 874 руб. плюс 1% от доходов свыше 300 000 руб. в год. Налоги уплачиваются с общей суммы договора, включая коммунальные услуги, если они включены в арендную плату. Если коммунальные услуги оплачиваются жильцами по счетчикам, их можно вычитать из доходов при подтверждении расходов.

Учет расходов на коммунальные услуги

Минфин РФ разрешает вычитать из доходов суммы, которые жильцы передают для оплаты коммунальных услуг по счетчикам. Для этого нужно приложить подтверждающие документы к декларации.

Как часто навещать квартирантов

Лучше всего навещать жильцов квартиры, сданной в аренду, не менее одного раза в месяц. Например, для получения оплаты. Даже самые с виду ответственные и добросовестные арендаторы могут настолько “расслабиться”, если не проверять обстановку, что сумма возмещения ущерба имуществу по итогу превышает внесенный депозит. Также позаботьтесь о комфорте жильцов — заранее погасите все долги за коммуналку, а также оповестите других собственников квартиры о том, что она сдана в аренду.