Аренда с правом последующего выкупа: как это работает, особенности и сравнение с ипотекой

Что такое аренда с правом последующего выкупа

Аренда с правом последующего выкупа — , которая заключается в форме договоров с комбинированной структурой или договоров аренды, в которых арендодатель предлагает арендатору возможность приобретения арендуемого объекта.

Что можно выкупить по договору аренды

Объектами могут быть:

• Жилая недвижимость: квартиры, дома и дачи;
• Нежилая недвижимость: коммерческие помещения, офисы, подсобные помещения, гаражные помещения;
• Земельные наделы, за исключением территорий общего пользования, земель водного, лесного хозяйства и заповедников;
• Оборудование и технические средства;
• Автомобильного транспорта, мототранспорта.

Особенности аренды недвижимости с правом выкупа

1. Договор лизинга: В России аренда с правом выкупа часто оформляется как договор финансового лизинга. Лизингодатель (как правило, это банк или другая финансовая организация) покупает недвижимость и передает ее в аренду лизингополучателю.
2. Определение цены выкупа: Цена, по которой арендатор может выкупить объект, обычно устанавливается в самом начале и включается в договор. Она может быть ниже рыночной, если часть арендных платежей учтена в стоимости выкупа.
3. Арендные платежи: Часть ежемесячных платежей может быть засчитана в счет будущей покупки объекта, что делает процесс накопления на покупку недвижимости более удобным и доступным.
4. Потеря платежей: Если арендатор решит не выкупать объект, он может потерять часть оплаченных средств, которые зачтутся в счет будущей покупки.
5. Преимущества и риски: Этот тип аренды позволяет арендатору постепенно накапливать средства на покупку недвижимости и "пробовать" жилье перед покупкой. Однако, арендатор берет на себя большинство рисков, связанных с недвижимостью, включая страхование и обслуживание.
6. Законодательные особенности: В России действует Федеральный закон "О финансовой аренде (лизинге)", который регулирует все аспекты этого вида аренды.

Что учесть сторонам договора

При оформлении договора аренды с правом последующего выкупа стороны должны учесть моменты:

• Договор должен содержать ответственность каждого из участников сделки, права/обязанности и спорные моменты;
• Срок перехода права собственности может быть датой окончания договора или датой последнего платежа;
• Выкупная цена и ставка могут быть взаимодополняющими или не зависеть друг от друга;
• Не должно быть расхождений между величиной выкупной стоимости и общей суммой выкупных платежей.
• При долгосрочном найме следует указать индексацию общей стоимости или ее отсутствие.

Правовые аспекты

Аренда недвижимости с правом выкупа в России обычно оформляется в рамках договора финансового лизинга, который регулируется Федеральным законом № 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)". Вот некоторые правовые аспекты такого типа аренды:

1. Составление договора: Договор должен содержать все основные условия сделки, включая объект лизинга, срок аренды, размер арендной платы, условия выкупа и ответственность сторон. Договор обычно составляется в письменной форме и подписывается обеими сторонами.
2. Право собственности: До момента выкупа объект полностью принадлежит лизингодателю. Лизингополучатель имеет право использования объекта, но не является его собственником.
3. Риски и обязанности: Все риски и обязанности по использованию и обслуживанию объекта лизинга, как правило, ложатся на лизингополучателя. Это может включать страхование объекта, оплату налогов и коммунальных платежей и т.д.
4. Выкуп недвижимости: Право на выкуп недвижимости обычно предоставляется по истечении определенного срока. Цена выкупа и условия его осуществления должны быть прописаны в договоре.
5. Расторжение договора: В случае нарушения условий договора, лизингодатель имеет право расторгнуть договор и вернуть объект. При этом арендатор может потерять оплаченные суммы.
6. Продажа объекта: Лизингодатель имеет право продать объект третьей стороне только с согласия лизингополучателя. При этом новый собственник должен соблюдать условия договора лизинга.

Сравнение аренды с последующим выкупом и ипотечного кредита

Аренда с правом выкупа имеет преимущества перед ипотечным кредитом, включая меньшую общую сумму платежа, отсутствие первоначального взноса и возможность пользования имуществом с момента заключения договора. Однако она также имеет ряд недостатков, включая нечеткую юридическую форму сделки, риск залога имущества, возможность выселения.

Преимущества и недостатки аренды с последующим выкупом

Преимущества для арендатора:

• Доступность: Это хороший вариант для людей, которые хотят стать владельцами недвижимости, но в данный момент не могут позволить себе её приобрести.
• Проверка перед покупкой: Аренда с правом выкупа позволяет "протестировать" недвижимость перед окончательной покупкой.
• Зафиксированная цена: Цена выкупа обычно определяется заранее и остается неизменной на протяжении всего срока аренды, что может быть выгодно при росте цен на недвижимость.

Недостатки для арендатора:

• Высокий риск: Если арендатор решит не выкупать недвижимость или нарушит условия договора, он может потерять все средства, учтенные в счет будущей покупки.
• Большие обязательства: Арендатор обычно несет все расходы по страхованию, налогам и обслуживанию недвижимости.
• Сложность договора: Договоры аренды с правом выкупа могут быть сложными и требуют тщательного юридического анализа.

Преимущества для арендодателя:

• Регулярный доход: Арендодатель получает регулярные арендные платежи в течение всего срока договора.
• Продажа нежелательной недвижимости: Это может быть хорошим способом продажи недвижимости, которую сложно продать обычным способом.

Недостатки для арендодателя:

• Отсроченная продажа: Арендодатель может получить полную сумму за продажу недвижимости только по истечении срока аренды.
• Риск неисполнения обязательств: Если арендатор не сможет выплачивать аренду или выкупить недвижимость, арендодатель может понести убытки.
• Юридические сложности: Договор аренды с правом выкупа может быть юридически сложным и требовать обслуживания со стороны профессиональных юристов.

Оценка рисков

Аренда с последующим выкупом представляет собой ряд потенциальных рисков как для арендатора, так и для арендодателя. Ниже представлены некоторые из них:

Для арендатора:

1. Потеря инвестиций: Если арендатор не сможет выкупить недвижимость или расторгнет договор, он может потерять деньги, которые были учтены в счет стоимости недвижимости.
2. Непредвиденные расходы: Арендатор, как правило, несет ответственность за ремонт и обслуживание недвижимости, что может привести к значительным непредвиденным расходам.
3. Невыгодная цена: Если рыночная стоимость недвижимости упадет, арендатор может оказаться в ситуации, когда он обязан купить недвижимость по цене, которая теперь выше рыночной.

Для арендодателя:

1. Задержка в продаже: Если арендатор решит не выкупить недвижимость, арендодатель может оказаться в ситуации, когда он должен продавать недвижимость, которая потеряла в стоимости.
2. Риск невыплаты: Арендатор может перестать платить аренду или отказаться от выкупа недвижимости, что может привести к финансовым потерям для арендодателя.
3. Сложности с обслуживанием сделки: Оформление такого вида договора может быть юридически сложным и требовать дополнительных затрат на обслуживание со стороны юристов.

Таким образом, хотя аренда с последующим выкупом может представлять собой привлекательную возможность для обеих сторон, важно тщательно рассмотреть все потенциальные риски и оценить их прежде, чем вступать в такую сделку. Возможно, вам потребуется консультация с профессиональным юристом или финансовым консультантом.

Особенности договора для различных типов недвижимости

Земельный участок

Стоит учесть, что не все земли могут быть предметом такой сделки. Например, нельзя претендовать на земли общего назначения, водные, лесные массивы, а также заповедники.

Если арендуется участок под строительство, рекомендуется возвести на нем небольшое строение (баня, сарай, дача), что дает право на покупку земли в первую очередь даже при наличии других претендентов. Главное условие такого договора – использование земель по назначению и соблюдение всех условий.

Нежилая недвижимость

Договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом содержит те же пункты, что и договор жилой недвижимости. 

Выводы

Аренда недвижимости с правом последующего выкупа — это удобный и гибкий инструмент для получения в собственность. Однако, как и любой юридический инструмент, он требует тщательного изучения и правильного оформления.