Будет ли дорожать недвижимость в 2022 году: что будет с ценами и спросом

Недвижимость дорожает с каждым годом - для многих это абсолютно не новое открытие, но, как известно, в кризисные времена ситуация заметно обостряется. Так, в 2021 году Центробанк зафиксировал сильный рост цен на квартиры в нашей стране, который составил 39%, в сравнении с началом 2020 года. По прогнозам, такая динамика роста лишь ежегодно продолжится, хоть и большей частью это зависит от программ ипотечного кредитования, существенно повлиявших на цену жилья.

Другой причиной, из-за которой продолжила дорожать недвижимость в 2022 году, стали известные мартовские события и увеличенное число санкций. Рубль теряет свою хватку на валютном рынке, ставки по ипотеке растут, как на дрожжах, продавцы квартир берут паузу, а покупатели торопятся с покупкой, пока условия не стали еще хуже. Какая картина складывается сегодня на самом деле, и что сейчас стоит делать - временно отложить любые операции по квартирному вопросу, покупать или продавать? Мы оценили разносторонние мнения экспертов, на основе чего провели самостоятельную оценку, как будет дорожать недвижимость в 2022 году, стоит ли ожидать падения цен и какое дальнейшее будущее у ипотечного жилья.

На сколько изменятся цены на недвижимость

Еще 3 марта 2022 года крупнейший девелоперам России было направлено письмо от ФАС РФ о необходимости соблюдать антимонопольное законодательство. В сложившихся условиях цены резко начали повышаться - по данным Циан, за одни только сутки с 1 по 2 марта на более 40% квартир в новостройках отмечается подорожание. При этом вырос спрос на жилье - количество просмотров объявлений увеличился вдвое. Как отмечают эксперты, именно нынешний всплеск спроса провоцирует рост цен и пока неизвестно, когда перестанет дорожать недвижимость. Как минимум, ближайшие несколько месяцев точно стоит ожидать планомерного поднятия цен на 10-15%.

Появление новых льготных ипотечных программ - еще одна причина, почему так сильно дорожает недвижимость. Когда в банке депозит 20%, инфляция 30%, а ипотечное кредитование 12%, вполне очевидно, что квартиры снова становятся выгодным инструментом для инвестирования.

Что будет с ценами на новостройки

Для поддержания российской экономики и стабилизации положения в целом, 28 февраля Центробанк повысил ключевую ставку с 9,5% до 20%. Само собой, такое решение спровоцировало рост процентов по кредитам, что не могло не отразиться на ипотечных программах. С начала марта ставки по ипотеке во многих банковских организациях составляют от 18%. Конечно, нужно учитывать то, что изменения коснулись только стандартных и новых программ - льготные остались без изменений. Несмотря на то, как будет дальше дорожать недвижимость, льготные кредиты все так же будут выдаваться молодым семьям с детьми, военнослужащим, специалистам в определенных отраслях.

Но вот сама квартиры в новостройках должны существенно подорожать. Эксперты сходятся в едином мнении - после падения резкого спроса вполне вероятно ожидать и снижения стоимости первичного жилья. Как мы уже отметили, недвижимость в кризис дорожает, но в любые времена она остается самым надежным активом. Остается только отслеживать решения самих девелоперов - перед ними будет стоять выбор:

• продолжить корректировать цены в большую сторону;
• либо подстраиваться под рынок, ожидая вероятной стагнации и снижения спроса.

Решение за каждым отдельным застройщиком, сегодня же пока складывается такая картина, что цены на жилье в новостройках выросли на 2-3% в центре и спальных районах города, а также на 1,6% в удаленных районах.

Какая ситуация произойдет на вторичном рынке

Если на первичном рынке все более-менее прозрачно и очевидно, то какая ситуация сегодня складывается на рынке вторички? Можно сказать, здесь образовалось своего рода затишье - как продавцы, так и потенциальные покупатели, пока решили взять паузу и не проводить сделки из-за неопределенности. За март стоимость 1 кв. м. на рынке вторичного жилья выросла на 0.7%, но пока неясно, будет ли стоимость расти и дальше, или вернется к изначальным показателям. Эксперты рекомендуют отложить планируемые сделки хотя бы на месяц, оценив актуальную динамику.

В соответствии с тем, как дорожает недвижимость в России, сокращается количество сделок по ипотеке. Что не удивительно, учитывая то, какой резкий скачок произошел по ключевой ставке - более, чем в 2 раза! Если даже 12% для большинства покупателей было чем-то заоблачным, то желающих взять ипотеку по ставке 18% найти еще сложнее. Банки не хотят рисковать, но эта ситуация точно не будет длиться вечно. Следует подождать лето, когда будет отчетливее ясно, продолжит ли дорожать недвижимость в 2022, или наоборот может подешеветь.

Возможен ли дефицит жилья на рынке новостроек

На фоне всего происходящего в стране, нельзя и вовсе исключать дефицит жилья на рынке новостроек. Уже сегодня можно заметить, как снизились темпы застройки, а вместе с тем и предложения девелоперов. Эксперты рынка недвижимости предполагают, что дальнейшие события могут пойти по одному из сценариев:

• в худшем случае возможен переход застройщиков в “теневое строительство” и продажа квартир непосредственно на этапе сдачи новостроек. В условиях малой доступности вторичного жилья, такое положение с первичкой может способствовать дефициту на рынке недвижимости;
• менее реальный, но более позитивный прогноз - застройщики обратят внимание руководства страны на то,как дорожает недвижимость каждый год, и договорятся о повышении лимитов субсидирования ипотечного кредитования. Это повысит спрос, и снизит возможность дефицита жилья, хотя на стоимость квартир вряд ли отразится. На это уже будет влиять деятельность владельцев вторички - захотят ли они получить максимум с продажи квартир, или будут заключать сделки по средней рыночной стоимости, способствуя стабилизации цен.

Что станет с жильем в ипотеку

Главный вопрос для многих жителей страны - как то, что будет дорожать недвижимость в России, скажется на банковской ипотеке? Здесь множество нюансов, основной из которых мы уже частично упоминали. А именно - существенный рост ключевой ставки. По последним данным, размещенным на официальных сайтах банков страны, ситуация по ипотечной ставке на апрель 2022 года складывается следующая:

Название финансирующей организации	Ключевая ставка по ипотеке, %
Сбербанк	18,6
Росбанк	19,7
Дом.РФ	16,3
ВТБ	15,3
Абсолют-Банк	19,8

Уже сегодня ставки, достигающие в некоторых банках 20%, называют заградительными. Но несмотря на это, сделки продолжают заключаться, хоть и в значительно меньшем количестве. В первую очередь, причина этому - нестабильное положения рубля, при котором квартиры и дома становятся более надежным активом. Не исключено дальнейшее рефинансирование таких сделок, при нормализации ситуации. Также, даже на фоне того, что будет дорожать недвижимость, большее распространение получат сделки без использования кредитных средств.

Все эксперты единогласны во мнении, что единственная возможность сохранить актуальность ипотеки у населения - государственная поддержка и введение новых программ. На фоне роста себестоимости возведения новостроек и снижения маржинальности строительного бизнеса, дорожать недвижимость стала бы не так стремительно, а сам рынок бы получил надежный “фундамент” для дальнейшего развития.