Чем отличается вторичка от новостройки

Выбор жилья — одно из самых важных решений в жизни каждого человека. Возникает вопрос: что лучше — вторичка или новостройка? В данной статье мы разберемся в основных преимуществах и недостатках каждого варианта, чтобы помочь вам сделать правильный выбор.

Что лучше купить - вторичку или новостройку?

Разница новостройки и вторички не только в том, приобретаете вы абсолютно новое жилье, или уже являющееся чьей-то собственностью. При покупке квартиры нужно учитывать много моментов, так как у вторичного жилья и недвижимости в новых жилых комплексах свои плюсы и минусы. Если раньше основной вопрос при выборе был в цене сделки, то сегодня на первый план выходят другие переменные, включая инфраструктуру района, планировку квартиры, надежность продавца. Предлагаем подробно рассмотреть те основные моменты, которые ожидают покупателей первичного и вторичного жилья.

Преимущества жилья в новостройке

Каждый год рынок недвижимости предлагает все больше вариантов для приобретения жилья в новостройках. У такой сделки много преимуществ перед покупкой вторички, с учетом которых покупать квартиру стало безопасно и выгодно.

Стоимость квартиры

Если приобретается недвижимость в еще возводимом доме, то цена на нее будет заметно ниже, чем на уже сданные квартиры. Когда вопрос покупки не торопит с переездом, этот вариант становится самым выгодным. Хотя придется подождать до момента, когда вам передадут ключи и в новую жилую площадь можно будет въехать, вы сэкономите до 10-30% средств.

Другим плюсом будет заинтересованность застройщика в сделке. Покупатель может не только получить скидку, но также дополнительный бесплатный бонус, например:

• место на парковочной зоне;
• отделку жилплощади;
• скидку на услуги партнеров девелоперской компании.

При покупке квартиры в новостройке важно учитывать не только начальную стоимость, но и потенциальное увеличение цены в процессе строительства. Инвестирование в недвижимость на ранних этапах строительства может быть выгодным, но сопряжено с рисками, связанными с задержками сдачи объекта и изменениями в проекте. Важно также учитывать репутацию застройщика и историю его проектов. — Ирина Соколова, экономист с опытом в сфере недвижимости

Срок службы дома

Применение новых технологий строительства многоэтажных домов, материалов и оборудования положительно сказывается на сроке эксплуатации новостроек. Исходя из типа строительства (монолит, панели, блоки, кирпич), срок службы дома составит от 100 до 200 лет. Большинство же домов советского фонда подлежат сносу и расселению жильцов в сроки до 2030-2050 гг.

Планировка и ремонт с нуля

Разнообразие планировок и возможностей для проведения ремонтных работ - еще один весомый плюс нового жилого фонда. Старые дома - это однотипные, скучные в плане планировки квартиры, большинство из которых не исправить даже в ходе кардинального ремонта. В новостройках практически не встретить таких проблем, как маленькие окна, низкие потолки, крошечные кухни и т.п. Средний метраж квартир вырос - на 10-15%, по сравнению с устаревшей недвижимостью.

Что насчет ремонта, то не потребуется тратить силы и средства на демонтаж старого интерьера. Покупатель сам вправе выбрать удобную для него планировку, к тому же, встречается множество вариантов свободной планировки, как раз для любителей обустройства “с нуля”. Здесь вы сами занимаетесь организацией пространства, проведением границ, выбором назначения и функционала всех зон. Если дом еще только находится на стадии возведения, с девелопером даже можно обсудить эти детали. Например, заранее подготовить место для гардеробной или объединить гостиную с кухней.

Новостройки предлагают большую свободу в планировке и дизайне интерьера. Это отличная возможность создать уникальное жилое пространство, отвечающее всем вашим требованиям. Однако следует помнить, что свободная планировка и отсутствие отделки требуют дополнительных вложений времени и средств на ремонт и обустройство квартиры. Важно также учитывать, что некоторые изменения в планировке могут потребовать согласования. — комментарий архитектора Елены Кузнецовой

Простая сделка

Так как у приобретаемой квартиры до вас не было владельца, все ее документы абсолютно “чисты”, после оплаты покупки никто не сможет оспорить проведение сделки. Все основные моменты за вас уже решила девелоперская компания - даже выбор и оформление ипотеки проводится в офисе застройщика. Не потребуется выбирать банк, в котором одобрят кредит, оценивать жилье, общаться с риэлторами, среди которых сегодня немало мошенников. Все документы также регистрируются застройщиком, покупатель получает их курьерской почтой.

Недостатки покупки жилья в новостройке

Несмотря на все очевидные достоинства квартиры, приобретенной в только сданном доме, не стоит упускать из виду недостатки приобретения. Принимая решение, брать новостройку или вторичку, внимание нужно уделять не только цене. Которая, к слову, будет расти относительно приближению срока сдачи объекта. Чтобы такая важная покупка, как новое место постоянного проживания, не принесла лишних проблем, тщательно изучите рынок недвижимости, а также самого застройщика. Иначе присутствует риски столкнуться с такими проблемами, как непродуманная инфраструктура, задержка сдачи объекта, плохое состояние инженерных коммуникаций и т.д.

Срок сдачи может быть не вовремя

Недвижимость в новостройках приобретается обычно еще на этапе строительства дома. Купить такую квартиру можно достаточно дешево, так как цены повышаются по окончании всех работ. Если вы не торопитесь с переездом или недвижимость приобретается в качестве дополнительного источника дохода со сдачи в аренду, сроки сдачи объекта будут не так ощутимы. Чего не скажешь о тех, кто отсчитывает дни до своего въезда в новый дом. А если учитывать, что даже проверенные, надежные девелоперы порой задерживают сдачу дома на полгода-год, ожидание новоселья подчас становится мучительным.

Дорогой ремонт

Как только вы переедете в новый дом, не стоит ожидать капитального ремонта. В большинстве случаев это будет лишь предчистовая отделка, а вся последующая работа ложится уже на плечи хозяев недвижимости. Это означает, что вложиться придется не только в само жилье, но также в проведение в нем ремонта. А это - дополнительные финансовые и временные траты. В такую квартиру лучше сразу не въезжать, а дождаться окончания ремонтных работ. Все потому, что проводить их будете не только вы, но и соседи по лестничной клетке. А значит - жить придется в атмосфере строительного мусора, круглосуточной работы перфоратора.

Коммунальные услуги

Если покупать квартиру в доме с собственной коммунальной инфраструктурой (котельной, автономной системой водоотвода и пр.), нужно быть готовым к дорогим услугам ЖКХ. Все дополнительные услуги, даже если они требуются не всем жителям, обязуется оплачивать каждый владелец жилой площади в новостройке.

У этой монеты есть обратная сторона. При типовом застрое, ограниченные сроки сдачи объекта сказываются на самом доме и его коммуникациях. Даже хороший с виду дом может оказаться с лифтом, который работает через раз, шумной вентиляцией, плохой тепло-, гидроизоляцией. Нужно также учитывать период усадки дома, длительностью в 2-3 года. За это время наружу могут выйти другие недостатки - проявиться трещины в несущих конструкциях, на отделочной плитке. А если были некачественно проведены инженерные коммуникации, стоит ожидать периодических перебоев с подачей воды, отключение электричества.

Не развита социальная и транспортная инфраструктура

Проблема практически каждого второго жилого комплекса - “бетонные джунгли” на его территории. На картинках проекта можно увидеть красивые, озелененные дворы, но на деле застройщик высаживает несколько прутиков по периметру, которые еще не скоро вырастут. Это означает, что, как минимум, в ближайшие лет 15-20 погулять во дворе в приятной тени от деревьев не удастся. Если еще и архитектура новостроек подкачает, из окон будут видны лишь соседские окна, атмосфера бетонных джунглей будет еще более явно подчеркнута. Этим так ярко отличается вторичка от новостройки - дома старого фонда всегда хвалились красивой, озелененной территорией.

К сожалению, непродуманная придомовая территория не всегда ограничивается лишь скудным озеленением. Недостаток внимания девелопера можно заметить и при оценке качества спортивных, детских площадок. Некоторые экономные застройщики покупают самое дешевое, а значит, некачественное оборудование. Мало того, что через пару лет оно будет выглядеть не лучше, чем во дворах старых панелек. Проводить здесь время детям вовсе может быть небезопасно.

Наиболее доступные новостройки также известны тем, что инфраструктура здесь не продумана вовсе. Дома располагаются вдали от дорог, социальных объектов и ТЦ. Хотя девелоперы обещают развитие района и создание хороших условий для жизни, на это тратится немало времени. Если переехать на этом этапе, то придется пожить в “чистом поле”, тратить горы времени на то, чтобы добраться в нужную часть города. Транспорт здесь может вовсе не ходить, поэтому преимущество будет у владельцев личного авто.

Конечно, этих проблем можно избежать, если выбирать проверенную девелоперскую компанию. Или купив вторичное жилье, у которого также имеются как свои плюсы, так и минусы.

Плюсы вторичного жилья

Несмотря на большую популярность квартир в новостройках и разнообразие программ для их приобретения, рынок вторичного жилья все так же остается актуальным. Этому способствует ряд объективных причин. Рынок вторички значительно больше, найти неплохое жилье можно в любом районе, даже там, где еще нет новых объектов или их цена слишком завышена. Также жилье намного проще подвергается оценке. В отличие от квартир в только возводимых домах, здесь сразу видно состояние недвижимости и ее параметры, можно оценить вид из окна, инфраструктуру. Чтобы узнать подробные характеристики, можно проконсультироваться с соседями. Например, узнать, какая в доме слышимость, насколько безопасный район в целом и т.д.

Район уже с готовой инфраструктурой

Районы со вторичным жильем обычно уже развиты, здесь имеются все важные социальные объекты:

• школы, детские сады;

• поликлиники;
• спортзалы, бассейны;
• магазины, торговые центры, салоны красоты;
• кафе, рестораны, кофейни.

Это означает, не придется ехать на другой конец города, чтобы попасть к врачу или отвести ребенка на занятия. Вопрос транспортной доступности в таких районах тоже уже разрешен. Остановки общественного транспорта могут располагаться в близости от жилого фонда. Хотя на придомовой территории может оказаться не так много места для отдыха на свежем отдыхе, эту проблему решают парки и скверы, зачастую расположенные неподалеку.

Ремонт уже сделали до вас

Для многих этот фактор становится одним из решающих. Особенно для семей с детьми, для которых возня с ремонтом - сущая пытка. Намного проще сразу переехать в дом, где все уже сделали до вас. А если потребуется небольшой косметический ремонт, то это не сравнить с глобальными работами, требующимися в только сданной недвижимости.

Можно заселиться сразу после покупки квартиры

После продажи недвижимости ее бывшим владельцем, по сути, можно сразу переезжать на новое место жительства. Иногда квартиры продают сразу с основной мебелью, что тоже может оказаться плюсом. Срок заселения может сдвигаться по договоренности с предыдущим собственником, например, если ему потребуется больше времени на сборы.

Минусы вторичного жилья

Перед тем, как окончательно принять решение, взять вторичку или новостройку, стоит обязательно учесть недостатки рынка вторичного жилья.

Сложная сделка покупки

В отличие от приобретения абсолютно нового жилья, где практически все решается без вашего участия, сделка с бывшими владельцами несет с собой немало проблем. Причем это касается не только самого процесса оформления договора, передачи ключей и т.п. Если к делу не привлечен грамотный риелтор или юрист, сделка может оказаться сорванной в любой момент, если продавец поменяет свое решение. Дополнительные сложности могут принести внезапно объявившиеся наследники, а также наложенный на недвижимость арест.

Сложнее получить ипотеку

Потребуется долго ждать решение банка, самостоятельно собирать все нужные документы. При покупке вторички банки еще чаще отказывают в выдаче кредита, особенно, если она не является ликвидной. Для отказа могут быть следующие основания:

• проблемы с документацией, как со стороны покупателя, так и предыдущего собственника жилплощади;
• аварийное состояние дома;
• наличие в квартире самовольных перепланировок.

Еще один нюанс - возможность получения меньшей стоимости кредита. Если оценщик не учел стоимость ремонтных работ, разницу между полученным кредитом и стоимостью жилья придется покрывать покупателю.

Старый жилой фонд

Когда речь идет о вторичном рынке, практически всегда это подразумевает дома с устаревшей архитектурой и благоустройством территории. Квартиры в большинстве случаев типовые, со скучной планировкой. Еще повезет, если дом окажется в хорошем техническом состоянии - степень износа порой достигает 40%. Сюда же стоит отнести устаревшие коммуникации, плохую вентиляцию, низкий уровень подавления шума.

Парковочные места уже заняты

Так как подземных парковок в устаревших домах не предусмотрено, стоит полагаться только на наземный паркинг. И то, если он имеется - советские двора не предполагали большое количество автовладельцев. Поэтому здесь может быть “битва” за каждое свободное место на придомовой территории.

Чем отличается вторичка от новостройки

В итоге, выбор между вторичным рынком и новостройками зависит от ваших индивидуальных предпочтений и возможностей. Если вы готовы к ремонту и хотите жить в районе с развитой инфраструктурой, вторичка может быть хорошим выбором. Если же вам важны современные стандарты и возможность выбора планировки, обратите внимание на новостройки.