Что такое проектная декларация и зачем её нужно проверять

Проектная декларация: определение, назначение

Проектная декларация — паспорт долевого проекта. В одном документе собраны сведения о застройщике, участке, разрешениях, параметрах дома, сроках, финансах, ограничениях. Публикация обязательна в ЕИСЖС на портале наш.дом.рф, без неё продажи по ДДУ незаконны.

Декларация делает проект прозрачным, снижает риск ошибки, упорядочивает коммуникацию. Покупатель проверяет факты до подписания ДДУ, банк оценивает риски, надзор контролирует раскрытие, застройщик фиксирует позицию по проекту.

Что это по закону

Декларация — установленные законом сведения, которые застройщик раскрывает при привлечении средств дольщиков. Если стройка идёт по этапам, декларацию оформляют по каждому этапу. Для малоэтажных жилых комплексов добавляют специальные поля по составу, размещению объектов.

Форма документа утверждена Минстроем. Структура единая по стране, что упрощает проверку, сравнение проектов.

Где искать, как публикуют

Единственный официальный источник — ЕИСЖС на наш.дом.рф. В карточке проекта доступна актуальная версия декларации, архив изменений, файлы-приложения.

Размещение проходит через личный кабинет застройщика. Документ подписывают ЭП, прикладывают подтверждающие файлы, поддерживают актуальность записи.

Когда декларация обязательна

Обязательное условие — привлечение денег по ДДУ. Продажи без опубликованной декларации нарушают закон, влекут взыскания для компании, должностных лиц.

При поэтапном строительстве раскрывают декларацию на каждый этап. Сроки ввода, параметры, обязанности показывают по этапам отдельно.

Как часто обновляют сведения

Изменились данные по застройщику, участку, разрешениям, проектной документации, срокам — декларацию обновляют без промедления. В отрасли принят ежемесячный цикл актуализации, что позволяет быстро отразить ключевые события.

Просрочки, пробелы в сведениях, явные неточности — основание для штрафов. Дисциплина обновлений — понятный индикатор управляемости проекта.

Зачем декларация нужна разным участникам

Смысл простой, декларация выравнивает информационное поле. Все стороны видят одни и те же подтверждённые данные, принимают решения на основе фактов.

Что входит на верхнем уровне

• Сведения о компании: ИНН, ОГРН, опыт за период, СРО, группа лиц, контакты.
  
  

• Право на участок: основание, срок, обременения, граддокументация.
  
  

• Параметры объекта: адрес, состав, этажность, благоустройство, этапность, сроки.
  
  

• Разрешительная часть: разрешение на строительство, экспертиза, приложения.
  
  

• Финансовая модель: эскроу, банк-кредитор, кредитные обязательства, обеспечение.
  
  

• Ограничения, обязанности, ответственность: зоны с особыми условиями, сервитуты, гарантийные сроки.
  
  

Что важно запомнить

Декларация — не реклама, а юридический источник, на который опирается договор. Любое расхождение между декларацией, ДДУ, материалами продаж требует проверки, письменной фиксации позиции.

Свежесть записи в ЕИСЖС, корректный набор разделов, рабочие приложения показывают зрелость процессов застройщика. Это быстрый фильтр благонадёжности проекта.

Законодательные требования к проектной декларации

Проектная декларация закреплена в 214-ФЗ, форму утверждает Минстрой, размещение выполняют в ЕИСЖС на наш.дом.рф. Закон задаёт состав сведений, правила публикации, порядок актуализации, поэтапность.

Ниже — только правовые рамки, без практики проверки, без оценки рисков, без советов по покупке.

Нормативная база

Опорная норма — статья 19 214-ФЗ. Она требует раскрывать декларацию при привлечении средств граждан, описывает разделы, предусматривает поэтапное строительство, отдельные требования для малоэтажных жилых комплексов. На каждый этап оформляют свою декларацию, сроки, параметры показывают раздельно.

Форма унифицирована приказом Минстроя № 239/пр от 04.04.2022, официально опубликована, действует по всей стране. Заполняют по шаблону, структура фиксирована, поля стандартизированы.

Размещение в ЕИСЖС, доступ

Единственный официальный источник — ЕИСЖС на наш.дом.рф. В карточке проекта доступны действующая версия декларации, архив изменений, приложения, сведения открыты публично.

Размещение выполняет застройщик через личный кабинет, файл подписывают усиленной квалифицированной подписью, прикладывают подтверждающие документы. Запись хранится в системе, готова к проверке, скачиванию.

Сроки раскрытия, актуализация

Изменились данные о застройщике, участке, разрешениях, проектной документации, сроках — обновляют декларацию в ЕИСЖС. Практический стандарт — до 10-го числа месяца, следующего за отчётным периодом. Это правило закреплено в отраслевых разъяснениях, материалах ЕИСЖС.

После ввода в эксплуатацию всех объектов по проекту вносить изменения по нему больше не требуется. Если комплекс поэтапный, завершили один дом, по нему правки не нужны, раскрытие продолжают по оставшимся этапам.

Поэтапное строительство, МЖК

При наличии этапов оформляют отдельные декларации на каждый этап, раскрывают сроки, параметры, ограничения по каждому блоку. Это обеспечивает корректный статус продажи по ДДУ в разрезе этапа.

Для проектов с индивидуальными домами внутри МЖК добавляют специальные сведения, указанные в законе, раскрытие ведут в составе декларации.

Ответственность за нарушение требований

Застройщик обязан раскрывать сведения полно, точно, в срок, надзор контролирует исполнение, оператор ЕИСЖС обеспечивает работоспособность сервиса, доступность данных.

Непредставление сведений в срок, публикация неполных, недостоверных данных влечёт административные штрафы по КоАП, для должностных лиц, для юрлиц. Размеры санкций определены статьёй 14.28 КоАП РФ.

Ключевые требования кратко

Чек-лист соответствия разделу

• Публикация в ЕИСЖС активна, архив версий доступен, приложения прикреплены.

• Форма соответствует приказу № 239/пр, обязательные поля заполнены корректно.

• На этапы оформлены отдельные декларации, сроки, параметры отражены по каждому этапу.

• Обновления вносили без задержек, правило «до 10-го числа» соблюдено.

• По введённым объектам правок нет, по действующим — раскрытие продолжают.

Состав проектной декларации

Раздел показывает, что именно обязан раскрыть застройщик, в каком виде, с какими уточнениями. Форма унифицирована, поля фиксированы, публикацию выполняют в ЕИСЖС, запись доступна публично, хранится с версиями.

Данные о застройщике

Указывают полное наименование, ИНН, ОГРН, адрес для связи, сайт, телефоны. Дополнительно раскрывают опыт за последние годы, членство в СРО, сведения о группе лиц, руководителях, бенефициарах, генеральном подрядчике. Эти позиции помогают идентифицировать компанию, увидеть историю проектов, связей, компетенций.

Заполнение ведут по утверждённой форме, с единым набором полей. Размещение проходит через личный кабинет ЕИСЖС, пакет подписывают усиленной квалифицированной подписью, что подтверждает подлинность записи.

Права на участок

Фиксируют вид права на землю, реквизиты правоустанавливающих документов, срок действия, обременения, зоны с особыми условиями, сервитуты. Приводят градостроительную исходную информацию, чтобы связать проект с конкретным участком. Эти данные задают пределы допустимых параметров строительства, подъездов, сетей, благоустройства.

При наличии ограничений по территории или объектам культурного наследия их указывают в составе декларации, прикладывают подтверждающие файлы в карточке проекта.

Характеристики объекта строительства

Описывают адрес стройки, состав комплекса, количество корпусов, секций, этажность, основные конструктивные решения, инженерные системы, благоустройство, парковки, социальные объекты, класс энергоэффективности. Для малоэтажных жилых комплексов добавляют специальные сведения по составу, размещению индивидуальных домов.

Если проект разбит на этапы, параметры каждого этапа показывают раздельно, без смешения данных по корпусам, срокам, инженерии.

Права, обязанности, ограничения

Раскрывают условия привлечения средств граждан по ДДУ, способы обеспечения обязательств, гарантийные сроки, порядок передачи результата, условия использования общедомового имущества. Указывают ограничения, запреты, требования надзора, что задаёт рамки допустимого для всех участников.

В карточке проекта фиксируют статус публикации, доступность приложений, архив версий, что позволяет оценить полноту, непрерывность раскрытия.

Список разрешительных документов

Приводят разрешение на строительство, положительное заключение экспертизы проектной документации, градостроительный план, документы о правах на участок, схему планировочной организации, иные подтверждения. Эти файлы прикрепляют к записи, доступ открытый, контроль ведёт уполномоченный орган.

Форма предусматривает загрузку приложений в установленном формате, подписание пакета ЭП, что фиксирует дату размещения, исключает спор о подлинности.

График работ, этапы, сроки

Показывают дату начала, плановые сроки завершения каждого этапа, общий срок ввода комплекса. Для поэтапных проектов оформляют отдельные декларации по каждому этапу, что корректно привязывает продажи по ДДУ к срокам конкретного блока.

После ввода всех объектов по проекту дальнейшие изменения по этому проекту не требуются, по введённым корпусам правки не размещают, раскрытие продолжают по оставшимся этапам.

Финансовая устойчивость застройщика

Отражают модель финансирования, использование счетов эскроу, банк-кредитор, ключевые условия кредитной линии, наличие залогов, поручительств, информацию о компенсационном фонде, аудит. Эти сведения показывают контур финансирования, устойчивость, дисциплину расчётов.

При изменениях по финансам вносят правки в декларацию, поддерживают актуальность записи, в ЕИСЖС сохраняется архив версий, видна динамика параметров.

Метаданные записи в ЕИСЖС

В карточке указывают дату размещения, дату обновления, номер версии, перечень приложений, сведения об авторе публикации от имени застройщика. Эти элементы помогают проверить своевременность актуализации, полноту пакета, факт подписания ЭП.

Система хранит историю изменений, предоставляет публичный доступ к действующей версии, архиву, что повышает прозрачность раскрытия, упрощает контроль.

Структура разделов по форме

Форма содержит детализированный перечень полей, распределённых по смысловым блокам: сведения о застройщике, реализованных проектах, членстве в СРО, группе лиц, подрядчиках, параметрах объекта, этапности, разрешениях, финансировании, ограничениях. Такой каркас стандартизирует подачу информации, упрощает сравнение разных проектов.

Зачем проверять проектную декларацию

Гарантия законности новостройки

Декларация — обязательное условие продаж по ДДУ, её публикация в ЕИСЖС подтверждает право застройщика привлекать деньги, раскрывать сведения по форме. Отсутствие записи, просроченная версия, неверная этапность — признак нарушения закона, риск запрета продаж, штрафов. Проверка даёт ясный ответ: проект готов к сделке, либо нет.

Документ привязан к конкретному этапу, к разрешению, к участку. Сверка названия этапа, адреса, параметров корпуса с карточкой проекта в ЕИСЖС защищает от «подмены» объекта в договоре, от продажи несуществующих метров. Это убирает правовую неопределённость на всём пути до передачи ключей.

Защита своих денег

Декларация показывает модель расчётов: эскроу, банк-партнёр, условия кредитования проекта. В 2025 году Банк ДОМ.РФ сообщил о покрытии кредитов средствами на эскроу на уровне 96% к моменту ввода домов, показатель держится выше 2024 года. Деньги покупателей хранятся на счетах до ввода, банк контролирует стройку, снижает риск заморозки.

Рынок проектного финансирования растёт, банки поддерживают запуск новых очередей, что важно для темпа стройки, для выхода средств с эскроу. Это усиливает связь между дисциплиной раскрытия, скоростью кредитных решений, безопасностью платежей дольщика.

Оценка рисков

Декларация концентрирует маркеры риска: опыт застройщика за период, статус разрешений, обременения участка, реалистичность сроков, разбивка на этапы. Несостыковки между карточкой проекта, параметрами корпуса, файлами экспертизы — красный флаг. Частые правки без объяснений, постоянные переносы сроков — сигнал о возможной задержке.

Надзор привлекает к ответственности за неполные, недостоверные сведения, за несоблюдение сроков размещения. Штрафы предусмотрены для юрлиц, для должностных лиц по статье 14.28 КоАП РФ. Знание рамки помогает жёстче оценивать качество раскрытия, избегать проектов с хроническими нарушениями.

Понимание условий покупки

Декларация задаёт опорные параметры сделки: состав объекта, этап, срок ввода, гарантийные сроки, ограничения. От них зависят условия ДДУ, решения банка по ипотеке. Точные сведения уменьшают споры на приёмке, при переносе сроков, при расчёте неустойки. Покупатель опирается на первоисточник, а не на рекламу.

Карточка в ЕИСЖС хранит историю версий, даты обновлений. «Свежесть» записи, совпадение параметров этапа, наличие приложений — быстрый срез дисциплины девелопера. Ровная динамика обновлений — плюс к доверию, скачки дат без причин — повод задать вопросы до подписания ДДУ.

Как проверка влияет на ипотеку

Банк смотрит на ту же декларацию, на сроки, на разрешения. Прозрачная карточка, корректная этапность, стабильные обновления снижают рисковую надбавку, ускоряют одобрение, повышают шанс получить кредит под нужный корпус. Проверка работает на две цели одновременно: юридическая чистота сделки, предсказуемые условия финансирования.

Быстрый чек выгод от проверки

• Законность сделки подтверждена публикацией в ЕИСЖС, корректной этапностью, действующим разрешением.

• Деньги защищены эскроу, банк контролирует проект, покрытие эскроу в 2025 году достигло 96%.

• Риски видны по расхождениям в карточке, частоте правок, обременениям участка, переносу сроков.

• Условия покупки читаются из первоисточника, меньше спорных трактовок на приёмке, при переносах, при расчёте неустойки.

Как проверить проектную декларацию: пошаговая инструкция

Как найти документ

Откройте ЕИСЖС на наш.дом.рф, введите ИНН застройщика, ОГРН, адрес стройки, номер разрешения на строительство. Перейдите в карточку проекта, выберите нужный этап, скачайте декларацию, приложения. Проверьте, что заголовок карточки, адрес, корпус, этап совпадают с тем, что указан в ДДУ, рекламных материалах.

Для детальной сверки заранее подготовьте реквизиты: номер РнС, номер заключения экспертизы, кадастровые данные участка. Это ускорит поиск, снизит риск ошибки. При необходимости откройте карточку заключения экспертизы в ЕГРЗ, сопоставьте характеристики объекта с данными декларации.

Мини-таблица для быстрого старта

Проверка ключевых пунктов

Сверьте «шапку» декларации: наименование застройщика, ИНН, ОГРН, связь с группой лиц. Данные должны совпадать с карточкой застройщика в ЕИСЖС, с реквизитами в ДДУ. Любое расхождение — повод остановить сделку, запросить пояснение.

Перейдите к блоку земельного участка: вид права, реквизиты, срок действия, обременения, зоны с особыми условиями. Сопоставьте адрес, кадастровый номер с этапом, с разрешением на строительство, с карточкой заключения экспертизы. Далее проверьте параметры объекта: состав, этажность, секции, инженерные системы, благоустройство. Поэтапный проект — по каждому этапу свои сроки, свои корпуса.

На что смотреть особо внимательно

Дата публикации, дата обновления. Изменения по застройщику, проекту, разрешениям, срокам обязаны оперативно попадать в ЕИСЖС. Долгая «тишина» при активной стройке, постоянные переносы без пояснений — тревожный сигнал.

Этапность. На каждый этап — отдельная декларация. Параметры корпуса, сроки ввода, инженерия не должны «переезжать» между этапами. В договоре должен фигурировать тот же этап, тот же корпус, что в карточке ЕИСЖС. Несоответствие грозит путаницей при приёмке, спором по срокам.

Что делать, если нашли ошибки

Зафиксируйте расхождения: сделайте скриншоты карточки ЕИСЖС, сохраните PDF приложений, выпишите спорные пункты. Направьте застройщику официальный запрос с перечнем несостыковок, требованием обновить декларацию.

Нет реакции — подайте обращение в региональный стройнадзор. В тексте укажите, какие требования нарушены, приложите доказательства несоответствий. Попросите провести проверку, выдать предписание о корректировке записи в ЕИСЖС.

Расширенный чек-лист сверки

1. Реквизиты застройщика: ИНН, ОГРН, группа лиц, контакты совпадают с карточкой в ЕИСЖС, с ДДУ, форма соответствует приказу 239/пр.
   
   

2. Земельный участок: вид права, обременения, зоны с особыми условиями, сервитуты указаны полно, адрес, кадастровый номер стыкуются с разрешением.
   
   

3. Разрешительная часть: номер, дата РнС, положительное заключение экспертизы подтверждены приложениями, статус документов актуален.
   
   

4. Параметры объекта: адрес, корпус, секции, этажность, инженерия в декларации совпадают с карточкой этапа, с проектной документацией.
   
   

5. Сроки: план ввода по этапу логичен, переносы отражены официально, без «скачков» между версиями, без подмены корпусов.
   
   

6. Финансовая модель: эскроу, банк-кредитор, условия проектного финансирования указаны, данные выглядят последовательными.
   
   

7. Версионность: архив версий доступен, дата последнего обновления свежая, изменения вносили без задержек после значимых событий.
   
   

Частые ловушки при сверке

Продажи по «родительской» декларации при отсутствии отдельной декларации этапа. Риск высок: корпус может отсутствовать в приложениях, сроки — «общие», без привязки к блоку. Решение простое: открывайте именно этап, в котором продают квартиру, сверяйте адрес, корпус, сроки.

Несоответствие параметров РнС сведениям в декларации, устаревшее заключение экспертизы. Проверяйте номер, дату, тип заключения в ЕГРЗ, сопоставляйте ключевые характеристики с декларацией. Фиксируйте расхождения письменно, требуйте корректировки до подписания ДДУ.

Когда обновления больше не нужны

После ввода в эксплуатацию всех объектов проекта обязательство актуализировать декларацию по этому проекту прекращается. Если ввели часть комплекса, правки по введённым корпусам не размещают, раскрытие продолжают по оставшимся этапам. Такой подход сохраняет историю проекта, не создаёт «шум» по уже завершённым домам.

Ответственность за недостоверные сведения в проектной декларации

Недостоверные, неполные сведения в ЕИСЖС, просрочка обновления — нарушение 214-ФЗ. Последствия разные: административный штраф, предписание о корректировке записи, при крупной сумме привлечённых средств — уголовная статья.

Административная ответственность: составы, размеры

КоАП 14.28 закрепляет три ключевых блока.

• Привлечение денег с нарушением 214-ФЗ: должностные лица — от 20 000 до 50 000 ₽, юрлица — от 500 000 до 1 000 000 ₽.
  
  

• Недостоверная, неполная декларация, пропуск сроков публикации, обновления: должностные лица — от 5 000 до 15 000 ₽, юрлица — от 200 000 до 400 000 ₽.
  
  

• Непредставление сведений контролёру, передача неполного пакета, ложные данные в отчётах: должностные лица — от 5 000 до 15 000 ₽, юрлица — от 50 000 до 200 000 ₽.
  
  

Дополнительно выделен состав за необоснованную выдачу ЗОС со стороны надзора: должностные лица — от 50 000 до 100 000 ₽.

Санкции применяют за каждый выявленный факт. Отягчают повторные нарушения, длительная просрочка, массовость. Смягчают добровольное исправление записи, оперативный ответ на требование контролёра, документальные доказательства сбоя.

Уголовная ответственность: когда включается УК

Статья 200.3 УК РФ — за незаконное привлечение средств граждан в крупном размере. Порог «крупного» — свыше 3 млн ₽, «особо крупного» — свыше 5 млн ₽. Наказание варьируется: от обязательных работ, исправительных работ, принудительных работ, до лишения свободы.

Отдельное примечание: освобождение от ответственности возможно при полном возмещении сумм, либо при вводе дома в эксплуатацию. Практика учитывает реальный результат, дату возмещения, степень участия ответственных лиц.

Гражданско-правовые последствия для застройщика

Искажение декларации бьёт по договорам: убытки дольщиков, неустойка по ДДУ, моральный вред по ЗПП. Региональный надзор вправе приостановить привлечение средств до исправления раскрытия. Банк ужесточает условия проекта, снижает лимиты, замораживает выдачу траншей.

Для девелопера это прямые расходы: возврат платежей, пени, повторная экспертиза, корректировка проектной документации, репутационный след в ЕИСЖС, рост ставки по кредитной линии.

Сроки давности, практика контроля

По КоАП 14.28 действует общий порядок, отсчёт — от даты события, либо от дня выявления. Суд оценивает фактическую «свежесть» записи в карточке проекта, архив версий, пояснения застройщика. Корректировка после проверки не спасает от штрафа за прошлый период, хотя снижает размер наказания.

По УК 200.3 сроки давности зависят от категории состава, старт — с момента привлечения суммы, превышающей установленный порог.

Как фиксируют нарушение, что важно доказать

Контролёр опирается на карточку проекта в ЕИСЖС: дата публикации, дата обновления, номер версии, перечень приложений. Эти метаданные подтверждают просрочку, объём недостоверной информации, период нарушения.

Девелоперу критично держать лог изменений: служебные записки, переписка с оператором ЕИСЖС, скриншоты отправок, журналы ЭП. Эти документы помогают доказать технический сбой, снизить штраф, избежать квалификации умысла.

Таблица санкций в разрезе норм

Что делать дольщику при обнаружении искажений

Собрать доказательства: скриншоты карточки ЕИСЖС, выгрузка PDF, дата, номер версии. Направить застройщику письменное требование об исправлении, установить срок, запросить подтверждение.

Нет реакции — жалоба в региональный стройнадзор. В тексте перечислить нарушения 214-ФЗ, приложить доказательства, просить предписание, штраф по КоАП 14.28. При признаках уголовного состава — заявление в правоохранительные органы по УК 200.3.

Вывод простой: корректная, своевременная декларация снижает риск штрафов, запрета продаж, уголовной квалификации. Запись в ЕИСЖС — юридический след, за который отвечает застройщик.