Дарственная на несовершеннолетнего ребёнка: правила, особенности и нюансы оформления

Что такое дарственная

Правовое определение

Дарственная — безвозмездный договор дарения. Собственник передаёт жильё, землю, долю без встречной платы, право фиксируется в ЕГРН, сразу переходит к получателю.

Ключевые признаки договора

• Безвозмездность — компенсация отсутствует, иначе появится купля‑продажа.

• Добровольность — даритель действует по своей воле, нотариус проверяет дееспособность.

• Необратимость — соглашение отменяют лишь по ст. 578 – 579 ГК РФ.

• Простота — до 2025 года хватало простой формы, госпошлина 2 000 ₽, регистрацию проводил Росреестр за 7 дней.

Новые правила 2025: обязательная нотариальная форма

С 13 января 2025 года любую дарственную удостоверяет нотариус. Он сверяет документы, формирует электронный пакет, отправляет его в Росреестр, запись появляется за сутки. Госпошлина выросла до 4 000 ₽, тариф нотариуса 0,5 % кадастровой цены (300 – 20 000 ₽), техуслуги 6 000 – 10 000 ₽.

Отличие от завещания, купля‑продажи

*Налог при продаже жилья старше трёх лет отсутствует.

Когда дарственную нельзя оформить

Ст. 575 ГК РФ запрещает дарение:

• между коммерческими организациями,

• госслужащему от подчинённого,

• сотруднику соцзащиты от подопечного,

• представителю ребёнка в пользу себя.

 Нельзя дарить объект под арестом, запретом суда.

Кто может оформить дарственную на ребёнка

Родители, бабушки и дедушки

Дарят квартиру, долю, дом без ограничений. Ребёнку до 14 лет договор подписывает родитель дважды — за себя, за малыша. Подросток 14 – 17 лет ставит подпись сам, прикладывают согласие одного родителя. При совместной собственности нужно нотариальное согласие второго супруга.

Другие родственники и посторонние лица

Дарителем выступает любой владелец. Для тёти, дяди, друга семьи действует НДФЛ 13 – 15 % от кадастровой цены; декларацию подаёт родитель. Опекун не вправе дарить имущество подопечного себе. Юрлицо может подарить ребёнку вещь стоимостью ≤ 3 000 ₽.

Кто может быть получателем подарка

Дети до 14 лет

Малолетний не подписывает договор, вместо него действует законный представитель. Нотариус проверяет согласие, опека вмешивается только при последующей продаже. Максимальная стоимость дара от юрлица — 3 000 ₽.

Дети от 14 до 18 лет

Подросток частично дееспособен, подписывает дарственную, прикладывают согласие родителя. Эмансипированный или женатый 16‑летний владеет полноценно, дополнительные согласия не нужны.

Возможность оформления дарственной на несовершеннолетнего

Законодательные основания

Договор регулируют ст. 26, 28, 574, 575 ГК РФ, ФЗ № 218‑ФЗ (регистрация прав), ст. 34, 60 СК РФ.

Условия дарения в зависимости от возраста ребёнка

Что нужно учесть при дарении недвижимости ребёнку

Дом, квартира, комната, участок

С 2025 года нотариус обязателен. Залоговый объект дарят только после полного расчёта либо с согласием банка. Для доли не требуется согласие остальных собственников, но согласие супруга дарителя обязательно.

Недвижимость с маткапиталом

Доли всех детей фиксированы. Подарок одному ребёнку невозможен, если доли братьев или сестёр уменьшатся. Опека согласует сделку, только когда условия каждого ребёнка не ухудшаются.

Роль органов опеки и попечительства

Когда требуется разрешение

Опека даёт добро, если сделка уменьшает актив ребёнка: продажа, обмен, аренда, залог. При дарении согласие не нужно.

Как получить согласие органов опеки

Заявление, паспорта, выписка ЕГРН, оценка, обоснование выгоды. Срок — 15 рабочих дней, госпошлина ноль.

Как оформить дарственную на ребёнка

Пошагово через нотариуса

1. Запись к нотариусу.

2. Сбор бумаг: паспорта, свидетельство о рождении, выписка ЕГРН, согласие супруга, разрешение опеки при необходимости.

3. Нотариус проверяет титул, формирует электронный пакет, отправляет его в Росреестр.

4. Через сутки приходит выписка ЕГРН.

Как составить договор дарения несовершеннолетнему

Какие потребуются документы

• Выписка ЕГРН, кадастровый паспорт.

• Паспорт дарителя, документ ребёнка.

• Согласие супруга, разрешение опеки при нужде.

Обязательные пункты договора

Дата, город, данные сторон, полное описание объекта, ссылка на ЕГРН, подтверждение безвозмездности, оговорка о нотариальном удостоверении, способ подачи в Росреестр, подписи сторон.

Регистрация сделки

Нотариус подаёт документы онлайн, запись появляется за 24 часа, бумажную выписку выдаёт МФЦ по запросу.

Сколько стоит оформление дарственной

Обязательные платежи

Дополнительные расходы

• Выписка ЕГРН 580 – 700 ₽.

• Кадастровая выписка, техпаспорт БТИ 900 – 1 500 ₽.

• Копии, курьер, доверенность ≈ 1 000 ₽.

Пример расчёта

Квартира кадастровой ценой 8 000 000 ₽ в Москве: тариф 20 000 ₽, пошлина 4 000 ₽, техуслуги 8 000 ₽, итог 32 000 ₽.

Итоги

Минимальная цена сделки ≈ 10 000 ₽, растёт вместе с ценой объекта и регионом.

Налоги при дарении недвижимости ребёнку

Освобождение от НДФЛ

Близкие родственники платят ноль.

Налоги при дарении от третьих лиц

НДФЛ 13 % до 2,4 млн ₽, 15 % с превышения, нерезиденты 30 %.

Сроки, отчётность

3‑НДФЛ сдаёт родитель до 30 апреля, налог платится до 15 июля.

Возможность отмены дарственной

Основания для отмены

Покушение на жизнь дарителя, умышленная порча жилья, крайняя нужда дарителя, смерть ребёнка при условии в договоре.

Процедура отмены

Заявление у нотариуса либо иск в суд, затем регистрация обратно в ЕГРН. Срок исковой давности — 3 года с момента, когда даритель узнал о причине.

Возможные риски для дарителя

Потеря контроля над жильём

Без сервитута жить в квартире не получится.

Банкротный откат

Сделку могут оспорить кредиторы, если дарение прошло за год до банкротства.

Иски наследников, кредиторов

Наследники иногда признают договор недействительным.

Ошибки в бумагах

Неточная площадь, кадастровый номер — отказ Росреестра, суд.

Фискальные последствия возврата

Возврат дара создаёт налогооблагаемый доход.

Маткапитал

Опека блокирует сделки, если доли детей уменьшатся.

Семейный конфликт

Даритель утрачивает право распоряжаться жильём, споры неизбежны.

Плюсы и минусы дарения недвижимости ребёнку

Преимущества

• НДФЛ 0 % для близких.

• Переход права за сутки.

• Жильё остаётся в семье.

• Нотариус снижает риск мошенничества.

Недостатки

• Даритель теряет контроль.

• Расходы растут из‑за нотариуса.

• Налог 13 – 15 % при подарке от посторонних.

• До 18 лет сделки ребёнка ограничивает опека.

Рекомендации при оформлении дарственной

Проверка объекта

Свежая выписка ЕГРН, отсутствие долгов, ареста, запрета.

Условия договора

Укажите безвозмездную передачу, исключите упоминание цены, добавьте пункт о неотчуждаемости без согласия опеки.

Сохранение прав дарителя

Нужна крыша — запишите сервитут пожизненного проживания.

Финансовая защита

Не дарите за 12 месяцев до возможного банкротства, застрахуйте титул, храните копии бумаг в облаке.

Юридические тонкости

Нотариальное согласие супруга обязательно, при маткапитале доли всех детей сохраняются, доля не требует уведомления других собственников.

Соблюдайте правила, проверяйте документы, планируйте расходы — ребёнок законно получит жильё, даритель избежит споров.