Эскроу-счета в долевом строительстве: революция безопасности и прозрачности

Еще несколько лет назад дольщики покупали строящиеся квартиры и рисковали остаться без квартиры и без денег. С июля 2019 года все изменилось. Введение эскроу-счетов в сферу долевого строительства стало важным шагом в гарантии безопасности и прозрачности денежных операций. Риски для дольщиков сведены к минимуму, а у застройщиков больше мотивации выполнить обязательства.

Что такое сделка по эскроу

В сделке между покупателем и застройщиком появилась третья сторона — банк. Теперь дольщик передает деньги за квартиру не строительной компании, а банку-гаранту. И пока строящийся дом не будет введен в эксплуатацию, застройщик денег не получит. Счета, на которых хранятся деньги дольщиков, называются эскроу. Они вскрываются только после сдачи дома. Если многоэтажку не достроят или задержат сдачу на полгода и дольше, деньги вернутся дольщикам.

Преимущества

Обозначим основные преимущества новой схемы расчетов для покупателей.

• Сделка прозрачна: покупатель видит деньги на счете в банке-гаранте, видит, когда они списываются на счет застройщика. Эскроу-агентом выступает банк: он несет ответственность за движение денег.
• Весь период строительства собственником денег выступает покупатель.
• Застройщик мотивирован выполнить свои обязательства в срок или даже раньше, иначе не получит деньги за построенные квартиры.
• Если строительная компания не исполнит обязательства, происходит возврат денег покупателям.
• Покупатель не обязан брать ипотеку в том же банке, где открываются эскроу. Для ипотеки можно выбрать любой другой банк — ограничений нет.
• Во время хранения средств у банка-гаранта дольщик вправе провести рефинансирование ипотеки без всяких помех.
• Можно покупать сразу несколько квартир и открывать несколько эскроу-счетов.
• При сделках на первичном рынке (покупка в новостройке) не придется платить за открытие и обслуживание счета.
• По закону средства на эскроу-счете не могут быть арестованы.
• Действует страхование вкладов.

Страхование денег покупателей недвижимости

Государственное Агентство по страхованию вкладов (АСВ) отвечает за страховку вклада на эскроу-счете. Максимальная сумма покрытия 10 млн руб. Условия возврата вклада при наступлении страхового случая прописываются в договоре.

Исключения

Несмотря на общее распространение практики эскроу, существуют определенные исключения. 

• Если готовность дома не менее 30% и заключено не менее 10% долевых договоров участия — можно продавать квартиры по старой схеме, где дольщик передает деньги напрямую застройщику. 
• Освобождаются от эскроу системные и комплексные застройки с муниципальными объектами.

Недостатки покупки квартиры с помощью эскроу-счета

Новый механизм расчетов не безупречен, поэтому разберем его недостатки.

• Средства, переданные банку-гаранту, заморожены, не приносят прибыли, не защищены от инфляции. Если дом не сдадут, и деньги вернутся покупателям, то из-за инфляции они будут стоить дешевле. Возможно, на эту же сумму уже не получится купить аналогичную квартиру у другого застройщика.
• При сделке на вторичном рынке за открытие счета приходится платить комиссию.
• Квартиры в новостройках подорожали, потому что застройщики вынуждены строить на кредитные средства, а не на деньги дольщиков. У кредита есть проценты, которые застройщик компенсирует повышением цен на квадратные метры.
• Есть риск для ипотечников. При негативном сценарии и банкротстве застройщика банк-гарант вернет сумму, которую хранил. А вот выплаченные проценты по ипотеке никто не возместит.

Безопасность покупки квартиры 

Сейчас взятие квартиры через эскроу-счет — это наиболее безопасный способ даже с учетом всех недостатков. Продавец не получает плату вперед, как раньше. Сделки регулируются банком-гарантом. Не каждый банк уполномочен совершать операции с эскроу: Центробанк регулярно меняет список кредитных организаций. Среди постоянных участников списка: «Сбербанк», «Альфа-банк», «Открытие» и другие крепкие игроки рынка. Список ежемесячно обновляется и публикуется на сайте ЦБ РФ

Сделок с эскроу все больше. Рассмотрим динамику основных показателей проектного финансирования с использованием счетов эскроу (график с сайта cbr.ru)

На 1 апреля 2023 года по России зарегистрировано 695 тысяч счетов эскроу, на которых размещено 4,2 трлн рублей.

Заключение

Эскроу-счета в долевом строительстве — это важный инструмент для безопасности и прозрачности сделок. Клиент получает дополнительные гарантии. Повышается уровень доверия к сектору долевого строительства. 

Новая схема расчетов — не панацея от всех проблем для дольщиков. Появляются издержки: инфляционные потери, повышение цен на строящуюся недвижимость. Но решилось самое важное — проблема обманутых дольщиков. На рынке остались только сильные застройщики, которые способны ответственно подходить к строительству и выполнять обязательства. К таким компаниям относится «Дарстрой»: она активно использует механизм эскроу-счетов в своих проектах.