Инвестиции в коммерческую недвижимость 2022: как выгодно вложить деньги и не ошибиться

В кризисное время открыто больше вариантов для инвестиций, да и сами вложения в недвижимость - востребованная в любые времена ниша. Но прежде, чем с головой бросаться в инвестирование в коммерческую недвижимость, важно определить цели. Для начинающих инвесторов очень рисково делать подобные вложения, если первоочередная цель - получение большой доходности. Если же задача заключена в создании долгосрочного сбалансированного портфеля, вложения в фонды недвижимости будут выгодны. Даже если у вас нет никакого опыта в инвестициях. Покупать коммерческую недвижимость в 2022 году, с учетом превышения доходности фондов над базовым уровнем доходности вкладов (согласно данным ЦБ), очень продуктивно. Но, как и в любом финансовом деле, здесь следует учитывать свои нюансы, о которых мы и поговорим в статье.

О коммерческой недвижимости

При грамотном составлении стратегии инвестиционной деятельности, покупка помещения для коммерции окажется значительно прибыльной, в сравнении с жилой недвижимостью. Доходность таких инвестиций можно оценить наглядно - до 13% годовых против 4-6% при вложении в квартиры. Откуда такая большая разница? Коммерческой недвижимостью может быть крупный объект, гостиница или офисный центр, где прибыль измеряется миллиардами. Плюс процент частных предпринимателей, занимающихся инвестированием в коммерцию, ниже - как минимум, потому, что рынок жилых объектов им более понятен.

Чтобы начать зарабатывать за счет вложений в коммерческую недвижимость, выберите один из существующих способов:

• Покупка для дальнейшей сдачи в аренду или продажи объекта.
• Покупка готового арендного бизнеса (ГАБ).
• Вклад в закрытые ПИФы.

Каждый из них обладает своей спецификой, поэтому выбор нужно делать в зависимости от своих возможностей и соответствии условиям способа инвестирования.

Покупка объекта недвижимости для продажи или сдачи в аренду

Приобретение площади под коммерческую деятельность была и остается основой для формирования стабильного инвестиционного пакета. Владелец получает регулярный пассивный доход со сдачи помещения в аренду. Запланировав купить объект для инвестирования, соотнесите его с подклассами активов - всего их два:

• по размерам (небольшие, средние, большие);
• по назначению (торговля, офис, складское помещение, общепит и пр.).

С учетом этих факторов будет складываться и цена аренды. Последние годы существенно воздействует на поступления с аренды такой фактор, как внешние влияния. В основной период действующих в России ограничений (весна-осень 2020 года), по оценке экспертов, арендодатели потеряли до 20-40% общей прибыли со сдаваемых объектов. При этом крупные объекты оказались под большим ударом, нежели малые. Но уже к началу 2021 года арендные поступления нормализовались, а где-то даже выросли. Меньшие по площади помещения менее зависимы от внешних влияний, но и потенциал развития у них сильно отстает от крупных объектов. Для инвесторов будет важен еще один момент - падение стоимости коммерции в кризисные периоды. В это время их выгодно будет купить, чтобы перепродать при возобновлении спроса.

Приобретение офисной недвижимости

Если говорить о спросе на коммерческую недвижимость, то все так же остается актуальной площадь под офисы. Нынешняя ситуация в крупных городах выглядит выигрышной для инвесторов. Новых крупных объектов строят не так много, предложений тоже становится меньше, при этом количество желающих получить хорошую офисную площадь лишь растет. Особенно, если арендодателем предложена недвижимость в центре города.

Инвестировать в коммерческую недвижимость офисного сегмента - выбор, который сегодня щедро окупается. Даже если приобретаются небольшие блоки площадью 80-100 кв.м, арендаторы найдутся еще на этапе строительства БЦ. Чтобы получить максимальную выгоду от такого вложения, заранее составьте финансовый план и проанализируйте все риски. Учитывайте все планируемые затраты - на эксплуатацию помещения, коммунальные услуги и т.д. Для оценки потенциальной доходности будут не менее важны:

• класс бизнес-центра, в котором расположены офисные помещения;
• расположение (лучше всего, если здание находится в деловом центре);
• хорошая транспортная развязка;
• продуманная инфраструктура - присутствие на территории объекта парковочной зоны, кафе или ресторанов;
• потребности и спрос целевой аудитории;
• конкурентоспособность объекта, объем аналогичных предложений на рынке коммерческой недвижимости.

Торговые помещения на улице или стрит-ритейл

Стрит-ритейл - следующий по популярности способ инвестирования в коммерческую недвижимость. Последние годы торговые помещения несколько растеряли привлекательность для инвесторов. Это связано с введением государственных программ, таких как “Моя улица”. Успех стрит-ритейла зависит от выбранной локации, поэтому сокращение парковочных мест в рамках этой программы повлияло на престижность зон для торговых помещений.

При инвестировании в помещения для уличной торговли учитывайте все нюансы. Так, любые малейшие изменения предстоит согласовывать с властями, если здание имеет статус объекта культурного наследия. Следует выполнить все требования будущих арендаторов - оборудовать зоны погрузки и разгрузки товара, оснастить зал достаточными электрическими мощностями для работы оборудования. Если торговое помещение находится на первом этаже жилого здания, могут появиться дополнительные ограничения. Например, в домах премиум-класса запрещено размещение вывесок, выполненных не по согласованию и не в едином стиле с самим зданием. При сдаче в аренду помещения под ресторан или кафе, потребуется позаботиться о достаточном уровне шумоизоляции. И помните, что чем ближе вход в торговое помещение к дороге и остановке общественного транспорта, тем выше можно устанавливать цену на аренду.

Готовый арендный бизнес (ГАБ)

ГАБ (готовый арендный бизнес) означает приобретение ликвидных объектов по договору аренды и стабильным финансовым потоком. Этот тип инвестирования приносит немало дохода - например, средняя ставка капитализации офисного сегмента доходит до 10%. Сравнительно с классической ставкой по депозитам, которая едва достигала 6-7%. Если говорить о торговых помещениях, то приобретение ГАБов здесь и вовсе составляет около 95%. Рассмотрим преимущества и минусы готового арендного бизнеса в обоих популярных направлениях.

1. Офисная недвижимость. Крупные девелоперы заняты продажей именно готового арендного бизнеса. Процесс его подготовки включает инвестирование в помещения под офисы, передача их арендаторам с заключением долгосрочного договора и последующая продажа инвесторам. Основной нюанс кроется в договорах, где прописанная ставка включает в себя индексацию. Уже через 8-9 лет проданный ГАБ принесет чистую прибыль, но инвесторам важно учитывать то, что ставка далеко не всегда индексируется. Спрос и предложение на рынке коммерческой недвижимости постоянно меняются, стоит помнить и о внешних факторах. Они могут вовсе превратить рынок арендодателя в рынок арендатора, а значит, придется прибегнуть к оптимизации условий аренды, что сказывается на доходе для инвестора. Но, как в любом деле, чем меньше риски, тем меньше прибыль. Поэтому стоит сразу решить для себя - планируете ли вы увеличить риски и реальные сроки окупаемости для большей прибыли, или же не рисковать, но и снизить потенциал доходности.
2. Стрит-ритейл. Приобретать пустое торговое помещение для инвестора - сомнительное решение. Поэтому покупка ГАБов более актуальна, ей занимается большая часть крупных компаний на рынке. Вкладывать в коммерческую недвижимость с действующими договорами аренды - значит иметь возможность гарантированно прогнозировать окупаемость вложений. Прибыльность готового бизнеса в стрит-ритейле - от 5% до 15%. Если объект был приобретен в деловом центре города, то доход может быть ниже из-за высокой стоимости помещения. Но и риски остаться без арендаторов близки к нулю. Масштаб объекта тоже имеет значение, учитывая, что крупным стрит-ритейлом управлять в разы сложнее. К недостаткам также можно отнести риски при покупке и сложности в структурировании сделки.

Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды (ПИФы)

Покупка паев - идеальный выход для тех, кто хочет инвестировать в коммерческую недвижимость, но при этом хочет избежать ненужных рисков. Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды характеризуют стабильная прибыль, низкий порог вхождения и возможность делать вложения в крупные объекты (ТЦ, БЦ, МФК и пр.). Условием является покупка паев, специальных долей имущества ПИФа - от самого инвестора требуется только выбрать актив и заниматься управлением объекта после покупки. При этом экономится немало средств, т.к. не требуется уплата налогов и всех расходов на эксплуатацию помещения.

Приобрести пай в ПИФе может практически любой инвестор - сумма вложений здесь начинается от 1 миллиона руб. А доходность с такого вложения достигает 12-13% годовых. Конечно, некоторые риски присутствуют и в этом случае, но зависят они в основном от самого управляющего капиталом и его знания рынка недвижимости. Важно учитывать такие моменты, как экономическая ситуация на рынке, сезонность, наличие кризисных моментов, курс валют и т.д.

Выводы: Как же заработать на коммерческой недвижимости?

Покупка недвижимости в обозримом будущем останется перспективной нишей для инвесторов. Решив все первоначальные вопросы, такие как “где брать деньги” и “стоит ли оформлять кредит”, определите главное - выбор ликвидного объекта для инвестирования. Многие сразу предпочитают браться за то, что сперва кажется выгодным, а именно - элитную недвижимость. Но, как показывает опыт инвесторов, жилье элит-класса относится к низколиквидным объектам, вложения в которые окупаются все хуже. Другое дело, инвестировать в апарт-отели - такой тип жилья способен принести максимальную прибыль при посуточной сдаче в аренду. Вот почему покупать коммерческую недвижимость сегодня намного перспективнее.

Но как же достичь максимума с инвестиций? Предлагаем несложный алгоритм действий:

1. Оцените финансовые возможности. Если в планах - инвестирование в крупный объект, для этих целей можно взять кредит.
2. Обозначьте свою цель - планируете ли вы сдавать помещение в аренду, продать его или хотите приобрести уже готовый арендный бизнес. На этой основе выстроится вся финансовая модель.
3. Оцените риски и ожидания по доходности.
4. На основе всей проанализированной информации подберите объект. Оценивать нужно не только помещения, но также инфраструктуру и локацию в целом.
5. Структурируйте сделку.
6. Начните управление объектом. Если времени на это не хватает, обратитесь к управляющей компании.
7. Следите за изменениями на рынке недвижимости, меняйте концепцию с их учетом.
8. Получайте доход с инвестиций.

Снизить риски также может механизм диверсификации. Он заключается в распределении активов в вашей инвестиционном портфеле. В один фонд объединяются разные объекты, в отличие от традиционного “один фонд - один объект”. Это снижает риски вложений, а также улучшает ежемесячные результаты.

Подводя итог, главное для любого инвестора - даже не наличие средств и доходного предмета для инвестирования, а терпение. Спешка в этом деле никогда не приводит к приятному результату. Помните, что успех сделки не всегда зависит исключительно от ликвидности объекта. Мы рассмотрели не один фактор того, что непосредственно влияет на доходность, цель же инвестора - грамотно это реализовать на деле. Если используется грамотная стратегия инвестирования, результаты вас порадуют, даже если окупится такая сделка нескоро!