Как купить квартиру с помощью ипотеки

Ипотечные программы кредитования позволяют купить квартиру по цене в разы доступнее, поэтому пользуются такой востребованностью среди прочих банковских услуг. Первостепенным условием ипотеки является приобретение участником сделки недвижимости, которая переход под залог банка до того момента, пока кредитору не будет выплачена задолженность и проценты. После внесения полной суммы займа, полное право на объект переходит к заемщику.

Ипотечная программа подразумевает участие трех сторон: собственника недвижимости (когда нужно взять квартиру в новостройке, им становится строительная компания), ее покупателя (заемщика) и организации, принимающей решение оформить кредит (кредитора), чтобы купить жилье, переходящее покупателю залогом. Оформление ипотеки предполагает несколько этапов, к каждому из которых лучше отнестись со всей ответственностью. Рассмотрим, как правильно взять ипотечное кредитование сегодня и купить квартиру, а также как потенциальному заемщику лучше обезопасить себя и приобретаемую недвижимость.

Как купить квартиру в ипотеку - инструкция

Вы решили взять квартиру по программе ипотеки - с чего стоит начать и как купить именно то, что вам требуется? По стандартной схеме приобретение недвижимость начинается с подбора квартиры, которая соответствует нуждам покупателя. Уже затем можно приступать к подбору ипотечной программы, сбору требуемых документов и подписанию договора. Оформив сделку, заемщик уже становится собственником жилья, но с ограничениями, т.к. квартира под залогом до момента полного погашения займа. Конечно, эта процедура не проходит мгновенно, и на каждом этапе правильно будет заострить внимание, начиная с самого первого - подбора квартиры. Для примера возьмем распространенный тип ипотечного кредитования - когда нужно купить квартиру в новостройке.

Выбор квартиры в новостройке

После подбора квартиры, которую вы запланировали купить, правильно будет уточнить, аккредитована ли возводимая новостройка. При этом не факт, что дом аккредитован, если процедуру прошли другие объекты застройщика. Банк, подтверждающий намерение взять ипотеку, чтобы купить квартиру в новостройке, рассматривает каждый дом отдельно. Если аккредитация была пройдена, можно переходить к новому этапу переговоров - от застройщика потребуется предоставление документов. Когда нет возможности подтвердить факт аккредитации, лучше выбрать один из следующих вариантов:

• взять квартиру в другом доме;
• оформить ипотеку в финансовом учреждении, которым уже одобрена новостройка. Перечень организаций, с которыми сотрудничает застройщик, можно взять у отдела продаж.

Остается взять контакты менеджера по вопросам ипотечного кредитования выбранного банка, передать их застройщику, и половина дела уже сделана.

Выбор банка

Правильно оцените свои финансовые возможности перед тем, как оформить кредит - это долговременные и серьезные ежемесячные траты, а сам заем делится на 10, 20, а то и 30 лет. За это время многое может поменяться, поэтому лучше быть уверенным в своих источниках финансирования и наличии “подушки безопасности”. Последнюю лучше сохранять в размере 5-6 ежемесячных платежей по ипотеке.

По данным Банка России, сегодня средняя ставка по ипотечному кредитованию равна 9,5%. При этом, чем больше первый взнос, тем ниже будет процент. Величина первого взноса - 10-15% от стоимость квартиры. Не лучшим решением будет взять ипотеку в иностранной валюте, понадеявшись на экономию с пониженной ставкой. Впоследствии это рискует обернуться еще большими расходами из-за сложной ситуации на валютном рынке.

Лучше оформить ипотеку с организацией, потенциальный клиент которой является участником зарплатного проекта. Для таких заемщиков бывают предложены специальные условия - льготы по процентной ставке, оперативное рассмотрения заявки на оформление ипотеки, менее строгие требования к стажу на последнем рабочем месте. Узнать все подробности о выбранной ипотечной программе можно по телефону, но лучше при личном визите в офис. При ознакомлении с условиями кредитования на покупку квартиры, не забудьте уточнить о необходимости оформления страховки, возможных штрафах при просрочке оплаты, а также как правильно будет досрочно погасить займ. При необходимости можно также попросить о расчете регулярных платежей для разных сроков и сумм.

Сбор документов

Как купить квартиру по программе ипотечного кредитования указывается застройщиком в специальной памятке - прописано когда нужно прийти на регистрацию сделки и какие документы лучше с собой иметь. Если ее не выдали, правильно будет взять соответствующую информацию у представителя строительной компании. Помимо личной передачи документов, можно воспользоваться следующими возможностями:

• переслать пакет документации по e-mail;
• отправить через интернет-сервисы, если они подключены в выбранном учреждении.

Перечень необходимых документов

Набор документов будет различаться, с учетом того, физическое или юридическое лицо планирует взять займ по программе ипотечного финансирования.

Как оформить ипотеку на квартиру

Правильно оформить заявку на ипотеку будет не сложно - шаблон анкеты находится на сайте финансовой организации, там же, где и условия предоставления кредитования по выбранной программе. Соответствие им будет главным условием для подтверждения полученной заявки потенциального заемщика. Для кредитора же первостепенной целью будет объективно оценить уровень платежеспособности и надежности клиента.

Лучше всего будет подавать заявку сразу нескольким организациям - так шанс взять ипотеку быстрее будет выше. Отказ одного из банков не означает, что в другом вам также откажут, ведь условия ипотечных программ везде различаются. Также, если вы получили согласие от нескольких кредиторов сразу, это не создает никаких проблем - потенциальному заемщику остается выбрать, какую программу покупки квартиры ему лучше взять. Принятие заявки не будет обязательным принуждением оформить договор.

Решение банка

Если говорить о сроках решения по вашей заявке, то минимальный составит около 2-3 рабочих дней, тем более, если это специализированная ипотечная организация. Но иногда сроки могут затянуться и до нескольких месяцев, если организацией тщательно проверяется платежеспособность заемщика. Вот почему лучше не зацикливаться на одном банке, когда дело не терпит отлагательств.

Как только вы выбрали учреждение, в котором вам одобрили оформить ипотеку, предоставьте все необходимые документы на приобретаемую квартиру. Медлить со своим решением лучше не стоит - банковское одобрение ограничено по срокам, которые составляют от 1 до 3 месяцев. Если за это время вы не направили документы на выбранный объект, потребуется оформить заявление заново.

Проверка квартиры также потребует времени - около 2-х недель. В эти сроки будет проведена оценка стоимости страховки и состояния квартиры, подготовится кредитный договор. Будьте внимательны при отправке пакета документов - если он не оформлен правильно или недостает каких-либо справок, это может стать причиной отказа к выдаче ипотечного кредитования.

Кредитный договор

Подписание кредитного договора - важный и серьезный момент, ведь в этом документе будут оговорены все условия на договоренность между заемщиком и банком. Перед тем, как поставить свою подпись и взять ипотеку, правильно будет уделить внимание каждому пункту в договоре. Основными будут процентная ставка и сроки погашения займа на квартиру, но и все другие детали лучше не упускать из виду. Среди прочих параметров также будут значиться:

1. Комиссии. Кредитным договором расписаны банковские комиссионные платежи. Их перечень зависит от выбранной программы ипотеки - обычно это комиссии за обслуживание кредита или конвертацию валюты (если кредит был взят в иностранной валюте). Процент комиссий хоть и невысок, от 0,1 до 0,3%, но если учитывать суммарный период ипотечного кредита (вплоть до 25 лет), выходит круглая сумма.
2. Досрочное погашение ипотеки. Если вы захотите избавиться от банковской зависимости как можно раньше, лучше учитывать этот пункт, так как некоторые организации предъявляют свои условия. Например, договором может быть прописана необходимость заемщика оповестить банк заранее о внесении досрочного платежа за квартиру.
3. Услуги. При подписании договора, заемщика не всегда уведомляют, что все услуги, включая оценку квартиры и заверение документов у нотариуса, будут уплачиваться им. Но все это прописано документом, поэтому отказаться от оплаты не удастся - перед подписанием вы также должны будете предоставить расписку о согласии со всеми условиями ипотечного кредитования.
4. Изменение условий. Вы можете захотеть пересмотреть условия кредитования, например, запросить рефинансирование или привлечь к выплате займа нового созаемщика. Ситуаций для запроса изменений условий встречается предостаточно. Переезд в другую страну, потеря работы, женитьба и рождение детей, решение купить другую квартиру - заемщику может потребоваться отсрочка, реструктуризация кредита, разделение обязательств с супругом или же вовсе расторжение кредитного договора. Лучше изучите особенности изменений условий в договоре и какую комиссию придется выплатить банку в случае их свершения.
5. Периодичность выплат. График оформляется в формате приложения к договору, заверяется печатью и подписью.
6. Санкции. Чтобы внезапные штрафы и пени не оказались для вас неожиданностью, правильно ознакомиться с санкциям за просрочку оплаты по задолженности.
7. Расторжение договора. В этом пункте заемщик сможет получить ответы на все свои вопросы по условиям, в рамках которых возможно расторжение договоренности между ним и финансирующей организацией. Здесь же указаны условия, при которых банк вправе требовать оформить досрочное погашение кредита, или же заемщик получает возможность отсудить предмет залога в свою пользу.
8. Форс-мажорные обстоятельства. Как поступить, если вы захотите продать квартиру и купить другую? В целом, договором прописан и этот момент. После продажи недвижимости, оставшихся денег хватит, чтобы погасить долг заемщика перед банком, и возможно, у вас даже останется капитал, чтобы в будущем купить новую квартиру.

Получение денежных средств

С учетом прописанных в договоре условий, денежные средства будут переведены на личный счет владельца или оставлены в депозитной ячейке. Иногда применяются и другие способы передачи средств, но каждый из них подразумевает исключение взаимодействия с самим заемщиком. Правильно полагать, что вы банковского ипотечного кредита не увидите - это сохраняет безопасность сделки и становится гарантией ее свершения.

Нотариальное удостоверение

Сделка с банком также может потребовать заверения купли-продажи квартиры у нотариуса в силу закона. К таким ситуациям относятся, например, участие в договоре долевого участия несовершеннолетнего гражданина, или покупка супругами квартиры в долевую собственность. В некоторых случаях нотариальное удостоверение составляется исключительно в целях гарантии безопасности для заемщика, чтобы свести к минимуму риски признания недействительности сделки. Правильное составление документа включает:

• подтверждение факта купли-продажи квартиры с учетом установленных законом норм и их соответствия в конкретной ситуации;
• проверка юридической чистоты;
• установление личности каждого участника;
• заверение подлинности всех подписей пакета документов, требующихся для заключения сделки между заемщиком и банком;
• установление прав третьих лиц.

Регистрация сделки осуществляется за период от 3 дней до недели. Если вы подали онлайн заявку на нотариальное заверение купли-продажи квартиры, то обычно зарегистрированный договор можно получить на руки уже через 1-2 рабочих дня.

После получения всей необходимой документации, предоставьте ее банку. Нотариально заверенный документ с отметкой о регистрации сопровождается выпиской из ЕГРН с отметкой “ипотека в силу закона” и указанием финансовой организации, предоставляющей кредит. Если потребуются дополнительные документы, о необходимости их предоставления вам сообщат.

Государственная регистрация и оформление ипотеки

Как только все документы заверены и приняты, а деньги перешли на счет владельца недвижимости, квартира переходит в личную собственность заемщика. Статус подтверждается государственной регистрацией квартиры, по итогу которой выдается документ о праве собственности. Вот только сам документ далеко не сразу будет передан на руки новому владельцу. С учетом того, что оформить ипотеки - это значит купить жилье в залог, то и документ о гос регистрации прежде попадет на хранение в банк. Как только займ будет полностью погашен, покупатель квартиры получает на руки все бумаги, подтверждающие его право собственности.

Страхование квартиры

Оформляя квартиру в ипотеку, вы также получите от банка предложение оформить договор страхования. Ипотечную страховку можно разделить на обязательную и добровольную. В первом случае, страхуется залог - этот нюанс оговаривается и в кредитном договоре. Некоторые организации могут потребовать взять страховку титула (риска утраты права собственности) в обязательном порядке. К добровольному страхованию относятся любые риски, которые заемщик определяет по собственному желанию. Это, например, отказ банка проводить рефинансирование, расторгнуть ипотечный договор, а также страховка жизни и лишения трудоспособности.

Рассмотрим подробнее основные типы страховок, которые может предложить банк при заключении договора ипотечного кредитования:

• Личное страхование. Если нужно купить квартиру в еще возводимой новостройке, то чаще всего страхуется только сама жизнь и дееспособность заемщика, так как застраховать объект пока не представляется возможным. Но нужно быть крайне внимательным при заключении договора на страховку подобного типа. Цена полиса не всегда выступает решающим фактором. Так, недорогой полис защищает заемщика при его смерти, а дорогой покрывает риски, если человек получил группу инвалидности. Расценки на возможность застраховать свою жизнь у компаний различаются, прежде всего, стоимость зависит от самого перечня рисков. Поэтому учитывайте этот фактор, если решите подписать страховой договор.
• Страхование титула. Чтобы свести риски потери права собственности на квартиру к минимуму, банки рекомендуют застраховать титул. На практике это выглядит следующим образом. Допустим, вы смогли взять квартиру под ипотечный кредит, но в период действия страхового полиса сделка была расторгнута. Это означает, что вы теряете право собственности, но при этом всю оставшуюся задолженность по ипотеке обязуется выплатить аккредитованная банком страховая компания.
• Страховка объекта недвижимости. Среди добровольных страховок встречаются и те, что напрямую зависят от состояния квартиры - страхование от изменения внутренней отделки, пожара, затопления и пр. Другими словами, под защиту попадает только сам конструктив, предмет ипотеки. Оформить страховку объекта возможно только после его сдачи в эксплуатацию и оформления владельцем права собственности.

Право решать, лучше ли будет взять страховку на квартиру, взятую в ипотеку, или нет, остается за заемщиком. Но на самом деле, правильно будет оформить договор страховки. Ее стоимость ежегодно составляет примерно 0,3-1% от суммы ипотечного кредитования. При этом, если заемщик отказывается страховать сделку, банк может увеличить ставку на 1%, а в некоторых случаях и больше. Посудите сами - по итогу предстоит выплатить практически ту же сумму, но если оформить страховку, вы будете уверены в защите вашего кредита. С 2020 года также вступил в силу закон, согласно которому можно вернуть средства за страхование недвижимости при досрочном погашении ипотечного кредита.

Актуальные ипотечные программы

Сегодня практически каждой финансовой организацией представлены программы ипотеки, разница лишь в условиях выдачи кредита и его максимальной сумме. Предлагаем оценить разницу на примере самых популярных ипотечных программ.

Проблемы при получении ипотеки

Итак, мы рассмотрели все нюансы того, как правильно взять ипотеку для покупки квартиры. Но даже если следовать рекомендациям, далеко не факт, что удастся избежать каких-то проблем, которые не зависят от самого заемщика. Важно правильно выбрать то, на какой срок лучше разделить ипотечный кредит, собравшись купить квартиру. Как можно видеть по таблице, большинство актуальных программ по ипотеке предполагают лимит по срокам выплат займа вплоть до 30 лет. Если подумать, то брать займ на долгий срок - это значит, выплачивать относительно меньшую сумму каждый месяц. Но стоит правильно оценивать такие временные рамки - все-таки, 30 лет, это немало, за это время многое может поменяться в жизни. Но и минимальный срок сможет только установить сам банк - сумма ежемесячного платежа не может составлять более 40% от дохода клиента.

Также стоит уточнить у банка о такой возможности, как заморозка ипотеки. К ней прибегают, например, в случае, если заемщик внезапно потерял работу. Срок, на который могут быть заморожены выплаты по кредиту - один год, затем обязательства перед банком снова возобновляют. Помните, что невыплата регулярных платежей может вовсе привести к потере имущества. Банк имеет полное право выставить квартиру на аукцион. При продаже объекта по цене выше, чем долг заемщика, оставшаяся часть средств переводится на его счет. Если же при продаже банк остается в убытке, он может восполнить свои расходы, выставив на продажу другое имущество задолжавшего клиента. Чтобы наверняка не ошибиться ни в чем, и сэкономить свое время и силы, обратитесь за помощью в оформлении ипотеки для покупки квартиры к кредитным брокерам и риэлторам.