Как правильно купить квартиру

С чего надо начинать покупку квартиры? Как ни хотелось сделать процесс легче, но без учета определенных моментов при таком глобальном вложении в будущее можно столкнуться с рисками. Поэтому, как только вы подобрали подходящую вашим интересам недвижимость, необходимо серьезно подойти к подготовке, оформлению и изучению документов. У многих вопросы возникают уже на моменте поиска квартиры. Поэтому в статье мы рассмотрим полную пошаговую инструкцию - от момента поиска покупателем нового жилья до подписания договора приема-передачи.

Где искать новую квартиру

Если покупать недвижимость в новостройке, сразу отсекается ряд проблем. За вас уже все решили, не требуется дотошной проверки жилья и документов собственника. Чего не скажешь, когда квартира подбирается риэлтором или вами самостоятельно на вторичном рынке. Во втором случае нужно будет еще и найти безопасный источник с объявлениями по продаже собственности.

Если раньше это были газеты или рекомендации от близких и друзей, то теперь продавцов ищут на сайтах с разделами по аренде и продаже недвижимости. Это такие площадки, как Циан, Авито, Юла, Яндекс.Недвижимость, Домофонд и др. Выбирать стало проще: у каждого объявления по несколько фото квартиры, ее подробные характеристики, описана инфраструктура района, объекты на территории. Новые предложения появляются регулярно, а безопасность покупателя обеспечена тщательной проверкой продавцов, наличием у них рейтинга и отзывов. Перед непосредственным осмотром жилья у вас уже сложится первичное представление о нем.

Игорь Новиков, эксперт по рынку недвижимости, рекомендует:

"Перед покупкой квартиры важно анализировать рыночные тенденции и ценообразование в интересующем районе. Понимание текущих цен и предложений на рынке поможет вам сделать более выгодную сделку и избежать переплаты."

На что обратить внимание при осмотре квартире

Проверять только само жилье - большая ошибка. Начало осмотра обязано проводиться еще со входа в подъезд. Алгоритм оценки следующий:

1. Подъезд. Сложно говорить о безопасном пространстве, если на входе не установлена дверь с домофоном, а весь подъезд - в окурках и обилии мусора. Отсюда - выводы о работе управляющей компании. Старый лифт, о качестве эксплуатации которого можно судить с первого взгляда, тоже не самый благоприятный фактор. Особенно, если квартира, которую вы планируете приобрести, находится на высоких этажах.
2. Этаж. Существуют разные критерии оценки с учетом этажности жилья. Требования к недвижимости, расположенной на первом или последнем этажах, будут строже. На нижнем этаже стоит учитывать качество стыков стен и плинтусов, так как здесь будет повышенная сырость. Особенно, если в доме есть подвал. Если квартира расположена под крышей, то уделите внимание подтекам на стенах. Их присутствие - знак того, что даже небольшой дождь может быть причиной образования плесени на стенах и потолке.
3. Ремонт. Не всегда новый ремонт в квартире говорит о качестве жилья. Хозяева за ним порой пытаются спрятать проблемы с домом, стараясь поскорее продать объект. Затхлый, сырой запах может сказать о том, что за новыми обоями или плиткой скрывается плесень. Покупатель должен проверить работу всех коммуникаций - водоснабжение, вентиляцию, проводку (выключатели и розетки не должны сверкать), если проверка проводится зимой, то качество отопления. Окна в квартире должны быть герметичными, двери - беспроблемно закрываться и открываться.
4. Инфраструктура и транспорт. Если к предыдущим трем пунктам претензий нет, то можно перейти к оценке района. Убедитесь, что поблизости от дома есть продуктовые магазины, детские сады, школы, поликлиники и другие важные объекты. Большой выбор транспорта, на котором можно добраться в разные районы города также будет преимуществом. Но близость остановки к дому - с одной стороны, плюс, а с другой, когда окна квартиры выходят на трассу, приходится мириться с регулярным шумом и обилием пыли.

На какие документы надо посмотреть при подборе недвижимости

Когда вы уже практически готовы заключать сделку, начать покупку квартиры предстоит с тщательной проверки документов. Юридическая чистота недвижимости - залог безопасного приобретения. Что будет нуждаться в особом внимании?

Выписка из ЕГРН

Сведения, полученные из Единого государственного реестра недвижимости, позволят получить информацию о жилье, которую нужно знать любому потенциальному покупателю:

• Количество хозяев у квартиры. Бывают такие случаи, когда недвижимость продают, не оповестив об этом всех ее собственников. Если вы не будете знать обо всех хозяевах квартиры, высоки риски просто потерять деньги и остаться без жилья.
• Характеристики недвижимости. Узнайте, не проводилось ли в квартире на продажу несогласованной перепланировки. Такой нюанс повлечет проблемы уже у нового владельца объекта.
• Отсутствие обременений. Передача квартиры, которая находится в залоге у банка или арестована за долги, другому лицу является незаконной. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, убедитесь, что в выписке из ЕГРН не значатся обременения.

Документы, подтверждающие личность собственника

Предъявленный вам паспорт еще не говорит о том, что сделка однозначно будет “чистой”. За последние годы часто происходила ситуация, когда продавец лишь выдавал себя за владельца квартиры, в качестве доказательств предоставляя поддельный документ. Но этот вопрос легко решаем - на сайте МВД есть сервис, где можно проверить действительность паспорта по ФИО, серии и номеру. Убедитесь, что все эти данные совпадают с теми, что указаны в документах на недвижимость. В случае, если собственник с момента приобретения жилья менял паспорт, загляните на предпоследнюю страницу документа. Здесь указаны все данные о ранее выданных паспортах.

Если собственник купил квартиру, находясь в законном браке, то объект является совместной собственностью супругов. В этом случае потребуется нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Разведенный собственник также должен предоставить документ о решении суда о разделе имущества. Такая ситуация касается только купленной недвижимости. Если она была получена в дар или по наследству, то нынешний владелец жилья будет его единственным законным собственником.

Документы, подтверждающие право собственности

К правоустанавливающим документам относятся договор передачи недвижимости в собственность, договор купли-продажи с актом приема-передачи, соглашение об участии в ДДУ и т.д. Наличие той или иной документации зависит от того, каким способом была приобретена квартира. Если право собственности продавца жилья подтверждается договором дарения или свидетельством о праве наследования по закону, не лишней будет консультация у юриста. Не так часто, но бывает, что за такими договорами скрываются целые мошеннические схемы. Поэтому лучше заверить факт, что у объекта отсутствуют неучтенные наследники, претендующие на долю в квартире.

Справки о зарегистрированных в квартире

Следующий документ, который потребуется - справка о регистрации по форме №9. Из нее вы сможете узнать о количестве людей, прописанных в квартире. Если потребуется, можно оформить архивную справку. В ней также указаны все лица, которые ранее были здесь зарегистрированы. Важнее всего проверить, нет ли временно выписанных лиц. Например, это могут быть те, кто отбывает срок в местах лишения свободы, пропали без вести, либо находятся в больнице. При наличии записей о таких, обратитесь к юристу.

Справки о дееспособности

Многие считают дурным тоном интересоваться у адекватного с виду продавца о наличии справок от психиатра и нарколога. Но это важный шаг, с точки зрения безопасности сделки. Если продавец ограничен судом в дееспособности или не отдает отчет своим действиям, сделку могут признать незаконной. Сегодня процесс получения справки простой и быстрый. Вы можете вызвать специалиста, который проведет освидетельствование на предмет дееспособности собственника во время заключения сделки.

Доверенность

Довольно рискованно приобретать квартиру, продажа которой проходит через представителя по составленной хозяином доверенности. Потребуется должным образом проверить подлинность документа. Он должен быть нотариально заверен, числиться в сервисе Федеральной нотариальной конторы. Если собственник не присутствует во время заключения сделки, также потребуются нотариально заверенные копии его документов. Потребуется уточнить и полномочия представителя. Если он не имеет права заключать сделки в качестве доверителя, она не будет иметь юридической силы.

Алексей Чернышов, юрист в сфере недвижимости, подчеркивает: 

"Проверка правовой чистоты недвижимости - ключевой момент при покупке квартиры. Важно удостовериться в отсутствии обременений и арестов, а также проверить историю собственников и законность перепланировок."

Переговоры с продавцом и возможное внесение аванса

Чтобы правильно и безопасно купить квартиру, недостаточно одной проверки документов. Не менее важно подготовлено подойти к самим переговорам. Если вы хотите поторговаться, то не стоит сильно занижать желаемую стоимость. Собственник может вовсе отказаться от сделки, решив подыскать более здравомыслящего покупателя. Кроме того, нужно тщательно обсудить все моменты по условиям договора, порядку и форме расчетов, дате заключения соглашения и т.д. Так вы снизите к минимуму вероятность возникновения недопониманий между вами и продавцом недвижимости.

Подтвердить серьезность своих намерений можно, предложив заключить с собственником договор задатка. Внесение аванса предупреждает вероятность продажи жилья другим лицам. Если же уже после заключения договора задатка условия сделки будут изменены продавцом, он обязуется вернуть покупателю аванс в двойном размере.

Подготовка к сделке

Перед заключением сделки нужно составить договор купли-продажи квартиры. Это не только обезопасит покупателя, но и гарантирует выполнение дополнительных условий обеих сторон. Так, продавец может прописать в договоре свою просьбу о проживании в жилом помещении месяц-другой после продажи. Новый владелец также может отметить пожелание о приобретении недвижимости с находящейся в ней мебелью и техникой. Договор может быть выполнен в обычной письменной форме, но рекомендуется заверять составленный документ у нотариуса.

Оформление сделки купли-продажи

Самое время переходить к наиболее серьезной процедуре - заключению сделки купли-продажи. Чаще всего вопросы возникают при выборе способа расчетов. Разница заключается в том, договор какого типа у вас на руках:

1. При наличии заверенного нотариусом договора купли-продажи. После подписания документа, передача денег между сторонами производится в нотариальной конторе.
2. При обычном составлении договора в письменной форме. Процесс расчета начинается с закладки приобретающей стороной денег в банковскую ячейку. Забрать деньги из арендованной ячейки продавец сможет лишь тогда, когда предоставит все оформленные документы на квартиру. Можно воспользоваться аккредитивом - банковским денежным переводом. Но такая процедура займет больше времени и потребует больше средств на обслуживание.

Государственная регистрация сделки

Договор подписан, оплата произведена, но и это еще не финальный этап сделки. Стать полноправным владельцем жилья можно лишь после государственной регистрации. Для этого потребуется подать все требуемые документы вместе с договором купли-продажи на регистрацию в МФЦ или Росреестр. Процесс не занимает много времени. С 2015 года подать документы на государственную регистрацию права собственности можно онлайн на сайте Росреестра.

Подписание акта приема-передачи

Наконец, заключительный этап сделки с недвижимостью - подписание акта приема-передачи. Документ подтверждает то, что у покупателя нет никаких претензий к объекту и он доволен его техническим состоянием. Важно учесть любые нюансы до подписания акта. Так, если у продавца были проблемы с водопроводными трубами, произошла авария и были залиты соседи снизу, устранять это будет он, даже если права собственности зарегистрированы за новым владельцем. Если же акт приема-передачи уже подписан, за все проблемы (включая внезапно возникшие долги по оплате коммуналки) теперь отвечает новый собственник. Заранее убедитесь в отсутствии у продавца долгов и технической исправности всех коммуникационных систем в квартире.