Как правильно сдавать квартиру в аренду посуточно

Посуточная аренда квартиры, как бизнес, за последние годы стала особо актуальна. Вокруг этого способа прибыли сложилась целая инфраструктура. Вести бизнес может не только собственник квартиры. Жилье также может передаваться арендатору (хосту) с правом субаренды. Такие квартиры все чаще стали создавать конкуренцию гостиничным номерам. Но и без недостатков такого решения не обошлось. Ведь, в отличие от долгосрочной аренды, посуточная сдача жилья становится не пассивным доходом, а полноценной работой. Чем же так привлекает именно краткосрочная сдача квартир, а также как грамотно приступить к ведению этого бизнеса начинающим? В статье мы ответим на эти и многие другие вопросы.

Что выгоднее: краткосрочная или долгосрочная аренда

Если вы приобретали недвижимость, чтобы сдавать ее в аренду, то не стоит медлить с организацией этого процесса. Но сразу предстоит решить, как именно он будет организован - передадите ли вы квартиру под долгосрочную аренду или будете искать клиентов на посуточное проживание в ней. В первом случае от вас потребуется только найти арендатора, заключить договор и передать ключи. Появляться в квартире можно 1-2 в месяц, а то и реже, только чтобы убедиться, что с ней все в порядке. Сам владелец при этом будет каждый месяц получать фиксированную прибыль с арендной платы.

Что же насчет посуточной аренды? Тут все обстоит немного сложнее. Клиентов придется искать буквально каждый день - на предназначенных для этих целей сайтах, или в разделах сайтов недвижимости. Также за поиском клиентов можно обратиться в организацию, предоставляющую такие услуги. Можно даже нанять хоста, который полностью займется всеми вопросами взаимодействия с арендаторами, их встречей и проводами. К плюсам - доходы в посутке зачастую выше. Так, если оценивать статистику ресурса “Яндекс.Недвижимость” по городу Краснодару, месячная аренда однушки составляет около 16 тыс. рублей, посуточная - около 1 тыс. рублей. Таким образом, “отбить” месячную стоимость при сдаче квартир ежесуточно можно уже примерно за 16 дней. За месяц прибыль окажется почти в 2 раза выше. С учетом того, что в разных районах города цены могут разниться. А значит, если оценивать вопрос со стороны того, что более выгодно, чаша весов перевешивает в сторону посутки.

Как выбрать квартиру для краткосрочной аренды

Не всякая недвижимость подходит под определение “квартира на сутки”. Учитывайте следующие факторы еще на моменте приобретения квартиры:

1. Количество комнат.
2. Расположение ЖК.
3. Наличие ремонта.
4. Количество мебели.

Рассмотрим каждый момент детально.

Лучше большая или маленькая квартира?

Большая многоквартирная квартира крайне редко становится объектом интереса людей, выбирающих посуточную аренду. Лучше всего приобретать для этих целей квартиры-студии, однушки или двушки. По оценке собственников арендуемого жилья и хостов, к посутке обращаются больше всего те, кто проводит в стенах дома минимум времени. Это туристы, иностранцы, а также приехавшие в командировку. Поэтому им вовсе нет смысла платить за лишние квадратные метры. Но не лишним будет проанализировать тот район, в котором приобретается недвижимость. Быть может, здесь повышенный спрос среди многодетных семей или тех, кто путешествует большой компанией.

Расположение квартиры

Сразу продумайте то, кто станет вашим потенциальным арендатором. Если это иностранцы или туристы, то покупать недвижимость лучше ближе к центру или вблизи от местных достопримечательностей. Также популярны будут предложения, в которых жилой комплекс расположен возле важных объектов инфраструктуры - торговых и бизнес-центров, гипермаркетов и т.д. Спальные районы вдали от остановок общественного транспорта будут представлять меньший интерес. В идеале до ближайшей остановки или станции метро должно быть не более 5-10 минут пешком.

Стоит ли вкладываться в ремонт?

Вряд ли человек захочет временно проживать в помещении с ободранными стенами, битой плиткой и старыми оконными рамами. Ситуации, конечно, бывают разные, но чаще всего клиенты предпочитают квартиры, в которых проведен хотя бы косметический ремонт. Особенно это важно, если ваши гости приезжают из-за рубежа - интерьер с “бабушкиными” коврами на стенах и антресолями им будет, как минимум, непонятен. Поэтому они вероятно станут рассматривать другое, более привычное для их понимания предложение.

Что должно быть в квартире для посуточной аренды

Если жилье сдается на год, а то на срок и более, арендатор зачастую заселяется уже со своей мебелью и бытовой техникой. На рынке недвижимости могут быть рассмотрены даже предложения с пустыми квартирами. Чего не скажешь, если в ваших планах организовать посуточную сдачу квартиры в аренду. Тогда наличие хотя бы “базового” набора мебели и техники - обязательное условие. В качестве минимального комплекта обычно рекомендуют приобретать:

• кровать (или даже несколько, с учетом того, кто будет вашим потенциальным арендатором);
• диван;
• шкаф или комод для вещей;
• телевизор;
• на кухне - гарнитур, холодильник, плита, стол, один-два стула. По желанию - микроволновка и электрочайник (но их наличие заметно повышает ваше предложение среди остальных);
• стиральная машина;
• фен, утюг.

Нужно брать в расчет то, что посуточное жилье оценивается так же, как номер в гостинице. А значит, жильцы будут ожидать соответствующего обслуживания - наличия бытовых принадлежностей и расходных материалов. Съемщику должны быть предоставлены чистое постельное белье, подушки, одеяла, полотенца, бытовая химия и посуда. Хорошим тоном также считается забота о мелочах, на которые не придется тратиться гостю - салфетки, губки, чай, кофе, сахар и т.п. Даже такой незначительный момент может оказаться серьезным поводом для высокой оценки квартиры и хозяина. А наличие положительных отзывов - большой шаг на пути к развитию бизнеса по предоставлению посуточного жилья.

Ирина Горбунова, дизайнер интерьеров, делится своими советами: 

"При оформлении квартиры для посуточной аренды важно создать уютную и функциональную обстановку. Оптимальное сочетание комфорта и стиля повысит привлекательность вашего предложения на рынке. Например, использование светлых тонов в интерьере и наличие всей необходимой бытовой техники сделает пребывание арендаторов максимально комфортным."

Где искать арендаторов для посуточной сдачи

Итак, квартира уже приобретена и подготовлена к посуточной аренде - начало положено. Теперь начинается самое непростое - поиск арендаторов, ведь при краткосрочной сдаче жилья собственнику приходится искать их практически ежедневно. Если, конечно, вы желаете получить максимум выгоды с объекта и свести к минимуму дни простоя.

На самом деле, сам поиск сегодня не представляет большой сложности. Все потому, что владельцу квартиры представлено немало возможностей для онлайн-публикаций объявлений. Среди популярных ресурсов для подачи объявлений о посуточной сдаче жилья - сайты Airbnb и Booking. Также отклики можно получить на сайтах “Яндекс.Недвижимость”, “Суточно”, “Хочу на юга” и др. Не менее актуальными остаются посты в социальных сетях - например, можно найти специализированный паблик в VK или выложить объявление на свою страницу.

Зачем встречаться со съемщиками

Чтобы встреча с арендаторами прошла комфортно и быстро, заранее составьте план. Так, собственнику жилья или его представителю потребуется встретить съемщиков, передать ключи, провести небольшой экскурс по квартире. Чтобы оставить хорошее впечатление, не лишним будет рассказать о достопримечательностях поблизости, объектах инфраструктуры, туристических маршрутах. У арендаторов также могут возникнуть вопросы, на которые лучше сразу ответить, чтобы не возникло никаких недопониманий.

Встреча со съемщиками всегда была важным шагом в организации посутки. Но сегодня есть немало возможностей для самостоятельного заселения жильцов. Какой с этого плюс для владельца? Прежде всего, экономия времени. Ключ можно оставить под ковриком или в почтовом ящике, более продвинутым решением может стать электронный замок, напрямую синхронизированный с сервисом аренды. На вопросы же жильцов можно ответить по телефону или в мессенджере. Но даже в таком случае нельзя полностью автоматизировать процесс, не принимая никакого участия. После выезда жильцов обязательно потребуется уборка - если у вас не один, а несколько объектов, можно нанять уборщицу. При этом не отпадает необходимость периодического посещения объекта, т.к. вы собственнолично должны убедиться в том, что в квартире все цело, и при необходимости обновить расходные материалы. Даже малейший недосмотренный нюанс может сказаться на оценке предоставляемого под съем объекта недвижимости.

Как продлить сохранность квартиры

Несмотря на большой поток людей, состояние квартиры при посуточной аренде не так подвержено негативным факторам, как при долгосрочной. Вы контролируете количество гостей и нагрузку на жилье, сами выбираете периодичность посещений, а если за объектом следит хост, то отчетность о работоспособности техники и исправности мебели будет предоставлена им. Поэтому при грамотно организованном процессе можно вовсе не переживать за сохранность квартиры.

Работа с положительными и негативными отзывами

Отзывы на съемное жилое помещение - момент, работа над которым должна быть проведена не менее тщательно. Что может повлиять на их формирование?

• Коммуникабельность собственника;
• Состояние квартиры;
• Стоимость аренды;
• Соответствие всех пунктов в объявлении реальности.

Мы не рекомендуем удалять негативные отзывы и десятками оставлять “фейковые” положительные. Лучше правильно прорабатывать негатив - грамотно, четко, без эмоций. Если замечание было объективным, то стоит признать ошибки и пообещать их исправить. Если же оставивший отзыв неправ, вежливо объясните, что проблема не субъективна. Например, человек пожаловался на отсутствие сплит-системы, а этого пункта даже не было в объявлении. Правильно отработанные негативные отзывы делают объявление более “живым”, так как сразу видно, что оно не накрученное. А значит, привлечет еще больше интереса.

Проблемы с соседями: как сдавать квартиру посуточно официально

Никаких дополнительных регистраций или документов для посуточной сдачи жилья не требуется. Но лучше перед тем, как начинать приводить арендаторов, оповестить соседей о новом “статусе” недвижимости. Конечно, если жильцы будут сильно шуметь соседи вправе вызвать участкового. Придется приехать и выслушать жалобы, но официально запретить вам сдавать объект никто не сможет.

Сколько можно заработать на посуточной аренде квартир

Все зависит от расположения недвижимости. Так, в той же Москве разница между долгосрочной и краткосрочной арендой невысока - в пределах 30-35%. А вот на юге “гостиничный” вариант аренды считается более прибыльным. Если в Краснодаре, как мы уже ранее рассмотрели, можно заработать от 32 тыс. в месяц, даже сдавая небольшую студию, то в том же Сочи, Новороссийске или Анапе эти цифры возрастут. Однушки на береговой линии и вовсе могут принести от 55-60 тыс. рублей в месяц. Но стоит учитывать, что вырастут и затраты, ведь в жилых помещениях потребуется регулярно менять постельное белье, полотенца, закупать чистящие, моющие средства, прочие мелочи по типу чая и кофе.

Риски в посуточной аренде квартир

Перед тем, как сдать квартиру в аренду посуточно, может возникнуть закономерный вопрос - как защитить себя от возможных рисков? Снимать жилье посуточно обычно берутся люди, которые знают, как работает рейтинговая система и “черные” списки. Так, владелец может оставить на сайте с посуточными объявлениями негативную оценку съемщику, а значит, последнему будет сложнее искать новое место временного жительства. Защитить себя можно и посредством залога - в случае порчи имущества он не будет возвращен арендатору. Но в целом, посуточный съем несет в себе намного меньше рисков, особенно если говорить о износе недвижимости. Жильцы, которые долгое время проживают в помещении, могут умалчивать о проблемах с проводкой, канализацией, прочих небольших поломках. А при регулярной проверке недвижимости, которую требует посутка, все эти недостатки всегда “на поверхности” и их удается своевременно устранить.

Виктор Кузьмин, юрист по недвижимости, подчеркивает:

"При сдаче квартиры в посуточную аренду важно правильно оформить договор аренды, чтобы обезопасить себя от возможных проблем. Например, в договоре следует указать условия проживания, ответственность за порчу имущества и правила поведения в квартире. Это поможет избежать недоразумений с арендаторами и защитит интересы владельца."