Когда нужно согласие супруга на продажу недвижимости

Продажа недвижимости, нажитой в браке, требует соблюдения ряда юридических норм. Одним из ключевых условий является нотариально заверенное согласие второго супруга. В статье описаны случаи, когда такое разрешение необходимо, порядок его оформления, а также возможные последствия отсутствия документа.

Когда требуется согласие супруга на продажу недвижимости

При продаже недвижимости, приобретенной в период брака, имущество считается совместной собственностью супругов согласно статье 34 Семейного кодекса РФ. Нотариально заверенное согласие второго супруга обязательно. Без него сделка может быть признана недействительной, что повлечет возврат имущества, а также финансовые потери.

Исключения, предусмотренные брачным договором

Брачный договор, удостоверенный нотариусом, способен установить раздельный режим собственности. Если в документе прописано, что конкретная недвижимость является личной собственностью одного из супругов, разрешается её продажа без согласия второго партнёра. Такие условия должны быть зафиксированы однозначно, чтобы избежать споров.

Улучшение личного имущества за счет общих средств

Ситуация осложняется, когда недвижимость, приобретенная до брака, подвергается капитальному ремонту или реконструкции за счет общих средств. Суд может признать такие вложения достаточным основанием для перевода объекта в совместную собственность. В этом случае требуется нотариальное одобрение второго супруга, а бремя доказывания существенности затрат ложится на сторону, инициирующую изменение статуса имущества.

Когда согласие супруга не требуется

Личное имущество одного из супругов

Согласно статье 36 Семейного кодекса РФ, личное имущество не подлежит разделу при разводе. К таким объектам относятся недвижимость, купленная до брака, полученная в дар или по наследству, квартира, приватизированная только одним из супругов, а также объекты, приобретенные на личные средства в браке.

• Недвижимость, купленная до официальной регистрации брака.

• Имущество, полученное в дар или по наследству.

• Квартира, приватизированная одним из супругов.

• Объект, приобретенный на личные средства в период брака.

В указанных случаях нотариально заверенное согласие второго супруга не требуется, поскольку имущество не является совместно нажитым.

Наличие брачного договора

Брачный договор позволяет определить раздельный режим собственности на имущество. Если документ удостоверяет, что конкретный объект принадлежит исключительно одному из супругов, последний вправе распоряжаться им без одобрения партнёра. Важно, чтобы договор был оформлен нотариально и содержал ясные положения.

Как оформить нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости

Необходимые документы

При обращении к нотариусу требуется предоставить комплект документов, подтверждающих личность, статус брака и право собственности. В число необходимых документов входят:

• Паспорта обоих супругов для идентификации личности.

• Свидетельство о регистрации брака, подтверждающее законность брачных отношений.

• Выписка из ЕГРН с характеристиками объекта и информацией об обременениях.

• Брачный договор, если он заключен.

• Свидетельство о расторжении брака, если супруги развелись, но имущество осталось не разделенным.

Предоставление полного пакета гарантирует чистоту сделки.

Процедура оформления

Оформление согласия включает несколько этапов:

• Обращение к нотариусу. Выбор конторы основывается на отзывах, репутации, а также стоимости услуг. Предварительная запись помогает избежать очередей.

• Составление и подписание согласия. Нотариус проверяет документы, составляет текст, в котором указываются личные данные сторон, сведения о браке, реквизиты свидетельства и информация об объекте недвижимости. Подписание подтверждает добровольное и осознанное выражение воли.

• Нотариальное удостоверение и регистрация. Нотариус удостоверяет личность, проверяет отсутствие принуждения, проставляет удостоверительную надпись и регистрирует документ в реестре нотариальных действий.

Такая последовательность обеспечивает законность оформления документа.

Стоимость услуги

Стоимость оформления включает несколько составляющих. Финансовые затраты варьируются в зависимости от региона, а также сложности сделки.

• Федеральный нотариальный тариф составляет 500 рублей согласно статье 333.24 НК РФ.

• Дополнительная оплата за правовую, техническую работу варьируется от 1 000 до 1 500 рублей.

• Итоговая сумма, как правило, находится в диапазоне 1 500–2 000 рублей, а дополнительные расходы возможны при выезде нотариуса.

Рекомендуется уточнять полную стоимость перед обращением к специалисту.

Срок действия согласия супруга на продажу недвижимости

Закон не устанавливает конкретного срока действия согласия. Если срок не указан, документ считается действительным бессрочно. Супруг вправе ограничить срок действия в тексте, после чего потребуется новое согласие. Также возможно отозвать документ до заключения сделки, что делает проведение сделки без нового разрешения невозможным.

Последствия отсутствия согласия супруга при продаже недвижимости

Продажа совместного имущества без нотариально заверенного согласия делает сделку оспоримой. При обнаружении отсутствия документа суд может признать сделку недействительной, что влечет за собой юридические и финансовые риски.

Правовая природа сделки без согласия супруга

Распоряжение имуществом, подлежащим государственной регистрации, требует одобрение второго супруга. Отсутствие документа оставляет сделку действительной до тех пор, пока суд не признает её недействительной.

Изменения в законодательстве с 1 сентября 2022 года

Новые правила Гражданского кодекса требуют доказательства того, что сторона знала или должна была знать об отсутствии согласия. Это условие усиливает ответственность обеих сторон.

Срок исковой давности

Супруг, чьи права нарушены, может обратиться в суд в течение одного года с момента обнаружения нарушения. Такое требование закреплено в Семейном кодексе РФ.

Последствия признания сделки недействительной

При отмене сделки каждая сторона обязана вернуть полученное имущество. Это может привести к утрате права собственности у покупателя, а объект возвращается первоначальному владельцу.

Рекомендации для сторон сделки

Продавцу следует проверить наличие нотариального согласия, чтобы избежать споров. Покупателю рекомендуется требовать предоставления заверенного документа, а также проверять его подлинность. Эти меры снижают риск финансовых потерь, а также юридических осложнений.

Последствия для покупателя

При покупке недвижимости без разрешения второго супруга покупатель сталкивается с рядом рисков. Сделка может быть признана недействительной, что приведет к возврату объекта прежнему владельцу. Возврат уплаченных средств может стать затруднительным, особенно если продавец уже потратил полученные деньги. Доказывать добросовестность придется дополнительно, что требует усилий. Участие в оспариваемой сделке негативно сказывается на деловой репутации. Покупателю рекомендуется требовать нотариальное согласие, обращаться за юридической консультацией для защиты своих прав.