Как выбрать коммерческую недвижимость, чтобы сдавать ее в аренду

Один из способов получать регулярный доход — это выбрать, купить, сдавать коммерческое помещение. Офис, гостиница, торговый центр, паркинг или склад — всё это востребованные коммерческие объекты. Поговорим о том, какие помещения покупают вкладчики, как их выбрать, как на них зарабатывать. В конце статьи рассмотрим не только преимущества, но также недостатки бизнеса от аренды коммерческих помещений.

Варианты коммерческих помещений для инвестирования

Офисные помещения

Расположение и транспортная доступность

Офис — это классический вариант инвестиций. Офисы арендуют для разных видов бизнеса, например, IT-компаний, юридических, бухгалтерских, торговых, адвокатских фирм. Чтобы выбрать удачную недвижимость, учитывайте ее местоположение: легко ли добраться из разных районов города, удобные ли подъездные пути, что находится поблизости, как далеко автобусные остановки. Хорошая транспортная инфраструктура, а также паркинг повышают привлекательность офиса для арендаторов.

Классификация офисных помещений

Офисы делят на классы A, B, C. Класс A — это самые премиальные варианты в престижных районах, с отличными условиями для арендаторов. У офисов класса B, C более доступные цены, но менее привлекательное окружение, а также условия аренды. Выбрать класс офиса нужно в соответствии с инвестиционной задачей и финансовыми возможностями вкладчика.

Торговые зоны

Пешеходный трафик

Чтобы стабильно зарабатывать на аренде магазинов, кафе, ресторанов, можно выбрать торговое помещение. Учитывайте пешеходный трафик, близость к торговым центрам, зонам отдыха, туристическим маршрутам, крупным магистралям. Чем больше посетителей, тем привлекательнее торговая точка для потенциальных нанимателей.

Анализ конкурентов

Проведите анализ конкурентов в районе, который вы выбрали. Оцените насыщенность рынка торговой недвижимостью, а также уровень конкуренции, чтобы определить, привлечет ли ваша торговая точка арендаторов.

Промышленные и складские помещения

Логистические аспекты, производственные возможности

Промышленные или склады используют для размещения производства, складирования товаров или как логистические центры. Чтобы выбрать производственную коммерческую недвижимость, узнайте о логистических возможностях, состоянии инфраструктуры, пространствах для производственного оборудования.

Разрешительная документация, экологические нормы

Проверьте разрешительную документацию, соблюдение экологических норм. Если с документами порядок, вы быстрее найдете съемщиков. Иначе документы придется делать самостоятельно, растрачивая время.

Отельный и гостиничный бизнес

Туристический потенциал, сезонность

Гостиничный бизнес приносит высокий доход, если выбрать недвижимость в туристическом районе. Оцените туристический потенциал местности, а также сезонность спроса на проживание.

Стандарты качества, дополнительные услуги

Убедитесь, что здание подходит для отельного бизнеса. Предлагайте дополнительные услуги, например, ресторан, бассейн, баню, спа. Чтобы выбрать дополнительные услуги, оцените спрос на них, конкуренцию с другими гостиницами. Насыщенная отельная инфраструктура повышает привлекательность объекта, соответственно увеличивает доходы владельца.

Апартаменты, аренда жилья

Расположение, инфраструктура

Апартаменты для аренды — эффективные инвест-продукты. Чтобы выбрать востребованную квартиру, учитывайте расположение, близость магазинов, ресторанов, остановок общественного транспорта, школ, садиков, медцентров. Соседство парка, сквера, исторических мест тоже увеличивают спрос на съем жилья.

Планировка, состояние

Осмотрите планировку, проверьте качество ремонта. Удобная планировка и хорошее состояние квартиры привлечет больше желающих арендовать ее, а вкладчик получит больше дохода.

Гаражные комплексы, автостоянки

Спрос и безопасность

Гаражные комплексы, автостоянки — хороший источник дохода, особенно в крупных городах, где спрос на парковочные места высок. Оцените спрос на парковку конкретных районов

Удобство расположения

Внимания достойны автомобильные стоянки вблизи основных городских дорог, рядом с торговыми центрами, скверами, поликлиниками. Гаражные комплексы актуальны рядом с крупными жилыми комплексами.

Возможные стратегии инвестиций в коммерческую недвижимость

Приобретение с целью продажи

Одна из стратегий инвестиций — покупка объекта с последующей продажей. Прибыль получается за счет роста цены помещений, а также спекулятивных операций на рынке. Важно выбрать ликвидное помещение или участок земли: тогда его можно быстро продать по рыночной цене. Иногда инвесторы выбирают иной путь: покупают невзрачную некачественную недвижимость за копейки, делают ремонт, затем продают дорого. Этот популярный способ называется флиппинг. Данный способ инвестирования самый дорогой, потому что придется купить целый объект.

Организация арендного бизнеса

Аренда коммерческой недвижимости — основной источник дохода для многих инвесторов. Инвестор покупает офис, коворкинг, отель, паркинг, затем сдает его арендаторам за ежемесячную плату. Стратегия относится к высокорасходным.

Готовый арендный бизнес (ГАБ)

Если купить недвижимость, которую уже сдают, — это готовый арендный бизнес. Инвестор становится новым собственником, продолжая получать доход от аренды. При этом нанимателей менять не обязательно.

Финансирование строительства объектов

Инвесторы финансируют строительство объектов, получая прибыль на продаже или аренде достроенного здания. Строительная компания «Дарстрой» предлагает интересные проекты для таких инвестиций.

Паевые инвестиционные фонды (ПИФ)

Участники паевых инвестиционных фондов финансируют разные проекты недвижимости. ПИФ снижает риски своих участников, также обеспечивает диверсификацию инвестиций. Преимущество инвестирования через ПИФ — низкий порог входа. Чтобы стать инвестором, нужно внести от 100 000 рублей. Выбрать эффективный ПИФ можно на Московской бирже. Стоит учесть, что участники ПИФ несут инфраструктурные расходы, среди которых 1% вознаграждение управляющей компании.

Расчет доходности коммерческих объектов

Чтобы оценить потенциальную доходность коммерческого объекта, используют следующие показатели:

Ставка арендной доходности (cap rate)

Cap rate (ставка арендной доходности) — это коэффициент, показывающий отношение годового дохода от аренды к цене объекта. Чем выше cap rate, тем выше потенциальная доходность объекта. Стоит учесть, что с увеличением доходности увеличиваются и риски.

Возврат инвестиций (ROI)

ROI (Return on Investment) — это коэффициент, показывающий отношение прибыли от инвестиций к первоначальным расходам на покупку объекта. Чем выше ROI, тем быстрее инвестор окупит вложения, начнет получать прибыль.

Срок окупаемости

Срок окупаемости — это время, за которое инвестор возвращает деньги вложенные в коммерческое помещение и начинает получать чистую прибыль. Срок окупаемости зависит от стоимости помещения, арендной ставки, затрат на содержание.

Плюсы и минусы арендного бизнеса

Плюсы

1. Стабильный доход: ежемесячная арендная плата станет регулярным пассивным источником дохода.
2. Капитализация: со временем ликвидная коммерческая недвижимость растет в цене, капитал увеличивается.
3. Налоговые льготы: владельцы недвижимости пользуются налоговыми льготами, снижая налоговую нагрузку. Чтобы выбрать подходящие льготы, стоит обратиться к бухгалтеру.
4. Диверсификация инвестиций: опытный вкладчик инвестирует в разные инвестпроекты, чтобы диверсифицировать портфель. Арендный бизнес может стать одним из проектов для диверсификации.

Минусы

1. Высокий порог входа: чтобы купить недвижимость, нужно приготовить не менее миллиона рублей.
2. Риски неплатежей: арендаторы могут не выплачивать или задерживать арендную плату, из-за чего вкладчик теряет доход. Выбрать и удержать платежеспособных нанимателей — одна из приоритетных задач.
3. Содержание и ремонт: владельцы коммерческих зданий оплачивают расходы на содержание и ремонт помещений.
4. Волатильность рынка: экономические колебания могут влиять на спрос, а также на ценность коммерческой недвижимости. Есть вероятность, что купленное здание окажется невостребованным или потеряет в цене.
5. Юридические вопросы: инвесторам может потребоваться юридическая поддержка для разрешения вопросов со съемщиками или государственными органами.

Заключение

Выбор коммерческой недвижимости для сдачи в аренду требует тщательного анализа критериев: расположение и окружение, состояние объекта, потенциальная доходность, риски. Если вкладчик учтет все критерии и сделает обоснованный выбор, то сможет каждый месяц получать стабильный доход, окупить вложения, выйти на чистую прибыль.