Мораторий для застройщиков на взыскание неустойки

В декабре 2022 года поступила информация о том, что мораторий на взыскание неустойки с застройщика продлен до 30 июня 2023 года. Введенный еще в марте, закон постановил, что неустойка со строительных компаний не будет взиматься, даже в случае нарушения условий ДДУ и задержки сдачи объекта. Ровно как не могут применяться и иные меры ответственности или штрафы, включая взыскание убытков за просрочку. Несмотря на то, что с момента вступления постановления в силу прошло уже немало времени, к нему по-прежнему имеются вопросы. Какую поддержку получают застройщики? Что будет со старыми проектами, по которым уже было заведено судебное дело, еще до введения моратория? И можно ли где-то участникам договора долевого участия отслеживать сроки сдачи новостроек, отстающих от графика? Рассмотрим все эти моменты в нашей статье.

О какой неустойке идет речь

Мораторий на взыскание неустойки с застройщика подразумевает временную отмену штрафов за невыполнение требований, установленных законодателем. В частности, касается это нарушения сроков сдачи объекта долевого строительства и прав дольщика. Последний всегда мог подать требование на выплату неустойки в случае неисполнения сроков, прописанных условиями договора. Пеня начислялась в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки для юридических лиц, 1/15 - для физических. Кроме того, участник ДДУ мог потребовать взыскание штрафа за невыполнение застройщиком обязательств в размере 50% от суммы неустойки.

Еще в 2020 году, в период пандемии, власти ввели антикризисную меру для поддержки строительного рынка. А уже с 29 марта 2022 мораторий принял законодательную форму, при этом пока неизвестно, какой у него будет предельный срок. Ранее говорилось об ограничении взыскании неустоек до 31 декабря 2022, но, как мы уже отметили ранее, мораторий был продлен до июня нынешнего года.

Как правительство будет помогать застройщикам?

Отсутствие финансовых санкций - весьма действенная поддержка. Особенно в ситуации, когда объекты строительной компании реализуются вне рамок проектного финансирования. При наличии эскроу-счетов застройщик получает возможность финансирования проекта, а значит, компания становится независима от средств участников долевого строительства. Это крайне важно в нынешнее время, когда из-за санкций и ограничений возник дефицит оборудования, повысились цены на строительные материалы. Как следствие - нарушение логистических цепочек, к которому также прибавился ощутимый отток мигрантов. Очевидно, что строительный рынок находится не в лучшем положении. Поэтому освобождение застройщиков от неустойки - верное решение в сложившейся ситуации, что и сделало правительство.

Дольщикам нужно учитывать один важный момент. Если сдача квартиры или дома, в который вы планировали переехать, была отложена уже после 29 марта 2022 года, никакой компенсации с застройщика за нарушение условий вы не получите. Но если срок сдачи был изменен до момента законодательного принятия моратория, передать дело в суд можно в обычном порядке, рассчитав неустойку и подав претензию. Если вы выиграете дело, то за получением денег за компенсацию морального вреда можно обращаться только после 1 июля 2023 года. Банкам запретили проводить любые судебные акты в рамках действующего моратория. В случае, если обращение в суд поступило еще до 29 марта, но решение так и не было принято, исполнительный лист можно будет получить с учетом отсрочки.

А что насчет компенсации убытков? Например, если вы проживали в арендованной квартире, планировали в скором времени переехать, но застройщик перенес срок сдачи дома. Учитывая, что придется дальше платить за аренду, эти затраты становятся вашим убытком, который ранее также был обязан компенсировать застройщик. Но мораторием было отменено и это. Несмотря на действующий запрет, юристы рекомендуют подавать на компенсацию морального вреда и судебных расходов. Выплаты не переносятся на следующий год, поэтому дело будет рассмотрено по завершении запрета на взыскание штрафов и неустоек.

Что дольщики могут вынести из постановления об отмене неустойки застройщикам?

Итак, о чем же следует помнить участникам договора долевого строительства и как на них скажется мораторий на выплату неустойки застройщиком в 2023 году?

1. Постановление не запрещает подавать иск на застройщика в суд. Мораторий подразумевает лишь временное прекращение выплат по рассмотренным делам, которые возобновятся по завершении ограничения. Если оно не будет продлено в очередной раз, то компенсацию можно будет получить уже после 1 июля 2023 года. Пока судебная практика является результативной, действуют нормы права и требования к качеству строительства, откладывать обращение о защите своих прав дольщикам не рекомендуется.

2. Если квартира должна была быть передана после введения моратория. Из общего периода просрочки исключается период с 29 марта 2022 до момента завершения ограничений. Но стоит учитывать, что мораторий также касается взыскания пени с дольщика. Другими словами, если вы приобретали недвижимость в рассрочку, то по всем просрочкам платежей застройщик не сможет взыскать с вас неустойку.

3. Если квартира должна была быть передана до введения моратория. В этом случае постановление практически не касается дольщиков, так как за весь период отсрочки будет начислена неустойка. Как и в предыдущем случае, застройщики освобождены от уплаты неустойки, но дольщик также находится под защитой от взыскания штрафов. Например, если по договору вами была оплачена часть жилья (до введения запрета), а остаток вносился каждый месяц в фиксированном размере. Если после 29 марта 2022 вы нарушили график внесения платежей, застройщик не имеет права взыскать неустойку. Конечно, это касается договоренностей напрямую между дольщиком и строительной компанией. Кредитные договоры заключаются с банками, а на них условия моратория не распространяются.

Будет ли создан специальный реестр данных для новостроек, отстающих от графика в 2022–2023 годах?

Отсрочка застройщикам по неустойкам в 2023 подразумевает также то, что при нарушении срока сдачи объекта дом не попадет в Единый реестр проблемных объектов недвижимости. Опять же, учитывается только просрочка, возникшая после 29 марта 2022 года. Если же по завершении моратория объект все так же будет отвечать критериям проблемность, он будет включен в реестр.