Мошенничество с недвижимостью

МВД России ежегодно фиксирует новые случаи преступных схем при операциях с недвижимостью. В 2021 году заявление подали 6 335 пострадавших, в 2022 году — 6184. Сумма наживы порой идет на миллионы рублей, поэтому аферы с недвижимостью до сих пор вызывают интерес у преступников. Важно знать, как защитить себя и свою собственность от незаконных действий. Для этого разберем, каким бывает мошенничество в сфере недвижимости.

Мошенничество в различных сферах рынка недвижимости

Любая сделка со второй стороной несет риски, будто то продажа, покупка, аренда. Преступления распространяются как на вторичный рынок, так и на первичный с новостройками. Абсолютной гарантии защищенности нет нигде. Рассмотрим, что делают аферисты в разных секторах рынка.

Особенности мошенничества при покупке недвижимости

Рассмотрим риски для покупателей.

Фальшивые документы

Паспорт, документы на жилье — все это умело подделывают и подсовывают покупателям. Если сделка без участия вашего юриста, то стоит самостоятельно проверить подлинность бумаг через сайт Министерства внутренних дел и Росреестр.

Неподходящий для продажи статус

Мошеннические действия с недвижимостью могут основываться на статусе, незаконном для сделки. Бывают случаи, когда квартиру пытаются продать с прописанными в ней людьми. Например, это советская квартира, чьи жильцы когда-то отказались от приватизации. Формально они не собственники, но по закону вправе пользоваться квартирой и не съезжать. Также при купле-продаже от вас могут скрыть факт, что квартира принадлежит муниципалитету. Такую собственность можно купить только у государства. Статус квартиры можно узнать из выписки ЕГРН. При сделке на земельный участок стоит проверить, можно ли на нем строить дом для постоянного проживания. Не все земли подходят под строительство жилых домов — от вас могут утаить факт неподходящего статуса земли.

Проблемы с наследством

Рассмотрим две ключевые мошеннические схемы с наследством:

1. Собственник квартиры, который действительно завещал ее вашему продавцу, еще жив. А продавец утверждает, что наследодатель умер и завещание вступило в силу. Некоторые бессовестные наследники пытаются провернуть такой обман.
2. Продавец не фигурирует в подлинном завещании и его право на наследство — фальшивка. Часто мошенники подделывают права наследства от умерших одиноких бабушек и дедушек. Но по закону, если покойный не имеет родственников и не составлял завещания, его недвижимость переходит государству. Обманутому покупателю грозят разбирательства либо с государством, либо с появившимися родственниками-претендентами на квартиру. Да, иногда наследники все же заявляются. Это главный риск сделок на вторичном рынке.

Супруг против

Мошенничество с недвижимостью при продаже квартиры иногда завязано на семейном конфликте. Если жилье куплено в браке, то его запрещено продавать без нотариально заверенного согласия супруга. Бывает, что супруг-продавец пытается обмануть несогласного на сделку супруга. Но если согласие получено в результате давления или шантажа, то жертва вправе его оспорить в судебном порядке. И вы рискуете потерять приобретенную квартиру. Перед покупкой пообщайтесь с обоими супругами, чтобы понять их настрой на сделку.

Собственники невменяемые

Ситуация: собственник жилья алкоголик, а доброжелательный родственник склоняет пьяницу к тому, чтобы он переоформил квартиру на него. В невменяемом состоянии собственник подписывает нужный договор. Эту квартиру продают вам. А спустя время бывший собственник-алкоголик подает в суд на оспорение сделки, так как в момент переоформления прав собственности был не в здравом уме. И он может выиграть дело.

Банкротство

Продавца могут признать банкротом и начать изымать его имущество, включая недвижимость, которую вы только что купили. Застраховаться от покупки у потенциального банкрота сложно.

Особенности мошенничества при продаже недвижимости

Рассмотрим варианты мошенничества со стороны покупателя недвижимости.

Липовые агенты

Человек может только притворяться риэлтором, но не быть им. Бывают случаи, когда риэлтора находят по какому-то сомнительному объявлению. Если продавец в одном городе, а объект на продажу в другом городе, то риэлтору проще мутить мошеннические схемы. Корыстные агенты любят брать скрытую комиссию. Это та сумма денег, которую агент стремится получить без ведома своего клиента. Чтобы обезопасить себя от нечистых схем, обращайтесь в агентства недвижимости с хорошей репутацией.

Занижение цены в договоре

Иногда покупатели могут уговорить продавца прописать в договоре сумму меньше, чем продавец запрашивает по факту. И якобы обязуются передать остаток суммы наличкой, без всяких документов и расписок. Причины покупатель может придумать разные. Например, у него неофициальные заработки и ему нельзя документально «светить» наличие крупных сумм денег. Наивный продавец может повестись на эту удочку. Но по факту получит только те деньги, что указаны в договоре ДКП.

Мошенничество при аренде и сдаче в аренду

Мошенничество на рынке недвижимости встречается даже в случаях аренды. Хотим рассказать главные его виды.

Прописка

Арендаторы-мошенники просят прописать в квартире их детей под предлогом того, что иначе невозможно устроить детей в детский сад/школу. Добросердечный арендодатель может пойти на уступку и прописать несовершеннолетних арендаторов. А потом начинается: арендную плату задерживают, платят меньше или вовсе перестают платить. На возмущенные запросы собственников ответ — сложная финансовая ситуация в семье, просим понять и простить. А когда собственник пытается выгнать мошенников из квартиры, выясняется, что выгнать прописанных детей незаконно. Далее судебная волокита, потеря денег и нервов.

Шантаж с налоговой

Ушлый квартирант может воспользоваться тем, что арендодатель сдает жилье, не платя налоги. Эта информация пригодится для дальнейшего шантажа. Если хозяину что-то не понравится в обращении с его жилплощадью и он захочет прогнать квартиранта, тот может достать свой козырь. «Выгоните — настучу в налоговую о неуплате!», — скажет хитроумный шантажист. Собственник в капкане.

Лживый агент и предоплата

Если агент просит внести деньги за аренду квартиру, а вы ее даже не видели, лучше повременить. Агент-злоумышленник может давить на срочность и конкуренцию: квартира хорошая, на нее уже 5 претендентов, если не внесете предоплату сегодня, вариант уйдет другому. Таким образом агент может собрать деньги с нескольких доверчивых клиентов и исчезнуть. Никто в квартиру не заедет, а может, и сама квартира существует только на фотографиях. Вопрос денежной платы не должен строиться на слепом доверии. Лучше работать с проверенным агентством и вносить деньги по договору.

Преступное посредничество

Иногда аферисты пытаются сдать жилплощадь в субаренду без ведома собственника. А квартирант и не в курсе, что платит не собственнику, а посреднику. В договоре должно быть четко указано, кто сдает жилье в найм, кто принимает оплату и в каком размере. Посредник и вправду может быть уполномочен сдавать квартиру, но не уполномочен получать за нее деньги.

Лжехозяин

Еще один способ злодеяний. Мошенник может выдавать себя за хозяина квартиры и даже пригласить на просмотр. Откуда у него ключи? Возможно, он сам снимал эту квартиру и сделал копию. В отсутствии настоящего хозяина мошенник проведет просмотр и возьмет деньги у жертвы, отдав ключи. После этого аферист исчезает, а проживание длится до тех пор, пока хозяин не вернется домой. Поэтому у «хозяина» обязательно нужно проверить документы, удостоверяющие личность и подтверждающие право собственности.

Риски при покупке квартиры в новостройке

У свежепостроенной квартиры нет прошлого: прописанных детей, наследников, бывших владельцев-алкоголиков. Квадратные метры новостройки чисты, как белый лист бумаги. Риск нарваться на мошенников минимален, но не исключен. Поэтому, покупая квартиру от застройщика, нужно определить уровень доверия к нему. Например, покупка в новостройке от Дарстрой, полностью исключает любые риски. Застройщик очень дорожит своей репутацией, а надежность подтверждается множеством положительных отзывов от жильцов.

Сделка по уступке

Квартиру в новостройке могут продавать и покупать несколько раз во время строительства. В таких случаях сделку заключают по договору уступки. Чем больше таких сделок на одну квартиру, тем сложнее отследить, оплачен ли каждый предыдущий договор. Продавец по переуступке может подделать справку об оплате предыдущему владельцу. А еще не забываем про риск банкротства продавца: во время сделки процедура банкротства не должна быть начата.

Уступку запрещает застройщик

Застройщик имеет право запрещать сделки по договору уступки, если не дал письменное согласие. Есть риск, что мошенник подделает согласие застройщика. После вскрытия правды правомерность сделки могут оспорить в судебных инстанциях.

Нет эскроу

Эскроу-счета ввели, чтобы обезопасить дольщиков от недобросовестных строительных компаний. Если вам пытаются продать квартиру без эскроу и при этом дом далек от сдачи, выберите другого застройщика. Иначе рискуете нарваться на аферистов и потерять миллионы рублей.

Незаконная стройка

До сих пор люди встревают в сделки с мошенниками, которые возводят самострои. Злоумышленники незаконно берут участок земли и начинают строить дом. Иногда его даже достраивают, но сдать в эксплуатацию не получается. К этому моменту аферистам удается сбежать вместе с деньгами дольщиков, которые не удосужились проверить разрешительные документы на строительство. И дом не получили, и деньги сгорели. Особенно часто самострои выявляют в городах на побережье Черного моря.

Общие мошеннические схемы с недвижимостью

Опишем основные популярные схемы мошенничества на рынке недвижимости. Предупрежден — значит вооружен.

Передача задатка

Хитрый мошенник просит невозвратный задаток и даже дает расписку. А позже выясняется, что квартира в аресте или залоге. Мошенник остается при деньгах, а покупатель с носом. В запущенном случае аферист просит предоплату, даже не желая подтверждать это договором или распиской. Аргументирует срочностью или «я человек слова». Потом лжец теряется. Нигде не зафиксированная передача денег не считается реальной.

Внезапное появление наследников

Рассмотрим случай. Наследодатель оставил завещание на двух своих племянников и умер. Но один из них живет далеко и даже не узнал о смерти дяди и его завещании. Второй ушлый племянник быстренько вступает в собственность, подделывает документы, якобы он один владеет недвижимостью, и продает ее. Затем появляется второй наследник и начинаются споры в суде. Если не удастся поймать мошенника, покупателя могут обязать поделить свое право собственности со вторым наследником. Досадно выходит.

Проблемы с материнским капиталом и несовершеннолетними собственниками

Закон гласит, что при использовании средств маткапитала детям нужно выделить доли. И продать такую квартиру нельзя, пока детям не будут выделены аналогичные доли в другом жилье. Но некоторые родители ухитряются ничего детям не выделять и пытаются продать квартиру. Это мошенничество. Если органы опеки узнают о сделке, то ее оспорят в суде.

Продажа квартиры недееспособным лицом

Популярная мошенническая сделка с недвижимостью — купить за бесценок жилплощадь у одинокого старца, алкоголика или наркомана. После этого выставить недееспособного жильца за дверь и продать квартиру по рыночной цене. Если на горизонте появится сам собственник или его родственник, он вправе пойти с претензией в суд.

Занижение стоимости квартиры в договоре

Продавец мошенник может подтолкнуть покупателя прописать в договоре сумму ниже, чем договорились. Объясняет тем, что хочет снизить сумму налога. Например, вы договорились, что дом стоит 15 млн рублей, а в договоре указали 12 млн руб. По договору передали 12 000 000, а остаток в виде 3 миллионов передали после регистрации права собственности. Казалось бы, всё в порядке. Но спустя месяц продавец оспаривает сделку, говоря, что она для него убыточна, и возвращает вам 10 млн руб. По решению суда продавец может забрать дом назад и 3 млн рублей сверху. Не соглашайтесь на занижение суммы в договоре.

Продажа квартиры с долгами

Мелкая пакость, но случается. При продаже владелец не говорит о бездонных долгах за ЖКХ, а покупатель по незнанию не спрашивает. Новый владелец платить долги не обязан, их взыщут с прошлого собственника. Но неприятности в виде неожиданно отключенного света и воды могут произойти. Попросите взглянуть на последнюю квитанцию или требуйте справку об отсутствии задолженности.

Методы защиты от мошенников при сделках с недвижимостью

Идеальная жертва мошенника — человек, который спешит и всеми силами стремится сэкономить. Не теряйте рассудок, никому не верьте на слово и даже предоставленные документы проверяйте на подлинность.

Использование сервисов Росреестра для защиты собственности

Вы вправе подать в Росреестр особое предписание. Заявите, что запрещаете сделки купли и продажи с вашей недвижимой собственностью без вашего участия. Это пропишут в ЕГРН. Отныне Росреестр проигнорирует сторонний запрос по поводу вашей недвижимости. Метод особенно актуален для пожилых. Нарушить данное заявление вправе только судебные силы.

Проверка и использование электронной почты в ЕГРН

Государство ввело более безопасную схему сделок для собственников жилья: теперь без его электронной подписи операции будут считаться недействительными. Регистрацию сделки вправе инициировать только госорган или нотариус. Если сомневаетесь, что в ЕГРН содержатся ваши верные контактные данные, обратитесь в МФЦ и напишите заявление с актуальным телефоном и email. После этого при любой попытке что-то совершить с вашей собственностью, вы получите уведомление от Росреестра и сможете отклонить сделку и предотвратить мошенничество.

Тщательная проверка документов при покупке недвижимости

Это основа основ. Вам нужно убедиться, что стоящий перед вами человек имеет полномочия совершать операции с данной квартирой, домом или земельным участком. Он тот, за кого себя выдает. Объект существует и соответствует описанию. Просите оригинал паспорта, выписку из ЕГРН, из домовой книги.

Перечень документов, которые следует проверить перед покупкой недвижимости

Не стесняйтесь требовать оригиналы документов и проверяйте их подлинность. Не слушайте, если вас пытаются поторопить и говорят, что все эти проверки лишние. Это повод насторожиться и проверить еще тщательнее.

Паспорт

Действительность паспорта проверяйте на гувм.мвд.рф в следующем порядке разделов:

1. «Сервисы по вопросам миграции»
2. «Онлайн-сервисы»
3. «Проверка по списку недействительных российских паспортов».

Туда вбейте данные паспорта продавца и ждите ответ.

Подтверждение права собственности

Статус недвижимости и настоящего владельца проверяйте на сайте Росреестра через заказ выписки из ЕГРН. Если право собственности наступило до 2016 года, то должно быть официальное свидетельство о праве собственности.

Правоустанавливающие документы

Они нужны, если предстоит проверить, действительно ли продавец вправе пользоваться квартирой по договору дарения, наследования, ренты. Если нужно подтвердить смерть бывшего владельца, требуйте свидетельство о смерти. Мошенник понадеется на вашу невнимательность, поэтому сверяйте даты.

Выписка из домовой книги

Она может дать много полезной информации о прописанных людях: несовершеннолетних детях, пожилых обитателях домов престарелых, заключенных или служащих в армии. Выписку вам обязаны выдать в паспортном столе, МФЦ или в УК этого дома.

Квитанции за коммунальные услуги

Актуально для покупателей вторичного рынка.

Банкротство и долги

Вбейте данные продавца в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. О долгах узнают в базе службы судебных приставов. Задолженность по налогам видно на сайте oplatagosuslug.ru. Понадобится знание ИНН, которое легко добыть, зная паспортные данные на сайте service.nalog.ru

Судебные тяжбы

Проверить судимость можно на сайте суда по прописке продавца.