Продажа ипотечной квартиры: условия, процесс и особенности

Когда приобретается жилье под ипотечный займ, многие участники кредитного договора считают, что их долг - это лишь более длительный кредит. Но если смотреть на это с точки зрения законодательства, то стоит учитывать, что ипотека - это форма залога недвижимости. А значит, без согласия кредитора заемщик не имеет права продавать, передавать или обменивать недвижимое имущество. Однако, у этого правила также имеются исключения. Банковская и риэлторская практика нередко сталкивается со случаями, когда покупатель желает продать ипотечную недвижимость. Насколько же сложно продать ипотечную квартиру и при каких условиях сделку можно реализовать? Рассмотрим все возможные ситуации в нашей статье.

Причины для продажи ипотечной квартиры

Чтобы возник вопрос необходимости продажи залоговой недвижимости, нужна веская на то причина. Банки могут рассмотреть заявку в несколько случаях:

• У заемщика больше нет возможности обслуживать ипотечный кредит. Финансовые организации не интересует материальное благополучие заемщика. Платежи необходимо платить регулярно, иначе заемщику грозят штрафы. Если же у покупателя квартиры возникла серьезная ситуация (потеря работы, банкротство предприятия и пр.), банк может предложить несколько вариантов решения вопроса. В первую очередь - рефинансировать кредит. Выплачивать займ тогда придется дольше, но регулярные платежи станут меньше. Если же и эта возможность не устраивает заемщика, то последует предложение продать недвижимость.
• Желание сменить жилищные условия. Например, в семье родился ребенок и возникла необходимость расширить жилую площадь. А значит - приобрести новое жилье. Или по работе заемщик был вынужден переехать в другой город. Финансовые организации всегда идут навстречу в таком случае и проводят сделки с продажей залогового недвижимого имущества.
• Бытовые, семейные обстоятельства. Сюда можно отнести вынужденные причины переезда - развод, конфликты с соседями или даже серьезные недостатки жилья (например, трещины в потолке или стенах). Соответственно, заемщику требуется быстро продать жилье.

Отдельно стоит выделить ситуацию, когда ипотечная недвижимость продается в рамках выбранного способа заработка. Схема выглядит так - будущий продавец покупает объект в новостройке на раннем этапе строительства под ипотеку. Вплоть до момента ввода в эксплуатацию исправно выплачиваются все платежи по кредиту. Готовый объект стоит существенно дороже, а значит, при продаже такой недвижимости вы с лихвой перекроете все расходы, даже уйдя в плюс. Главное, успеть продать недвижимость до ее сдачи в эксплуатацию - так вы сэкономите время на переоформлении договора.

Кто готов приобрести квартиру, взятую по ипотеке?

Продавать залоговую недвижимость далеко не многие решаются еще и потому, что сложно подобрать на нее покупателя. Мало кому ведь захочется иметь дело с квартирой, обремененной ипотекой, когда на рынке немало более выгодных предложений. Но всегда есть те, кого такой вопрос может заинтересовать - это риэлторы, люди с «рамками» в затратах бюджета и покупатели, которых интересует один район или ЖК.

Первые легко идут на сделку потому, что для них такая покупка - находка, ведь ипотечное жилье продается по сниженной стоимости. А если продавец готов «скинуть» 15-20%, риэлторы наверняка даже пожелают внести выплату вперед. Вторая категория людей также лояльна к покупке обремененной недвижимости, прежде всего потому, что это жилье им предлагают те же самые риэлторы. Выгоду в этом случае получают все участники сделки. И последние заинтересованные лица, это те, для кого покупка выгодна с точки зрения удобства. Например, рядом находится их работа, проживают родственники или попросту интересует именно этот жилой комплекс. Пребывание выбранного жилья под банковским залогом не будет для покупателя серьезной проблемой.

Стратегии продажи квартиры с ипотекой

Как мы уже ранее отметили, привычные схемы купли-продажи залоговой недвижимости, в соответствии с законодательством, не работают. Для заемщика представлено четыре способа, как возможно продать ипотечную квартиру - рассмотрим особенности каждого из них.

Досрочное погашение ипотечного кредита

Продавец получает от покупателя задаток, выплачивает оставшийся долг в банке и передает участнику составленного договора купли-продажи жилье без обременений. Казалось бы, способ простой и понятный. Но для самого покупателя недвижимости рисковый - известно немало случаев, когда продавец получал задаток и пропадал. Поэтому по такой схеме мало кто соглашается сотрудничать.

Расчеты досрочного погашения ипотечного кредита при продаже квартиры с учетом различных параметров:

Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки

В этом случае получателем задатка выступает сам банк. Для этого покупатель открывает сразу две депозитарные ячейки - для невыплаченной ипотеки и для остатка по ней для продавца. Последний получает средства для погашения долга, а залоговое обязательство переходит новому собственнику. Когда он погашает закладную и получает выписку об отсутствии обременений, продавец получает доступ к деньгам из депозитарной ячейки. Вся сделка контролируется банком, поэтому случаи мошенничества исключены.

Продажа квартиры вместе с погашением ипотечного кредита

Эту схему еще называют «перезайм» - по сути, покупателю передается как недвижимость, так и обязательства по выплате ипотеки. Но из-за возможностей приобрести недвижимость на привлекательных условиях, такая сделка порой выглядит выгоднее, нежели оформление ипотеки с нуля. Главное - иметь на счету достаточно средств, чтобы снять обременение с жилья и переоформить кредит на себя.

Позволить банку продать недвижимость

Менее распространенный способ, который актуален в основном при наличии серьезных просрочек по ипотечным платежам и отсутствии возможности погашать долг. После подписания согласия с финансовой организацией и выставления недвижимости на торги, сопровождение сделки полностью передается банку. Единственный нюанс - процесс продажи может затянуться надолго, а цена жилья при этом может снижаться.

Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Процесс продажи включает несколько шагов: подготовка документов, заключение договора купли-продажи, погашение ипотечного кредита и регистрация права собственности на нового владельца. Будьте готовы к тому, что продажа ипотечного жилья может занять больше времени, чем продажа обычной квартиры.

Какие документы необходимы для оформления?

В перечень документов, которые требуются для продажи залоговой недвижимости, входят:

• документы, удостоверяющие личность каждого участника сделки;
• выписка из ЕГРН, домовой книги;
• свидетельства о рождении детей, если они имеют свою долю;
• при продаже несовершеннолетним - разрешение органов опеки;
• согласие супруга на продажу недвижимости;
• справки об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам, об оценке квартиры, а также подтверждающие, что продавец не состоит на учете в ПНД.

Как снять обременение с квартиры

После внесения последнего платежа, закажите в банке справки о полном погашении задолженности и о состоянии кредитного счета. Также организация должна предоставить закладную, где подтверждается исполнение заемщиком обязательств по ипотеке в полном объеме. Вместе с этими документами нужно прийти в МФЦ и составить заявление о погашении регистрационной записи об ипотечном займе. Убедиться в том, что обременение снято, можно, получив выписку из ЕГРН.

Налоги и вычеты при продаже ипотечной квартиры

Налог с доходов нужно будет заплатить, если залоговое жилье находилось в собственности не более пяти лет. Он составит 13% с доходов, с учетом лишь стоимости приобретения недвижимости (кредит при расчете не учитывается). Чтобы получить имущественный вычет при продаже ипотечной квартиры, нужно подать заявление в финансовую организацию. Заявить о возврате с ипотеки можно лишь один раз, при этом сумма вычета не может превышать 2 млн. рублей.

Какие нужны еще разрешения банка в использовании ипотечной квартиры

Продажа недвижимости - это не единственное, что можно делать с залоговым имуществом лишь с разрешения банка. Заемщик должен оповещать организацию в следующих ситуациях:

• Раздел при разводе. При отсутствии брачного договора, раздел совместно нажитого имущества происходит при участии нотариуса. Подготовка нотариального соглашения потребует согласия банка.
• Перепланировка.
• Дарение.
• Сдача в аренду. Официально получение дохода со сдачи залоговой недвижимости не запрещено. Разрешение может потребоваться, если это предписано кредитным договором.
• Регистрация в квартире других людей. Аналогичная ситуация со сдачей жилья - если в договоре не согласованы такие действия, следует обсудить это с банком.

Разрешение банка не требуется при ремонте ипотечного жилья, а также передаче его наследнику по завещанию.