На что обращать внимание при выборе квартиры

Покупка новой квартиры всегда связана с трудностями выбора. Все-таки, это приобретение надолго становится местом постоянного жительства, поэтому сразу приходится учитывать много факторов. На каком этаже удобнее будет жить? Насколько развита инфраструктура или каковы перспективы ее развития в этом районе? В чем заключены основные отличия недвижимости в новом жилом комплексе от вторички? Рассмотрим, на что стоит смотреть при выборе квартиры первоочередно, чтобы обеспечить комфортную жизнь в ней надолго.

Какую квартиру выбрать — в новостройке или на вторичном рынке

Первый вопрос, который возникает при подборе жилья, это где его лучше купить - в новостройке или на вторичном рынке у собственника? В обоих случаях есть плюсы и минусы, которые влияют на подбор итогового варианта.

Квартиры в новостройках

Приобретая жилье в новостройке, необходимо понимать, что этот вариант не для тех, кому важно быстрое заселение. Продажа квартир застройщиком начинается еще на этапе строительства. Чтобы покупка оказалась выгодной, оформлять сделку следует на этом этапе - чем ближе сроки сдачи проекта, тем выше будет цена недвижимости. В среднем, купить квартиру на этапе котлована будет выгоднее на 20-30%, по сравнению с уже готовым домом. Процесс выгоден для обеих сторон, так как покупатель становится дольщиком - инвестором в строительство новостройки. А взамен он получает право на приобретение жилья по завершении строительства, заключая договор долевого участия (ДДУ).

Вторичное жилье

Вторичное жилье, что понятно из самого названия - это квартиры, которые уже имеют собственника и регистрацию в Росреестре. Преимуществом здесь будут более низкие цены, наличие готового ремонта, социальной инфраструктуры, а также большой выбор предложений на рынке недвижимости. Но не обойтись и без минусов, ведь в большинстве случаев такое жилье - это советские и постсоветские дома, жизнь в которых не соответствует современным стандартам. Конечно, вторичку можно встретить и в относительно недавно построенных домах, но разница в цене между первичной недвижимостью здесь будет минимальной. Выбирать этот вариант хорошо семьям с детьми, которым главное - это минимум вложений и уже подготовленные условия для жизни.

По какой технологии сделан дом

Учитывать при выборе квартиры нужно и то, по какой технологии было произведено строительство самого дома. Такие критерии, как уровень звуко- и теплоизоляции, срок эксплуатации влияют на то, насколько комфортно будет жить в таком доме. В России распространено три типа домостроения - кирпичное, панельное, монолитное.

1. Кирпичное. С учетом того, насколько дорогое строительство домов из кирпича, встретить такие постройки можно либо на вторичном рынке, либо в элитном сегменте. Кирпичное строительство подходит лишь в случае малоэтажного домостроения. Если получится найти удачное предложение, то от приобретения будут одни плюсы. Дома из кирпича характеризует большой срок эксплуатации, вплоть до 200 лет, в квартирах хорошо сохраняется тепло даже в морозы. Из недостатков можно выделить то, что стены здесь практически всегда несущие. Могут быть сложности при проведении перепланировки.
2. Панельное. Используются панели, готовые блоки из железобетона, строительство напоминает сборку конструктора. Панельные дома возводят по типовому проекту, на их строительство тратится не так много времени, от года до двух лет. Срок эксплуатации заметно ниже, чем у жилого фонда из кирпича - 70-100 лет. В новых домах возможно проведение планировки, в более старых - внутренние стены несущие. С учетом наличия перекрытий, “панельки” часто страдают от плохой звукоизоляции и теплопотерь.
3. Монолитное. Самая современная, распространенная технология. Строятся такие новостройки на основе железобетонного каркаса с прочным монолитным фундаментом. Домостроение не ограничивается в этажности, поэтому на основе такой технологии всегда возводятся высотки. Прослужить такие дома могут свыше 100 лет, бесшовные стены гарантируют хорошую теплоизоляцию. Но за счет крупных строительных блоков в межквартирных стенах, звукоизоляция здесь не лучшая.

В каком состоянии дом

В первую очередь, конечно, захочется удостовериться в качестве и надежности квартиры. Но не забудьте уделить достаточно внимания и изучению самого дома, его подъезда и придомовой территории. Посмотрите на то, в каком состоянии двор - находятся ли на его территории лавочки, детские и спортивные площадки. Важно и состояние тротуара, насколько удобно добираться на машине до парковочной зоны (при ее наличии), нет ли на дороге ям, выбоин. В подъезде оцените работу лифта, мусоропровода. Не лишним будет поговорить с потенциальными соседями, узнать о том, нет ли в доме вредителей, как работают коммунальные службы, управляющая компания.

Выбор этажа для будущей квартиры

Выбор этажа - также важный фактор. Если раньше ходило мнение, что главное - это не покупать жилье на первом и последнем этаже, то теперь вопросов стало больше, так как и этажность возросла. Купить можно недвижимость как на третьем, так и 33-ем этаже, но где будет больше преимуществ? У каждого сегмента свои особенности:

• Нижние этажи (1-5). Если дом расположен близко к проезжей части, то следует ожидать сильную загрязненность воздуха на нижних этажах. Из плюсов такой недвижимости - невысокая стоимость (квартиры стоят на 5-7% дешевле других объектов новостройки) и независимость от лифта.
• Средние этажи (5-12). Обычно пользуются самым большим спросом. До окон доходит намного меньше загрязненного воздуха, слышимость с улицы также ниже. Открывается неплохой вид, а в дом поступает больше света.
• Верхние этажи (с 12 и выше). Хоть верхние этажи в высотках - это низкий уровень шума и чистый воздух, они пользуются такой же средней популярностью, как и нижние. К недостаткам относят зависимость от лифта, а также риски, которые связаны с пожароопасностью.

Какую планировку квартиры взять

Почему так важно учесть при выборе квартиры ее планировку? Сегодня рынком недвижимости предложены разные варианты, от небольших студий до просторных пентхаусов, закрытого или открытого типа. Не везде есть возможность проведения перепланировки, поэтому лучше сразу выбирать пространство, организованное под интересы будущих хозяев.

К распространенным типам планировки помещения относят следующие:

Угловая. В таких квартирах много освещения, как минимум одна из комнат открывает обзор из окон сразу на несколько сторон света. Угловое остекление также распространено в жилых помещениях этого типа. Но здесь есть недостаток - из-за того, что сразу две стены являются внешними, такое помещение сложнее согреть в холодное время.

Распашная. Окна таких квартир в разных комнатах выходят сразу на обе противоположные стороны вокруг дома. Это удобно, так как обзор открывается сразу на двор и улицу. Приватность жильцов - еще один плюс распашной планировки. Комнаты расположены вдали друг от друга, а значит, люди могут ложиться спать в разное время и заниматься своими делами (слушать музыку, смотреть ТВ), не мешая другим.

Линейная. Классическая планировка, где комнаты являются смежными и расположенными вдоль объединяющего их коридора. Плюсом будет то, что при ремонте комнаты можно объединять или разделять, распределяя назначение жилой площади по собственному вкусу.

Социальная и транспортная инфраструктура района

Подбирать дом следует с учетом района - насколько развита в нем инфраструктура и транспортная доступность. Продуктовые магазины и аптеки должны находиться вблизи от жилого комплекса, а до поликлиники, детского сада и школы легко добраться пешком или на автобусе. Это основной “набор” необходимых социальных объектов, далее смотрите по своим нуждам. В новых домах обычно бывают оборудованы фитнес-залы, кафе и рестораны, а прогулку в парке заменяет озелененная придомовая территория. Взгляните на район со стороны его гостя - насколько хорошо освещена территория ночью? Есть ли свободные места на парковке? Как далеко идти до автобусной остановки и насколько удобно добираться в другие районы? Учитывая эти несложные советы при выборе квартиры, вы без труда подберете хорошую недвижимость для проживания.

Проверить квартиру перед покупкой

В обоих случаях, если в планах купить недвижимость в новостройке или на вторичном рынке, потребуется правильно подойти к проверке всей документации. После того, как все документы будут изучены, можно переходить к непосредственному осмотру объекта. К сожалению, на этом этапе можно нередко нарваться на мошенников или упустить что-то важное из виду. Поэтому вопрос качества и законности недвижимости лучше всего передавать юристам или риелторам. Если же вы не сомневаетесь в своей квалификации, этот процесс можно провести самостоятельно.

Проверка квартиры в новостройке

Сперва следует проверить самого застройщика, его надежность и срок нахождения на рынке недвижимости. Сделать это можно, прочитав отзывы покупателей на сайте строительной компании и тематических форумах, отзовиках. Оцените другие, уже сданные проекты девелопера, можно побеседовать с жильцами этих домов. Помните, что от выбора застройщика зависит срок реализации новостройки и качество жизни в квартире. Из документации следует проверить наличие:

• актуальной проектной декларации (ее обновление происходит ежемесячно);
• разрешения на строительство дома;
• разрешение на ввод в эксплуатацию.

Электронные копии должны быть в соответствующей вкладке на официальном сайте девелопера и ЕИСЖС на сайте наш.дом.рф. Оригиналы хранятся у застройщика, получить их можно в офисе компании.

Проверка квартиры на вторичке

В этом случае все обстоит немного сложнее. Документов, требующих проверки, в разы больше, из поля зрения нельзя упускать ни один из них. Более подробно о документах мы поговорим в следующем пункте. Требуйте от владельца недвижимости только оригиналы. При наличии нескольких собственников потребуется письменное согласие каждого. Загляните в выписку из домовой книги - нужно будет убедиться, что на момент проведения сделки в передаваемом в вашу собственность объекте не был никто прописан. Также нужно проверить, нет ли у жилья никаких обременений и задолженностей. При продаже совместного имущества или недвижимости, в которой прописаны дети, потребуется согласие второго супруга или соцслужбы соответственно.

Какие документы проверить перед покупкой жилья

Как мы уже отметили, если недвижимость приобретается на вторичном рынке, то потребуется еще более тщательно подойти к проверке документов на жилье. Рассмотрим, что для этого потребуется в обязательном порядке.

Выписка из ЕГРН

Этот документ позволит узнать о количестве собственников недвижимости, ее технических характеристиках, а также наличии обременений по ипотеке. Если не получить на руки выписку из Единого государственного реестра недвижимости, есть риск потери денег. Например, если квартира будет продана без оповещения одного из законных владельцев.

Документы, подтверждающие личность собственника квартиры

Воспользуйтесь сервисом МВД для проверки действительности паспорта собственника. ФИО, серия и номер должны совпадать с данными, указанными в документах на недвижимость. Если хозяин менял паспорт уже по факту приобретения собственности, проверьте соответствующую страницу документа, где указаны все сведения о ранее выданных паспортах. Так вы убережете себя от мошенников, которые продают жилую площадь без ведома настоящего владельца.

Документы, подтверждающие право собственности на жилье

Правоустанавливающим документом является любой, подтверждающий право собственности. К ним относятся договор передачи в собственность, купли-продажи, ДДУ. При наличии договор купли-продажи должна также присутствовать расписка предыдущего владельца о получении средств за проведение сделки. Если документом, подтверждающим право собственности на жилье, является договор дарения или свидетельство о праве на наследство, потребуется консультация юриста. Это серьезная ситуация, за которой легко может скрываться целая мошенническая схема. Поэтому, чтобы уже после покупки недвижимости внезапно не появились нежданные наследники, не стоит пренебрегать профессиональной помощью.

Справки о зарегистрированных в квартире

Показать информацию о том, сколько на данный момент в квартире прописано человек, может справка о регистрации по форме №9. Есть также возможность оформления архивной справки - она проинформирует обо всех ранее прописанных и выписанных людях. Если во время проверки обнаружились временно выписанные, лучше будет обратиться к юридической помощи.

Также может потребоваться справка по форме №12, о снятии с регистрации. В ней перечень всех выписанных людей, а также причина их выписки из жилья. В идеале возле каждой графы (отбывает в местах лишения свободы, пропал без вести, лечится в стационаре и т.п.) должно стоять “нет”. Если ситуация иная, узнайте у владельца о том, где сейчас эти люди и что с ними.

Справки о дееспособности

Знать при выборе квартиры следует и о дееспособности хозяина, продающего собственность. Если у него имеется судебное ограничение дееспособности или врачебное заключение о непонимании своих действий, сделка не будет иметь силы. Поэтому не бойтесь требовать у владельца справки от нарколога и психиатра, или же пригласите специалиста для проведения освидетельствования по ходу заключения сделки.

Доверенность

Приобретать недвижимость через доверителя - рискованное мероприятие. Но если других вариантов нет, потребуется тщательно проверить юридическую чистоту предоставленной доверенности. Она должна быть заверенной у нотариуса, а подлинность самого документа можно проверить через сервис ФНП. Все данные доверителя и владельца квартиры должны совпадать с информацией, указанной в паспорте. Если у вас нет на руках паспорта доверителя и он не может прийти на встречу, попросите отправить копию, заверенную нотариусом. Также убедитесь, что срок действия доверенности еще не истек и узнайте о полномочиях представителя. Иногда последний не имеет права заключать такие сделки.