На каком этапе готовности дома покупать квартиру?

Застройщики предоставляют несколько вариантов того, когда можно приобрести недвижимость в возводимом жилом комплексе. Разница в стоимости зависит от конкретного проекта и стадии строительства. По данным аналитической платформы bnMAP.pro, опубликованным 27 января 2026 года, в Краснодаре средняя цена 1 кв. м на старте продаж составляла 202,7 тыс. рублей, а перед сдачей дома - 137,5 тыс. рублей. Универсально утверждать, что ранняя покупка всегда дешевле, нельзя. Чтобы разрешить споры по поводу того, на какой стадии готовности выгоднее покупать квартиру в новостройке, рассмотрим возможные варианты, их плюсы и минусы.

До старта продаж, ранний выбор

Раннее инвестирование в квартиры ЖК хорошо тем, что покупатель может выиграть на разнице между покупкой будущей недвижимости и ее последующей продажей. Если жилье приобретается в целях перепродажи, то этот вариант - наиболее выгодный. Но имеется нюанс, под названием “договор бронирования”. В 2026 году такой договор не заменяет договор участия в долевом строительстве. По 214-ФЗ застройщик вправе привлекать деньги по ДДУ только после получения разрешения на строительство, размещения проектной декларации и заключения о соответствии застройщика и проектной декларации. Размер платы за бронирование, ее зачет в цену и условия возврата устанавливаются договором, универсальной суммы от 10 до 50 тыс. рублей нет.

Плюсы договора бронирования

• Продажа недвижимость практически по ее себестоимости.
• Риски зависят от условий договора. Нужно проверить срок бронирования, размер платы, порядок ее зачета в цену квартиры и возврат средств, если ДДУ не заключен.
• Богатый выбор вариантов для покупки, легко подобрать квартиру нужной планировки на подходящем этаже.

Минусы договора бронирования

• Нет никакой гарантии, что сделка будет завершена.
• Прописанная в договоре сумма может пойти не в счет стоимости недвижимости, а для оплаты брони. Внимательно читайте договор, эти моменты должны указываться.

На этапе котлована. Цена не всегда ниже

Этап котлована - это нулевой этап возведения жилого многоэтажного дома, который начинается после оформления требуемых документов. На этой стадии квартиру обычно приобретают по ДДУ, а не по договору бронирования. По данным аналитической платформы bnMAP.pro, опубликованным 27 января 2026 года, в Краснодаре доля сделок на этапе котлована за 11 месяцев 2025 года составила 4,5%.

Стоимость образуют разные факторы - от характеристик проекта застройщика до дальнейших перспектив развития. Фиксированной разницы между ценой на этапе котлована и перед вводом дома в эксплуатацию нет, цена может быть как ниже, так и выше в зависимости от проекта, характеристик лота, условий оплаты и ситуации на рынке. Наиболее перспективный проект “урвать” при старте продаж удастся навряд ли. Девелоперы обычно не выводят в продажу все квартиры жилого комплекса, а выставляю предложения порционно. При этом, самые ликвидные лоты поступают в продажу в последнюю очередь. Чтобы не упустить выгодное предложении, отслеживайте все новости на сайтах застройщиков, а также ресурсах, предоставляющих информацию о ситуации на рынке недвижимости вашего города.

Плюсы покупки квартиры от застройщика на этапе котлована

• Низкая цена недвижимости.
• Возможность оплаты в рассрочку без процентов.
• Большой выбор хороших лотов.

Минусы покупки квартиры от застройщика на этапе котлована

• Сдачу дома можно ожидать не один год.
• При крупных издержках или отсутствии спроса на жилье, застройщик может заморозить стройку.
• В процессе строительства проект может быть изменен. Это может сказаться на отделке жилья, этажности здания и т.п.

Дом построен наполовину. Меньше срок ожидания

Если вам важно собственными глазами видеть то, куда пойдут ваши средства, то лучше покупать квартиру в новостройке, когда она уже наполовину возведена. Чем позже этап строительства, на котором оформляется покупка недвижимости, тем меньше риски, что проект будет заморожен. Цена, хоть и будет немного выше, но все еще остается на сравнительно доступном уровне, если соотносить со стоимостью сданных объектов.

Важно отслеживать стоимость жилья. Если она резко упадет, это не означает, что нужно скорее использовать возможность и купить лот. Зачастую это является тревожным звоночком того, что у застройщика не хватило средств на текущее строительство. А значит, и о качестве такого жилья говорить не стоит. Но стоит оценивать ситуацию в целом. Если практически все квартиры в новостройке уже распроданы, и осталось лишь несколько объектов, то снижение цены - разумный ход, так как компании становится невыгодно содержать отдел продаж. Но не рекомендуем дожидаться такой ситуации. Приглянувшийся лот могут купить раньше вас, а в наиболее ликвидных новостройках недвижимость и вовсе раскупается моментально.

Плюсы приобретения квартиры в новостройке, построенной на наполовину

• Все еще доступные цены.
• Срок ожидания сдачи объекта меньше.
• Есть возможность отслеживать ход стройки и его соответствие прописанным в договоре срокам.

Недостатки приобретения квартиры в новостройке, построенной на наполовину

• Хорошие лоты быстро раскупают.
• Сроки строительства иногда задерживают.

Квартира в сданном доме. Полная стоимость

Чтобы свести к минимуму возможные риски при покупке недвижимости, лучше выбирать жилье в уже сданном доме. Главным минусом здесь будет вопрос денег - их потребуется заплатить значительно больше. Застройщики могут предлагать акции, но универсального размера скидки нет. Итоговая цена зависит от конкретного лота, спроса, условий оплаты и срока, оставшегося до ввода дома. Перед покупкой сравните цену с аналогичными предложениями и проверьте, не учтена ли скидка заранее в базовой стоимости. Среди квартир, пользующихся низкой востребованностью:

• На первых двух этажах. Под ними - магазины, фитнес-клубы и прочие коммерческие объекты. Пол в таком жилье может быть прохладным, без хорошей звукоизоляции будут регулярно слышны посторонние звуки.
• На последнем этаже. Весной, а также во время проливных ливней, возможны протечки.
• Боковые и угловые. Считается, что они более холодные.
• Над входной группой, козырьками подъездов, рядом с лифтом. Повышенный уровень шума.
• С неудачной планировкой - “пеналы”, маленькие кухни и т.п.
• С видом на кладбище или свалку, а также по соседству с магистралью. В первых случаях это связано с не самым приятным видом из окна, в последнем - с регулярным шумом автомобилей.

Плюсы покупки квартиры в сданном доме

• Выгодно, с точки зрения времени - не нужно ждать, когда объект будет достроен и сдан.
• Безопасно, так как нет вероятности того, что объект будет заморожен.
• Возможность оценить качество готового объекта, придомовую территорию и инфраструктуру.

Недостатки покупки квартиры в сданном доме

• Объекты стоят больше, чем в еще возводимом комплексе.
• Первое время после заселения будет шумно и грязно в подъезде, так как новые жильцы также будут заняты ремонтом.

Выводы: На каком этапе покупать квартиру в новостройке?

Когда же лучше всего покупать квартиру в новостройке? Однозначно дать ответ нельзя, каждый выбирает подходящее время, в зависимости от требований к цене объекта и его качеству. Если вы приобретаете лот в еще строящемся комплексе, можно запросить индивидуальные условия покупки, но размер скидки зависит от конкретного проекта, лота и способа оплаты. Лучше всего обращаться за скидкой в последние дни месяца, а также под конец квартала или года. У любого отдела продаж есть план на ограниченный период, который они обязаны выполнить. И если сотруднику предстоит скорее продать тот или иной лот, он будет мотивирован в предоставлении дисконта потенциальному покупателю.

Единственный нюанс в том, что в массовом сегменте девелоперы не так часто готовы к предоставлению индивидуальных скидок. Исключение составляет элитная недвижимость, где торг - распространенное явление. В элитном сегменте с покупателями работают по отдельности, да и желающих купить премиальную недвижимость искать сложнее. Если жилье приобретается в эконом или комфорт-классе, можно рассчитывать на персональные условия покупки - рассрочку или отсрочку платежа, что тоже плюс.

Подводя итог, обозначим основные моменты, которые стоит учитывать, покупая недвижимость в новостройке:

1. Низкая цена - не равно выгодной покупке. Иногда за сильно заниженным ценником скрываются “подводные камни” застройщика, которые он и пытается за ним скрыть.
2. Чтобы минимизировать риски при покупке в строящемся доме, обращайтесь к аккредитованным девелоперским компаниям, которые давно на рынке недвижимости.
3. Внимательно читайте каждый пункт в договоре.