Как проверить надежность застройщика при покупке квартиры в новостройке

Приобретение квартиры в новостройке - процесс не из простых из-за большого количества девелоперских компаний, отвечающих за строительство многоквартирных домов. Даже у крупного девелопера могут иметься какие-то проблемы, сказывающиеся на качестве высоток, о чем важно знать при выборе недвижимости. Единый рейтинг надежности застройщиков в России позволяет получить немало информации о каждом. Но, помимо этого, стоит провести самостоятельную оценку. А именно - узнать о наличии нужной документации у застройщика, оценить репутацию компании и состояние уже возведенных объектов.

Как понять, что у застройщика проблемы. Основные признаки

При выборе недвижимости от застройщика важно обратить внимание на ряд признаков, указывающих на возможные сложности у компании. Вот ключевые моменты:

• Замедление строительства и нарушение сроков сдачи является основным индикатором. Хотя бывают обстоятельства, не зависящие от застройщика, например, задержки в поставках материалов или проблемы с подключением к инженерным сетям, систематическое нарушение сроков может указывать на серьезные проблемы. Особое внимание стоит уделить ситуациям, когда на строительной площадке наблюдается низкая активность: отсутствуют рабочие, строительная техника, материалы, а также когда отсутствуют свежие отчеты о ходе строительства на официальном сайте компании.
• Документация и аккредитация у финансовых учреждений. Наличие всех необходимых документов, включая проектную декларацию, разрешение на строительство, а также аккредитация у известных банков говорит о надежности застройщика. Отсутствие аккредитации или ограничение ее небольшим числом банков может сигнализировать о финансовых трудностях.
• Формат договора. Проблемы часто связаны с типом заключаемого договора. Отличие условий от договора долевого участия, особенно использование договоров соинвестирования или предварительных соглашений, может указывать на отсутствие необходимых разрешений у застройщика.
• Информация на сайте застройщика. Отсутствие актуальных данных о ходе строительства, ограниченное количество фотографий с одного ракурса могут быть признаками затруднений в работе компании.
• Ценовая политика. Необычно низкие цены или большие скидки могут быть попыткой застройщика улучшить свое финансовое положение за счет привлечения дополнительных покупателей. Однако такая стратегия может говорить о нестабильности компании. Сравнение цен на аналогичные объекты в том же районе поможет оценить адекватность стоимости.

Важно тщательно изучать все эти аспекты перед покупкой недвижимости, чтобы минимизировать риски.

Проверяем документы застройщика

На официальном сайте застройщика должна находиться вся важная для покупателя квартиры в ЖК информация. Следует проверить:

1. Общие данные об организации. Сюда относится история девелоперской компании, срок ее пребывания на рынке недвижимости, в каких регионах работает и сколько объектов уже было сдано в эксплуатацию.
2. Сканы свидетельства о регистрации юрлица, о постановке на налоговый учет, устава, выписки из ЕГРЮЛ. Их также можно запросить у самого застройщика, но наличие их в открытом доступе будет плюсом.
3. Тип договора - ФЗ-214 или ФЗ-215. Более приоритетным будет первый вариант - это надежный способ инвестировать в недвижимость, так как покупатель становится дольщиком в новостройке (по договору ДДУ). Если же квартиры в ЖК реализуются по договору ФЗ-215, это подразумевает покупку через ЖСК. Такое жилье обычно дешевле, так как не облагается НДС, но строительство может оказаться не застрахованным.
4. Данные о ходе строительства и текущих объектах.
5. Контакты для обратной связи - номера телефонов, юридический и фактический адрес офиса компании, e-mail и т.д.

Елена Смирнова, юрист со специализацией в сфере недвижимости, подчеркивает значимость юридической проверки документов застройщика: 

"Важно не только проверить наличие всех необходимых документов, но и оценить их юридическую корректность. Например, наличие всех разрешений на строительство, соблюдение застройщиком градостроительных норм и правил – это ключевые факторы, определяющие надежность компании."

Проверяем документы жилого комплекса: разрешение на строительство и проектную декларацию

Следующий этап - проверка разрешения на строительство дома и проектной декларации. Первое девелопер получает у органов местной администрации и его отсутствие напрямую говорит о незаконном строительстве. Проектная декларация же составляется непосредственно застройщиком, из нее можно узнать много важной информации, включая характеристики объекта и результаты госэкспертизы. Для покупателя недвижимости в новостройке будут важны такие моменты, изложенные в декларации, как:

• Является ли земля, на которой ведется возведение жилого комплекса, собственностью девелопера. В большинстве случаев эта земля арендована, поэтому должен присутствовать договор аренды участка. Или выписка из ЕГРН, если участок полностью принадлежит компании.
• Источники финансирования строительства. За собственный счет мало кто реализует такие крупные проекты. Если строительство проводится по договору ФЗ-214 с использованием эскроу-счета, то финансирующей организацией обычно становится банк. Чем более крупной и надежной является банковская организация, которая одобрила кредит, тем выше шансы того, что жилье приобретается у хорошего застройщика.
• Сроки строительства. Указанные в проектной декларации цифры зависят от разных факторов, включая выбранную технологию строительства, материалы, климат региона и т.п. Убедитесь, что застройщик не торопится со сдачей объекта. Так, для панельных высоток минимальный срок строительства - 1,5 года, для кирпичных - 2,5 года.

Изучаем репутацию и надежность компании

При оценке перед покупателем квартиры стоит две основные задачи. В первую очередь, следует убедиться, что девелоперская компания не числится в списке банкротных организаций. Или, как минимум, не является потенциальным участником такого списка. Потребуется проверить онлайн картотеку арбитражных дел, в которых застройщик принимал участие в качестве ответчика. Другая задача - изучить имеющиеся отзывы клиентов компании. Не стоит этого делать непосредственно на сайте девелопера, так как не всегда здесь можно встретить достоверные отзывы. Помимо сайтов-отзовиков, для этой цели существуют специальные сервисы.

Рейтинг ЕРЗ РФ - хороший способ изучить репутацию и надежность застройщика. Единый ресурс предлагает рейтинговый список лучших девелоперов и их объектов. Внимания удостоены те, у кого рейтинг выше 3,5. Но низкий рейтинг тоже не всегда говорит о плохом качестве, поэтому стоит почитать отзывы. Возможно, это надежный, но относительно молодой на рынке недвижимости девелопер. Информацию непосредственно о новостройках и списки проблемных объектов можно найти в Единой информационной системе жилищного строительства.

Александр Воронов, аналитик рынка недвижимости, делится мнением о значении репутации застройщика: 

"Репутация застройщика играет огромную роль в выборе недвижимости. Отзывы клиентов, история реализованных проектов, а также прозрачность работы компании - важные показатели, на которые стоит обратить внимание перед покупкой."

Как обстоят дела с уже построенными объектами

Лучше всего не только прочитать отзывы на сданные новостройки девелоперской компании, но и посетить их лично. Оценивать стоит не только визуально (состояние подъезда, придомовой территории и пр.), обязательно задайте волнующие вопросы жильцам дома. Не стоит для этого совершать обход по квартирам - потенциального “интервьюера” легко встретить на детской площадке или прогулочной территории около жилого комплекса. Выявите явные недостатки дома, какая в квартирах слышимость и теплоизоляция, есть ли перебои с электричеством, отоплением, узнайте о качестве работы УК.

Еще один хороший способ получше узнать о застройщике и его ответственности - прочитать официальные заявления в СМИ, опубликованные еще до сдачи жилого комплекса. Изначально девелоперские компании могут “рисовать” большие перспективы - например, обещают строительство детского сада, школ и других объектов инфраструктуры. Стоит проверить, как сложились обстоятельства на деле, и сколько планов оказалось реализованными. Менеджер заказчика может прояснить ситуацию, когда мало что совпало по итогу - возможно, на это были причины. Но если весомых причин нет или менеджер вовсе отказывается отвечать, подумайте, стоит ли доверять такой девелоперской компании.

Определяем надежность застройщика по рейтингам ЕРЗ

Федеральный портал ЕРЗ, рейтинг застройщиков Российской Федерации, работает с 2017 года при поддержке Национального объединения застройщиков. Все рейтинговые списки, представленные порталом, составляются по разветвленной оценочной системе. Здесь можно найти информацию о каждой компании, ее проектах, как уже завершенных, так и текущих. Самая полезная функция портала - просмотр топовых девелоперов по потребительским качествам новостроек. Здесь учитываются все нюансы, от типа проекта до особенностей инфраструктуры - всего более 100 критериев. При изучении рейтинга, также нужно уделить внимание спискам по объемам строительства и соблюдению сроков сдачи жилья в эксплуатацию. В комплексе вся полученная информация позволит составить первое впечатление о девелоперской компании. А если вы уже оценили застройщика по всем факторам, это станет финальным штрихом в решении выбирать квартиру у выбранной компании.

Рейтинг объема строительства

Здесь все просто - чем больше текущих проектов (в таблице нужно ориентироваться на объем строящихся м²), тем выше рейтинг застройщика. Обычно первые места говорят о крупных компаниях, которые давно находятся на рынке недвижимости. А это также залог доверия покупателей.

Рейтинг потребительских качеств

Здесь средний рейтинг ЕРЗ выстраивается на основе многих параметров, включая расположение, транспортную доступность, технология строительства дома и т.д. Учитываются победы в конкурсе ТОП ЖК. Чем выше девелопер в рейтинге, тем более комфортное жилье он способен предложить.

Соблюдение застройщиком сроков сдачи жилья в эксплуатацию

“Звездочка”, которая стоит в последней колонке рейтинга у каждого застройщика - это рейтинг, показывающий соблюдение декларируемого срока ввода жилья в эксплуатацию. Если компания часто переносит сроки, рейтинг будет ниже, а если же строго подходит к сдаче жилья без задержек, то, соответственно, выше.