Как сделать перепланировку в квартире по закону

Чтобы узаконить перепланировку квартиры, следуйте этим шагам:

1. Проект перепланировки: Закажите проект у лицензированной организации. Важно, чтобы он соответствовал всем строительным нормам и правилам.

2. Согласование с жилищной инспекцией: Подайте заявление на согласование в жилищную инспекцию вместе с проектом, техническим паспортом квартиры и документами на право собственности.

3. Внесение изменений в ЕГРН: После одобрения и завершения работ, вызовите комиссию для проверки соответствия проекта и внесите изменения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

4. Согласование с банком: Если квартира находится в ипотеке, перепланировку нужно согласовать с банком. При отказе можно обратиться в суд.

Учтите, что за незаконную перепланировку могут последовать штрафы и обязательное восстановление квартиры в первоначальный вид.

Самостоятельно провести перепланировку квартиры многим кажется испытанием, ведь нужно все правильно оформить и согласовать каждый нюанс будущего мероприятия. Существуют ситуации, при которых глобальные изменения помещения вовсе запрещены. Рассмотрим пошагово особенности правильного согласования проекта перепланировки, какие для этого потребуются документы, а также какие виды технических операций допустимы.

Что такое перепланировка кавартиры

Согласно определению, указанному в ст. 25. ЖК РФ, перепланировка - это конфигурация квартиры, в результате которой возникли изменения в техническом плане объекта. Внесение изменений в структуру объекта должно осуществляться в соответствии со всеми требованиями, предъявляемыми законом. Сами требования зависят от объема и типа запланированных работ.

Что учесть, когда делаем перепланировку

При подготовке к изменениям конфигурации жилого помещения, убедитесь, что запланированные действия не противоречат установленным нормам:

• перепланировка квартиры не должно создавать условия, негативным образом влияющие на других жильцов дома;
• действия согласованы с органом местного самоуправления, за их проведение ответственна компания, состоящая в СРО;
• если планируется перенос газового оборудования, за это должна отвечать компания, которая проводит внутридомовое техническое обслуживание и ремонт.

Зачем согласовывать перепланировку квартиры

Узаконивание проекта требуется для того, чтобы жильцы квартиры не создали условий, при которых может возникнуть повышенная нагрузка на дом. Или же в процессе будут нарушены инженерные системы - эти причины не дают возможности проводить незаконную перепланировку. Без подтверждения узаконенной деятельности, собственнику может грозить штраф, или же от него потребуют возврата всех изменений. Если владелец квартиры проигнорирует требования, несанкционированная недвижимость выставляется на торги, при этом бывший собственник получит сумму с вычетом расходов на их проведение. Для избежания подобной ситуации нужно согласовывать проект перепланировки по закону.

Виды работ для согласования

Оформить проект перепланировки потребуется, если была проведена одна или несколько из следующих работ:

• строительство или снос несущих стен;
• изменение границ комнат с источниками воды (ванная, кухня);
• заделка проемов;
• реконструкция пола в доме с деревянными перекрытиями;
• размещение ступеней, пандусов или лестниц;
• строительство перегородок, которые могут создавать большие нагрузки на перекрытия;
• выделение места под антресоль в помещении, площадь которого не превышает 40% от общего свободного пространства;
• реконструкционные работы в доме, являющимся объектом культурного наследия.

Также дополнительно оговариваются все технические операции, в ходе которых может быть затронута часть общего имущества или архитектурный облик жилого дома. К ним относятся изменения формы дверных и оконных проемов, строительство камина, навесов на террасах, лоджий на первых этажах и т.п.

Виды работ без получения разрешения жилищной комиссии

К изменениям конфигурации квартиры, не требующим узаконивания, относятся все виды переустройства, которые не включаются по официальным правилам в технический проект объекта. Это:

• проведение наружной электропроводки, без штробления стен;
• монтаж труб в ванной;
• выравнивание стен перед поклейкой обоев;
• установка дверей, окон;
• демонтаж устаревшей сантехники;
• монтаж или демонтаж встроенных шкафов;
• остекление балкона.

Какие работы делать нельзя

Как уже было оговорено, при перепланировке квартиры не допускаются такие мероприятия, которые могут повлечь ухудшение условий проживания соседей, а также снизить прочность и устойчивость дома. Любое отклонение от нормы нагрузки на несущие конструкции рискует стать причиной разрушения здания. Следовательно, нельзя узаконивать действия, при которых:

1. Затрудняется доступ к инженерным коммуникациями;
2. Нарушаются требования пожаробезопасности, а также санитарно-гигиенические и строительные нормы;
3. Квартира становится не пригодной для проживания;
4. Повышается нагрузка на несущие конструкции и перекрытия;
5. Легкие материалы перегородок и стяжек заменяются на тяжелые;
6. Нарушается система вентиляции;
7. Устанавливаются устройства, которые могут сильно перегружать общедомовые инженерные сети;
8. Производится реконструкция балкона на вторых этажах или выше с полным несоответствием изначальному плану;
9. Общедомовые отопительные системы переносятся на лоджии и балконы;
10. Осуществляется перепланировка чердачного помещения;
11. Полы с подогревом работают от общедомовой системы водоснабжения;
12. На фасаде жилого дома устанавливается технический короб;
13. Нет плотно закрывающейся двери в проеме на кухню, где размещены газовые плиты или водонагреватели.

Что требуется для получения разрешения на перепланировку квартиры

Чтобы не было никаких проблем после реконструктивных работ в помещении, важно не только проводить перепланировку в соответствии с требованиями к ней. Соблюдайте правильный алгоритм регистрации процедуры - рассмотрим пошаговую инструкцию, от оформления проекта до ввода измененного объекта недвижимости в эксплуатацию.

Оформление проекта

Оформить проект можно в любой архитектурной или строительной компании, которая состоит в саморегулируемой организации и имеет разрешение на проведение процедур такого типа. На объект выезжают специалисты, которые производят осмотр квартиры и составляют проектную документацию перепланировки. Она включает:

1. информацию о том, какие запланированы работы, какого объема;
2. заключение о бесперебойной работе инженерных сетей;
3. заключение о соответствии нормам пожарной безопасности и эксплуатации;
4. решение по организации технических операций.

Технический план составляется по факту сдачи жилья после проведения реконструкционных работ.

Куда подать и какие документы нужны для получения решения о согласовании перепланировки

Нужно получить паспорт на квартиру, где указана схема стен помещения, дата сдачи дома в эксплуатацию, а также прочие технические данные. Выдает документ БТИ, если ранее уже получали его и с того момента прошло не более 5 лет, за новым обращаться не придется. Если же прошло больше времени, вызовите представителя бюро для регистрации нового документа. Услуга платная, ее цена устанавливается с учетом срочности проведения процедуры и выезда техника, но не превышает 1000 рублей.

Если вы собираетесь провести глобальную реконструкцию, также потребуется обратиться к архитекторам. Среди таких ситуаций - одновременная перестройка санузла и кухни, обустройства теплых полов и сноса межкомнатных перегородок. Расчет безопасности комплексных перестроек производится проектными компаниями, имеющими свидетельство о допуске к проведению процедур. Поэтому перед заказом перепланировки потребуйте предъявление документов. Цена проекта не превышает 10-15 тыс. руб., но при комплексной реконструкции достигает 35-40 тыс. руб.

По итогу, при подаче пакета документов на получение решения об узаконивании перепланировки квартиры, от вас потребуются:

• заявление на проведение работ, написанное в свободной форме;
• свидетельство собственности или выписка из Росреестра;
• документация проекта, включающая планируемые изменения жилого помещения;
• технический паспорт квартиры;
• согласие на перепланировку собственников жилья, заверенное у нотариуса.

В разных регионах за согласование пакета документов могут отвечать разные инстанции, поэтому стоит заранее уточнить, предстоит посетить БТИ, МФЦ или муниципальный отдел по делам архитектуры. Постарайтесь также найти отзывы людей, которым уже пришлось ранее оформить согласование в вашем городе. Так можно лучше узнать подробности процедуры, а также с какими проблемами при подаче документов можно столкнуться, чтобы заранее избежать ошибки. Оформить весь пакет также возможно в той же компании, где заказывался проект переустройства квартиры. Услуга составит от 25 до 50 тыс. руб., итоговая сумма зависит от региона.

Получение акта о завершенных работах

Как только завершится перепланировка помещения, собственник должен оформить соответствующий акт, который подтверждает окончание работ. Заявка отправляется в уполномоченный орган, документы при этом требуются те же, что и при узаконивании. Дополнительно только предстоит подготовить журнал производства ремонтно-строительных работ. При предварительном согласовании могут потребоваться акты освидетельствования скрытых операций технологических этапов.

Как только заявка рассмотрена, формируют комиссию из заявителя, представителя жилищной комиссии и строительной компании, отвечающей за перепланировку квартиры. Выбирается время проведения осмотра помещения, перед его введением в эксплуатацию. При этом доступ для осмотра комиссии должен быть предоставлен в течение 5 дней после согласования заявки. По результатам оценки составляют акт.

Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости

Последним этапом перед вводом в эксплуатацию будет внесение всех проведенных изменений в кадастр недвижимости Росреестра. Осуществляется оно на основе нового технического плана квартиры и акта завершенных работ. Собственник при этом участия не принимает - все взаимодействие между уполномоченной организацией и Росреестром проводится без него. Отведено 15 дней, чтобы оформить регистрацию, затем владелец недвижимости получает уведомление о том, что в ЕГРН были внесены изменения. Контролировать процесс можно, отдельно заказав выписку и проверив учет изменений.

Сроки действия разрешения

Разрешение действует 1 год, по истечении срока можно оформить его продление. Сделать это можно, не собирая все документы очередной раз, но процедура доступна только один раз. При этом сроки продлеваются еще на полгода.

Случаи при которых согласование может быть отозвано

Произойти это может при нескольких случаях. Во-первых, отозвать оформление может сам заявитель - например, если он передумал проводить мероприятие по переделке собственности. Также это ситуация может возникнуть при смерти заявителя и переходе права собственности другому человеку.

Если же принятое по отношению к собственнику решение было отозвано жилищной инспекцией, возникла одна из ситуаций:

• поступил судебный акт с требованием отменить решение инспекции;
• комиссия обнаружила несоответствия с первоначальными поступившими данными;
• квартира была приведена к первоначальному состоянию, что устранить несоответствия по согласованному проекту;
• поступил запрет о проведении изменений дома, который признан объектом культурного наследия.

Что будет, если не узаконить перепланировку

Если перепланировка проведена без официального согласования, это может привести к ряду проблем. В конечном итоге придется получать разрешение на изменения, а также оплачивать штрафы. Согласно Жилищному кодексу, уже выполненные работы можно узаконить только через суд.

Можно ли скрыть перепланировку?

Некоторое время перепланировку можно скрывать. Однако при продаже, дарении, передаче в наследство или приватизации квартиры изменения придется узаконить.

Штрафы и последствия

За незаконную перепланировку предусмотрен штраф в размере от 2 000 до 2 500 рублей. Величина штрафов может варьироваться в зависимости от региона РФ. Владелец также может быть обязан вернуть квартиру к первоначальному состоянию.

Самое суровое наказание

Наиболее жесткая мера — продажа жилья через торги. Однако судебная практика показывает, что такая мера применяется редко и только в случаях, когда собственник категорически отказывается устранить или узаконить внесенные изменения.

Что делать, если квартира куплена в ипотеку

Для начала, необходимо получить разрешение банка. Вот какие документы вам понадобятся:

1. Одобренный в БТИ план изменений. Без этого документа согласование невозможно.
2. Согласие от БТИ и управляющей компании. Эти инстанции должны подтвердить, что изменения допустимы.
3. Отчет страховой компании. Она берет на себя риски, связанные с ремонтными работами и их последствиями.
4. Оценка специалистов по недвижимости. Она должна отражать конечную стоимость жилья после перепланировки.
5. Заявление на согласование перепланировки. Это нужно, если перепланировка еще не проведена или собственность на объект не оформлена.

Многие банки прописывают запрет на изменение планировки в ипотечном договоре. В таком случае, изменить жилплощадь можно только после полного погашения кредита.