Перевод нежилого помещения в жилое: полный гид

Можно ли перевести нежилое помещение в жилое — общие положения

Ответим сразу — можно. Есть ограничения, есть особенности, но нет полного запрета на изменение статуса помещения. 

Все нежилые помещения можно поделить на две большие категории: полностью обособленный объект (например, сарай) или часть многоквартирного дома (например, магазин на первом этаже). Статус жилого проще получить для обособленного отдельно стоящего здания, чем для какой-либо части многоквартирного дома.

Если нежилой объект оснастить всем, что нужно для постоянного проживания, то есть вероятность изменить его статус. 

Что такое жилое помещение по закону

Статья № 16 Жилищного кодекса России раскрывает виды жилых помещений.

1. Частный дом целиком или его часть
   Отдельно стоящее здание, включающее комнаты и помещения бытового назначения.
2. Квартира целиком или ее часть
   Отдельное помещение в многоквартирном доме. Состоит минимум из одной комнаты и помещений бытового назначения.
3. Комната
   Часть дома или квартиры, где проживают граждане.

Чтобы помещение считалось жилым, есть еще критерии:

• Расположение
  Только жилые районы
• Коммуникации
  Проведено электричество, канализация, вода, вентиляция, отопление. И всё это сделано по принятым техническим нормативам, а не абы как.
• Окна
  Помещение, где нет ни одного полноценного окна (а не щели под потолком), не признают жилым.
• Капитальное строение
  Если предстоит изменить статус для отдельно стоящего здания, важно чтобы оно стояло на прочном фундаменте. А если здание можно легко разобрать и перенести в другое место, оно не считается капитальным.

Как перевести нежилое помещение в жилое — шаг за шагом

Регулятором вступает Жилищный кодекс и его статья № 23. Вот какой алгоритм:

1. Подготовка пакета документов, подтверждающих возможность превратить нежилое в жилое: техпаспорт, проект перепланировки, подтвержденное право собственности, заключение от БТИ, поэтажный план дома, протокол домового собрания собственников (если случай требует их согласия).
2. Передача подлинных или нотариально заверенных документов в департамент городского хозяйства и топливно-энергетического комплекса (в Краснодаре) или иной компетентный местный орган.
3. Получение официального разрешения на смену статуса.
4. Перепланировка помещения.
5. Внесение новых сведений через Росреестр в ЕГРН.

Нежилое помещение перевести в жилое в многоквартирном доме — особенности процесса

Если не наглеть и не покушаться на общедомовое имущество, то процедура реалистичная.

Когда не нужно согласие соседей

Наиболее популярная ситуация: собственник прикупил помещение в коммерческом блоке новостройки — на первом, втором этаже или в цоколе. А потом решил там проживать. Если выполнены все критерии и собственник не затрагивает общедомовое имущество, то проблем со сменой статуса не возникнет. И не обязательно ставить в известность остальных жильцов.

Когда нужно согласие всех собственников дома

Бывает, что собственник планирует увеличить свою жилплощадь за счет общедомового имущества: покушается на площадь коридора, подвала, мансардного этажа и т.д. Это экстрасложный случай, потому что с вашей задумкой должны согласиться все соседи и подтвердить это письменно в протоколе собрания. Если хоть один собственник будет против, узаконить новый статус не получится.

Как и куда подавать документы для перевода помещения из нежилого фонда в жилой

Если дело происходит в Краснодаре, то документы передают в департамент городского хозяйства и топливно-энергетического комплекса. Адрес: Краснодар, ул. Красная, 122, email: hoz@krd.ru. Телефон: (861) 259-82-25.

В других городах России могут быть иные муниципальные органы, которые заведуют услугой перевода нежилого помещения в жилое. Смотрите на сайте местной администрации. Также возможна подача через МФЦ.

Срок рассмотрения разнится от региона к региону. В Краснодаре примерно 1,5 месяца. Точный срок узнаете при подаче документов. По результатам рассмотрения придет согласование или отказ. Если вы не готовы принять отказ, у вас есть 3 месяца, чтобы обратиться за помощью в судебные инстанции.

Если получили разрешение, но нужна перепланировка — что делать

Вызвать ремонтную бригаду и начать перепланировку. Основанием для нее как раз служит полученное разрешение. После ремонта снова подайте заявление, чтобы пригласить комиссию по приемке. Члены комиссии документально подтвердят, что объект полностью соответствует всем техническим и санитарным нормам. И уже с этой бумагой регистрируется новый статус помещения.

Как зарегистрировать объект в новом статусе после перевода

1. Обратитесь за техпланом к кадастровому инженеру. Техплан будет в электронной форме с электронной подписью.
2. Направьте техплан в департамент, который согласовал перевод статуса.
3. Департамент отправит нужные документы в Росреестр.
4. Примерно через 3 недели Росреестр внесет информацию в ЕГРН.
5. Еще через неделю Росреестр пришлет вам уведомление, что процедура успешно завершена.

Сколько стоит перевести нежилое помещение в жилое — оценка затрат

Цены кратно отличаются и зависят от конкретного случая. Например, перевести комнату в цоколе будет сложнее и дороже, чем помещение на первом этаже. Также на расценки влияет регион. Минимум придется заплатить около 20 тысяч рублей, а максимум — и все 200 000 руб.

Почему могут отказать в переводе нежилого помещения в жилое

Бывает, что теоретически объект можно переделать в жилой, но собственник сталкивается с другими проблемами.

• Некорректный пакет документов: не достает каких-то бумаг.
• Проблемы с правоустанавливающими документами: обременение или арест.
• Новая планировка выполнена не по нормам закона.

Лучше подать больше документов, чем меньше. Стоит заручиться поддержкой экспертов: сразу найдите проектировщиков из аккредитованных архитектурных бюро. Они знают формальности и помогут правильно сделать справки.