Расходы при сделке купли-продажи недвижимости: полное руководство

Основные статьи расходов

Обязательные платежи

Любая сделка по недвижимости помимо доходов, влечет и расходы: государственные пошлины, оплата работы риэлтора, и оформление документов. Большинство из них обычно ложится на покупателя, хотя существуют исключения.

Дополнительные услуги и их стоимость

• Услуги риэлтора: После решения о покупке недвижимости, покупатель может либо самостоятельно искать объект, либо обратиться к риэлтору. В Москве комиссия риэлтора начинается от 3%, с минимальной планкой в крупных агентствах около 200000 р. В некоторых случаях, особенно при продаже проблемной недвижимости, комиссия может быть до 5%. Работа риэлтора обычно оплачивается по факту оказания услуг, но некоторые агентства могут требовать предоплату, например, 30% от суммы.

• Подготовка документов: Продавцу может потребоваться нотариально заверенное согласие супруга(и) на сделку, что стоит около 2000 рублей. Могут потребоваться справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Их цена от 500 до 1500 р.

• Траты покупателя на подготовку: Покупателю может потребоваться заказать оценочный альбом для получения ипотечного кредита. Его цена около 5000 – 6000 рублей. Дополнительно могут потребоваться услуги по страхованию объекта недвижимости, что обойдется в 0.2–0.8% от суммы кредита. Перед заключением сделки также вносится аванс, размером около 30000 р.

• Оформление договора: Возможно составление договора в простой письменной форме или нотариальное заверение. Стоимость нотариального заверения, в среднем по Москве около 25000 – 30000. рублей.

• Передача денег: Варианты передачи денег включают наличные, аккредитив и аренду банковской ячейки. В Сбербанке, например, аренда ячейки стоит от 3100 руб. Стоимость аккредитива может составлять от 2000 до 3400 рублей.

• Регистрация сделки: Госпошлина при электронной регистрации, через нотариуса или в МФЦ составляет 2000 рублей.

Далее более подробно рассмотрим каждую статью расходов.

Роль и стоимость услуг риэлтора

Выбор риэлтора и особенности оплаты

Решение о приобретении недвижимости нередко сопровождается выбором между самостоятельным поиском объекта и услугами риэлтора. Комиссия риэлтора на московском рынке начинается с 3%, однако в крупных агентствах устанавливается минимальный порог, например, 200000 рублей, в то время как меньшие агентства могут запросить около 100000 руб. Размер комиссии часто зависит от стоимости объекта, снижаясь до 1,5% при работе с дорогими объектами, и может доходить до 5% при наличии определенных усложнений, например, если квартира проблемная или собственник находится за границей.

Риэлтор, работающий в агентстве, получает лишь часть комиссии — обычно это 30–50%, в некоторых случаях до 60%. Оставшаяся часть комиссии уходит агентству.

Ранее была распространена практика, при которой гонорар риэлтора составляла сумма, выторгованная у продавца сверх установленного бюджета покупателя. Однако в настоящее время риэлторы получают фиксированную комиссию, оговоренную заранее, и все скидки, полученные при торге, идут в пользу клиента.

При работе с риэлтором заключается договор на возмездное оказание услуг, который может включать юридическое сопровождение и оформление сделки. Оплата агентства обычно происходит после полного оказания услуг, но некоторые агентства требуют предоплату, размер которой может составлять около 30%. В случае отказа от услуг или сделки, предоплата может не возвращаться.

Юридическое сопровождение сделки

При подготовке к сделке важным этапом является правильное оформление документов. Уделите внимание согласию супруга или супруги на продажу, которое должно быть нотариально заверенным и стоит около 2000 рублей. Потребуется доверенность на покупку, если покупатель будет действовать через доверенное лицо, что также обойдется в 2000 рублей. Получение справок из психоневрологического и наркологического диспансеров также может потребоваться. Эти документы часто вызывают споры между продавцом и покупателем о том, кто должен их оплачивать.

Нотариальное оформление и его стоимость

Нотариальное оформление сделки играет ключевую роль в обеспечении ее законности и безопасности. Этот процесс начинается с выбора формы договора купли-продажи. Возможны два основных варианта:

• Простая письменная форма: Этот вариант может быть даже бесплатным, но сопряжен с более высокими рисками. Договор в простой письменной форме часто составляется с помощью агентства или риэлтора, которые могут делегировать эту задачу юристам. Стоимость такой услуги — около 3000 рублей, что обычно прописывается в авансовом соглашении. При этом, правильно составленный договор снижает риск ошибок и юридических проблем в будущем.

• Нотариальное заверение договора: Этот вариант является обязательным при наличии несовершеннолетних собственников, сделках, касающихся ренты, или продаже доли в квартире. Нотариально заверенный договор рекомендуется также, если есть хоть малейший риск оспаривания сделки. Многие эксперты считают, что через нотариуса работать надежнее.

Составление нотариального заверения договора в среднем составляет 25000 - 30000 руб. В эту сумму входит как составление договора, так и его нотариальное заверение, и она рассчитывается исходя из стоимости квартиры. Нотариус может также зарегистрировать договор за 2000 рублей, что позволяет участникам сделки избежать поездки в МФЦ, так как договор будет зарегистрирован в электронном формате.

Банковские услуги при сделке

Банковские услуги занимают важное место в процессе купли-продажи недвижимости, особенно когда дело касается передачи денежных средств от покупателя к продавцу. В этом контексте существуют несколько путей:

• Наличные: Хотя это может показаться простым способом, наличные редко используются из-за риска мошенничества. В реальной практике этот способ почти не применяется.

• Аренда банковской ячейки: Этот метод подразумевает размещение денежных средств в арендованной ячейке банка. Например, в Сбербанке стоимость аренды ячейки составляет около от 3100. рублей. Аналогичные услуги предоставляют и другие банки, при этом стоимость аренды сопоставима.

• Аккредитив: Надежный способ передачи денег. Покупатель кладет деньги на специально открытый в банке счет, а банк переводит их продавцу только после регистрации сделки и передачи прав собственности. В рамках этого метода Сбербанк предлагает услугу «Безопасные расчеты», включающую создание трех счетов: счет покупателя, промежуточный счет и счет продавца. Эта услуга обходится в от 2000 до 3400 рублей. При этом, если не использовать промежуточный счет, стоимость оплаты аккредитива может составить около 3000 руб.

Эти методы обеспечивают безопасность и надежность при передаче крупных сумм, минимизируя риски, связанные с мошенничеством и ошибками при совершении сделки. Выбор конкретного метода зависит от предпочтений и требований участников сделки.

Государственная регистрация и госпошлина

Государственная регистрация сделки - обязательный этап. Она может быть выполнена разными способами:

• Регистрация в МФЦ: Когда сделка регистрируется через Многофункциональный центр (МФЦ), покупатель обязан оплатить государственную пошлину. Стандартный размер госпошлины составляет 2000 руб. Этот вариант чаще всего используется из-за его доступности и относительно низкой цены.

• Электронная регистрация: С развитием цифровых технологий стала доступна электронная регистрация сделки, что предполагает возможность осуществления процесса онлайн без необходимости посещения МФЦ или других учреждений. Этот вариант может быть предпочтительнее для тех, кто ценит свое время и удобство.

Распределение расходов между покупателем и продавцом

При сделке купли-продажи недвижимости распределение финансовых обязательств между покупателем и продавцом имеет ключевое значение. Оно влияет как на справедливость сделки, так и на готовность обеих сторон к ее заключению. Рассмотрим, какие расходы обычно несут продавец и покупатель:

Расходы продавца

• Согласие супруга или супруги на продажу: Для продажи квартиры может потребоваться нотариально заверенное согласие супруга или супруги, что стоит около 2000 рублей.

• Доверенность на покупку (опционально): Если продавец действует через доверенное лицо, то потребуется доверенность на покупку. Цена доверенности также составляет 2000 рублей.

• Справки из диспансеров: В некоторых случаях могут потребоваться справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Их цена 700–800 рублей за каждую. Однако эти расходы иногда перекладываются на покупателя.

Расходы покупателя

• Покупка недвижимости через агентство. Включает в себя услуги по подбору объекта, юридическому сопровождению и оформлению сделки. Потребуется от 100000 рублей.

• Работа оценщика: При оформлении ипотеки необходима оценка недвижимости. Цена оценки около 5000 – 6000 рублей.

• Страховка при оформлении ипотеки. Обойдется примерно в 0.2–0.8% от суммы кредита.

• Заключение договора у нотариуса. Стоимость составления и нотариального заверения договора начинает от 3000 до 30000 рублей, в зависимости от региона.

• Банковские услуги. Включают аренду банковской ячейки (6000–70000 рублей) и оплату аккредитива в банке (2000 – 3400 рублей).

• Регистрация сделки. В МФЦ, через нотариуса или в электронном виде госпошлина стоит 2000 рублей.

В зависимости от конкретных обстоятельств сделки, расходы отличаются. Важно, чтобы обе стороны были в курсе своих финансовых обязательств и согласовали их до заключения сделки, чтобы избежать недоразумений и обеспечить гладкое проведение транзакции.

Выводы: Эффективное планирование бюджета сделки

Эффективное планирование бюджета сделки купли-продажи недвижимости требует детального учета всех потенциальных расходов. Опыт показывает, что непредвиденные расходы могут значительно увеличить итоговую стоимость сделки. Вот некоторые ключевые аспекты, которые следует учитывать:

• Оплата сделки: Передача денег от покупателя к продавцу может осуществляться разными способами. Популярные варианты включают аренду банковской ячейки и аккредитив. В Сбербанке, например, аренда ячейки обойдется в от 3100 рублей. Услуга «Безопасные расчеты» Сбербанка, включающая создание трех счетов, стоит 3400 рублей, в то время как оплата аккредитива без промежуточного счета обходится около 3000 руб.

• Регистрация сделки: Важной частью процесса является государственная регистрация сделки. Регистрация в МФЦ, электронном формате или через нотариуса обойдется 2000 руб.

• Планирование и прогнозирование: При планировании бюджета на сделку необходимо учитывать все возможные расходы, включая комиссию риэлтора, стоимость юридического сопровождения, нотариальные расходы, госпошлины и банковские услуги. Помните о дополнительных расходах.

• Резервирование бюджета: Рекомендуется зарезервировать определенный процент бюджета для непредвиденных расходов, так как в процессе сделки могут возникнуть неожиданные траты, не учтенные в первоначальном планировании.

• Консультации с экспертами: Для минимизации рисков и неожиданных расходов целесообразно консультироваться с юристами и финансовыми консультантами, которые помогут правильно спланировать бюджет и избежать юридических и финансовых подводных камней сделки.

Эффективное планирование бюджета сделки купли-продажи недвижимости — это комплексный процесс, который требует внимательного учета всех возможных расходов и рисков. Тщательное планирование и консультации с профессионалами помогут покупку или продажу недвижимости максимально прозрачным и предсказуемым.