Какая разница между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры

Перед покупкой недвижимости нужно учитывать нюансы, которые связаны с заключением сделки купли-продажи. Прежде всего, важно будет знать об отличиях оформляемой документации и указанных в ней данных.

Будь то приобретение жилья, оформление квартиры под аренду или продажа жилого помещения, покупателя или собственника интересует цена недвижимости. В соответствии с действующим законодательством, запрашиваемая собственником цена зависит от стоимости недвижимости. Этот показатель влияет при оформлении ипотечного кредитования, на разрешение судебных дел и налоговую ставку. Выделяют понятия рыночная и кадастровая стоимость. Из нашей статьи вы узнаете, в чем заключаются их отличия, как они формируются и на что могут повлиять.

Что такое рыночная стоимость недвижимости?

Под это определение попадает цена, устанавливаемая собственником при продаже квартиры. Она указывается при размещении объявлений, а также оформлении договора купли-продажи. На формирование рыночной стоимости могут влиять:

• престижность района;
• инфраструктура;
• техническое состояние дома, квартир;
• отсутствие ремонта;
• планировка помещений;
• качество работы инженерных систем.

Помимо этих показателей, могут учитываться также любые мелочи - например, вид из окон и то, насколько шумные соседи. Не менее важна экономическая обстановка, ситуация на рынке недвижимости. Сегодня можно столкнуться с ситуацией, когда квартиры в одном ЖК, ничем не отличающиеся по планировке, разнятся своей рыночной стоимостью.

Заключение и ценности недвижимости принимает сам собственник или риелтор. Для проведения этой процедуры иногда привлекают профессионального оценщика. Это может потребоваться, например, для выдачи ипотеки, а также при желании продавца не продешевить и не затянуть с продажей собственности.

Что такое кадастровая стоимость квартиры?

Вторая категория оценки квартиры устанавливается в соответствии с государственным кадастром. Прежде всего, это необходимо для расчета налогов на жилье. Кадастровую стоимость жилья определяют:

• площадь жилого помещения;
• материалы, которые использовались при строительстве дома, а также проведении отделочных работ;
• характеристики дома - год его постройки и сдачи, целевое назначение и пр.;
• экономические факторы.

Финальная оценка утверждается Росреестром, все данные вносятся в ЕГРН. Помимо необходимости вычисления налогов, этот показатель также важен в случае:

• оформления наследником прав на квартиру;
• оценки цены жилья при обмене объекта на равных условиях;
• заключения договора дарения, в котором участвует объект.

Запрашивать оценку по государственному кадастру рекомендуется не чаще, чем 1 раз в 3 года. Эта услуга проводится бесплатно - нужно только обратиться за выпиской в МФЦ. Также о кадастровой стоимости выбранной квартиры можно узнать на официальном сайте Росреестра или публичной карте.

Различия между кадастровой и рыночной стоимостью

Как можно видеть, главное отличие заключается в том, что для определения цены для рынка недвижимости требуется больше сведений. Кадастровая стоимость же формируется за счет регионального ценообразования. Различаются они и за счет лица, устанавливающего итоговый показатель. Рыночная стоимость может быть рассчитана непосредственно продавцом квартиры, в то время как цена по государственному кадастру фиксируется Росреестром.

Какая связь между кадастровой и рыночной стоимостью

Если говорить о взаимосвязи между двумя видами ценовой оценки недвижимости, то стоит учитывать, что кадастровая стоимость не только влияет на рыночную, но и частично опирается на формирующие ее показатели. Когда проводится расчет оценки по государственному кадастру, берется в учет цена квартиры по выбранному региону, а не по стране. Но не всегда эти виды ценовой оценки совпадают - в каком случае такая ситуация будет нормой, а когда может потребоваться обратиться в суд за оспариванием по закону об оценочной деятельности?

Кадастровая стоимость выше рыночной

Результаты могут совпадать при оценке квартиры “хрущевок” или “сталинок”, для новостроек ближе классическая ситуация - когда кадастровая стоимость ниже цены по рынку. Если же возникла противоположная ситуация, когда кадастровая стоимость оказалась выше, нужно подать повторную заявку на оценку или же обратиться за поддержкой в суд.

При выборе оценщика лучше опираться на его опыт в оспаривании результатов оценки цены по кадастру. Профессионал может предложить сопровождение отчета в комиссии при Росреестре. Этот вариант стоит выбирать, если вы не уверены в результативности самостоятельного ведения дела и отстаивания собственных прав. Также опытный оценщик сможет подсказать, насколько можно снизить цену по кадастру, не доводя при этом дело до судебного разбирательства, а согласовав все напрямую с комиссией. В суд стоит идти при возникновении более серьезных ситуаций - обнаружения ошибки в сведениях, внесенных в реестр, или при несогласии с расчетом налога.

Рыночная стоимость выше кадастровой

Эта ситуация более привычна, но иногда собственник может столкнуться с тем, что рыночная стоимость была излишне завышена. Это уже основание для оспаривания. Добиться пересмотра цены квартиры может только собственник недвижимости, или же человек, который также имеет на нее права. Установление рыночной стоимости возможно и при наличии ошибки при оценке - например, была указана неверная площадь жилья. Для этого нужно подать обращение в МФЦ с приложением документации на недвижимость и объяснением причины.

В какой ситуации потребуется личный визит в комиссию при Росреестре? Это будет необходимо, если оценка проводилась по старому закону об оценочной деятельности, а оспаривание осуществляется юридическим лицом. Только после отказа комиссии можно будет подать обращение в судебную организацию. Если же оценка проводилась по новому закону, то как юридическое, так и физлицо могут подать иск, миновав Росреестр. Более подробно о процедуре оспаривания цены квартиры можно узнать на сайте Росреестра или МФЦ вашего населенного пункта.

Как получить информацию о ценности жилья

При первой подаче заявки на оценку цены жилья по кадастру в Росреестр потребуется:

1. Предоставить реестру заявление о регистрации квартиры и другие требуемые документы - их полный перечень указан на сайте уполномоченного органа.
2. Дождаться проверки документации и одобрения поданной заявки. Жилье будет включено в очередь для проверки - после утверждения полученной оценки все данные вносятся в ЕГРН.
3. Получить правовой документ - кадастровый паспорт

Процедура занимает от пары недель до сорока дней с момента подачи заявки. Если данные о ценности жилой площади уже были внесены в реестр, вы можете получить выписку одним из способов:

• Посетив филиал Росреестра или МФЦ. Составьте заявление в письменном виде и передайте выбранной организации. Запрос обрабатывают от 1 до 5 дней, цена составит 400 руб. для физлица, 1100 - для юрлица.
• Оставив запрос онлайн на сайте реестра. Электронную заявку обрабатывают около трех дней. Если вы обращайтесь непосредственно через официальный сайт организации, за услугу придется отдать 250 руб. или 700 руб. для физического или юридического лица соответственно.
• Воспользовавшись предложением онлайн-сервисов. Менее популярный способ, но при желании сэкономить на получении выписки, можно оставить запрос на одном из сервисов, обрабатывающих данные Росреестра. Плюсом также будет скорость обработки - выписку можно получить уже через полчаса. При этом не потребуется заполнять многочисленную документацию и ждать тщательной проверки предоставленных данных. Чтобы оформить выписку из единой базы ЕГРН, достаточно будет указать номер объекта по кадастру или же его адрес.

По итогу все три способа приведут к одному результату, выбор же будет зависеть от того, насколько срочно вам требуется получить документ, и какими возможностями вы располагаете для этого.

На что влияет стоимость

Почему так важно знать кадастровую стоимость жилья? Исходя из этого показателя, производятся расчеты налоговых платежей:

1. Налог на имущество. Ставка ежегодного платежа зависит от ценового показателя жилья, составляет до 0,3%. Сумма рассчитывается 1 января года, за который уплачивается налог. Если дом был сдан позднее этой даты, учитывается та цена, которая была установлена на момент внесения объекта в ЕГРН. Провести расчет налога можно самим, при помощи калькулятора на сайте ФНС.
2. Налог на дарение. Если договором не прописан показатель, расчет налога производится на основе цены жилья по кадастру. Ставка для жителей России составляет 13%. Налог распространяется только при дарении сторонним лицом, если это был близкий родственник, уплачивать его не придется.
3. Налог на доход от продажи объекта. Он составляет от 70% от ценности объекта по кадастру, если по рынку она ниже обозначенной суммы. Ставка - 13%, от уплаты освобождены сделки на собственность, которая принадлежала бывшему владельцу не более 5 лет. Также к сумме можно применить имущественный вычет 1 млн. руб. - ранее этим пользовались при продаже жилых объектов, обозначая сумму 1 млн. руб. в договоре. Сегодня же такое провернуть не удастся, так как ценность недвижимость по кадастру ближе к настоящей.

Обозначенная выпиской из ЕГРН сумма также может влиять на другие расходы - например, нотариальные пошлины при заключении сделок с жилыми или нежилыми объектами.