Какая разница между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры

Перед покупкой недвижимости нужно учитывать нюансы, которые связаны с заключением сделки купли-продажи. Прежде всего, важно будет знать об отличиях оформляемой документации и указанных в ней данных.

Будь то приобретение жилья, оформление квартиры под аренду или продажа жилого помещения, покупателя или собственника интересует цена недвижимости. В соответствии с действующим законодательством, запрашиваемая собственником цена зависит от стоимости недвижимости. Этот показатель влияет при оформлении ипотечного кредитования, на разрешение судебных дел и налоговую ставку. Выделяют понятия рыночная и кадастровая стоимость. Из нашей статьи вы узнаете, в чем заключаются их отличия, как они формируются и на что могут повлиять.

Что такое рыночная стоимость недвижимости?

Под это определение попадает цена, устанавливаемая собственником при продаже квартиры. Она указывается при размещении объявлений, а также оформлении договора купли-продажи. На формирование рыночной стоимости могут влиять:

• престижность района;
• инфраструктура;
• техническое состояние дома, квартир;
• отсутствие ремонта;
• планировка помещений;
• качество работы инженерных систем.

Помимо этих показателей, могут учитываться также любые мелочи - например, вид из окон и то, насколько шумные соседи. Не менее важна экономическая обстановка, ситуация на рынке недвижимости. Сегодня можно столкнуться с ситуацией, когда квартиры в одном ЖК, ничем не отличающиеся по планировке, разнятся своей рыночной стоимостью.

Заключение и ценности недвижимости принимает сам собственник или риелтор. Для проведения этой процедуры иногда привлекают профессионального оценщика. Это может потребоваться, например, для выдачи ипотеки, а также при желании продавца не продешевить и не затянуть с продажей собственности.

Что такое кадастровая стоимость квартиры?

Вторая категория оценки квартиры устанавливается в соответствии с государственным кадастром. Прежде всего, это необходимо для расчета налогов на жилье. Кадастровую стоимость жилья определяют:

• площадь жилого помещения;
• материалы, которые использовались при строительстве дома, а также проведении отделочных работ;
• характеристики дома - год его постройки и сдачи, целевое назначение и пр.;
• экономические факторы.

Результаты государственной кадастровой оценки утверждает уполномоченный орган субъекта РФ, а сведения о кадастровой стоимости вносит в ЕГРН публично-правовая компания «Роскадастр». Помимо необходимости вычисления налогов, этот показатель также важен в случае:

• оформления наследником прав на квартиру;
• оценки цены жилья при обмене объекта на равных условиях;
• заключения договора дарения, в котором участвует объект.

Государственная кадастровая оценка проводится периодически, очередная оценка обычно проводится через 4 года с года проведения предыдущей оценки, а в городах федерального значения при принятии соответствующего решения — через 2 года. Собственнику не нужно заказывать оценку заново. Действующую кадастровую стоимость можно бесплатно получить в выписке из ЕГРН через Росреестр или МФЦ. Сведения предоставляются не более чем за 5 рабочих дней со дня получения запроса органом регистрации, при обращении через МФЦ к сроку добавляются 2 рабочих дня.

Различия между кадастровой и рыночной стоимостью

Как можно видеть, главное отличие заключается в том, что для определения цены для рынка недвижимости требуется больше сведений. Кадастровая стоимость же формируется за счет регионального ценообразования. Различаются они и за счет лица, устанавливающего итоговый показатель. Рыночная стоимость может быть рассчитана непосредственно продавцом квартиры, в то время как цена по государственному кадастру фиксируется Росреестром.

Какая связь между кадастровой и рыночной стоимостью

Если говорить о взаимосвязи между двумя видами ценовой оценки недвижимости, то стоит учитывать, что кадастровая стоимость не только влияет на рыночную, но и частично опирается на формирующие ее показатели. Когда проводится расчет оценки по государственному кадастру, берется в учет цена квартиры по выбранному региону, а не по стране. Но не всегда эти виды ценовой оценки совпадают - в каком случае такая ситуация будет нормой, а когда может потребоваться обратиться в суд за оспариванием по закону об оценочной деятельности?

Кадастровая стоимость выше рыночной

Результаты могут совпадать при оценке квартиры “хрущевок” или “сталинок”, для новостроек ближе классическая ситуация - когда кадастровая стоимость ниже цены по рынку. Если кадастровая стоимость оказалась выше рыночной, ее можно оспорить в комиссии, если она создана в регионе, или сразу в суде. Предварительно обращаться в комиссию не обязательно.

При выборе оценщика лучше опираться на его опыт в подготовке отчетов для оспаривания кадастровой стоимости. Результаты можно оспорить в комиссии, если она создана в регионе, или сразу в суде, предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Если в сведениях об объекте допущена ошибка, сначала подают заявление об ее исправлении в бюджетное учреждение, проводившее кадастровую оценку.

Рыночная стоимость выше кадастровой

Эта ситуация более привычна, но иногда собственник может столкнуться с тем, что рыночная стоимость была излишне завышена. Это уже основание для оспаривания. Добиться пересмотра цены квартиры может только собственник недвижимости, или же человек, который также имеет на нее права. Если при оценке указана ошибка в площади или иных характеристиках объекта, можно подать заявление об исправлении ошибки в бюджетное учреждение, проводившее кадастровую оценку. Если кадастровая стоимость выше рыночной, ее можно оспорить в комиссии или сразу в суде.

Как оспорить кадастровую стоимость? Результаты определения кадастровой стоимости могут оспорить физические и юридические лица, если они затрагивают их права или обязанности. Обратиться можно в комиссию, если она создана в субъекте РФ, или сразу в суд, предварительное обращение в комиссию для подачи иска не является обязательным. Если основанием служит рыночная стоимость, к заявлению прикладывается отчет об оценке, составленный на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Как получить информацию о ценности жилья

Если нужно получить сведения о кадастровой стоимости, отдельную оценку заказывать не требуется. Достаточно подать запрос на выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта через Росреестр, Госуслуги или МФЦ:

1. Указать кадастровый номер или адрес объекта и подать запрос на получение выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости.
2. Получить сведения о кадастровой стоимости, внесенные в ЕГРН, после обработки запроса органом регистрации.
3. Получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости, которая предоставляется бесплатно.

Если сведения о кадастровой стоимости уже внесены в ЕГРН, отдельная выписка предоставляется бесплатно. Запрос можно подать через Росреестр, Госуслуги или МФЦ:

• При обращении через МФЦ. Срок предоставления сведений из ЕГРН — не более 5 рабочих дней со дня получения запроса органом регистрации, при подаче через МФЦ к сроку добавляются 2 рабочих дня. Выписка о кадастровой стоимости предоставляется бесплатно.
• Подав запрос онлайн через Росреестр или Госуслуги. Выписка о кадастровой стоимости предоставляется бесплатно. Для иных выписок из ЕГРН плата зависит от вида и формы документа. Например, выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах стоит 580 руб. в электронном виде или 920 руб. на бумаге для физического лица, для юридического лица — 1640 руб. и 2540 руб. соответственно.
• Воспользовавшись сторонними онлайн-сервисами. Их сроки и стоимость устанавливает сам сервис, поэтому перед оплатой нужно проверить, какой документ и источник сведений вам предоставляют. Для официального подтверждения данных лучше использовать Росреестр, Госуслуги или МФЦ.

По итогу все три способа приведут к одному результату, выбор же будет зависеть от того, насколько срочно вам требуется получить документ, и какими возможностями вы располагаете для этого.

На что влияет стоимость

Почему так важно знать кадастровую стоимость жилья? Исходя из этого показателя, производятся расчеты налоговых платежей:

1. Налог на имущество. Для квартиры по общему правилу применяется предельная ставка 0,1% кадастровой стоимости, точную ставку устанавливает муниципалитет, ее могут увеличить не более чем в три раза. Налоговая база уменьшается на кадастровую стоимость 20 квадратных метров квартиры. Налог рассчитывается по сведениям ЕГРН, проверить ставку и сделать расчет можно на сайте ФНС.
2. Налог на дарение. При получении квартиры в дар от лица, не являющегося членом семьи или близким родственником, нужно задекларировать доход и уплатить НДФЛ. Налоговая база определяется по кадастровой стоимости объекта, внесенной в ЕГРН, а ставка для налогового резидента зависит от размера годового дохода и составляет от 13% до 22%. Дарение между членами семьи и близкими родственниками НДФЛ не облагается.
3. Налог на доход от продажи объекта. Если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости объекта, применяемой с 1 января года продажи, для расчета НДФЛ доход принимается равным 70% этой кадастровой стоимости. Для налоговых резидентов доходы от продажи недвижимости облагаются по ставкам 13% и 15% в зависимости от размера дохода. Доход обычно не облагается, если объект находился в собственности не менее 5 лет, а в предусмотренных законом случаях — не менее 3 лет. При продаже жилой недвижимости можно применить имущественный вычет до 1 млн руб. или уменьшить доход на подтвержденные расходы на приобретение.

Обозначенная выпиской из ЕГРН сумма также может влиять на другие расходы - например, нотариальные пошлины при заключении сделок с жилыми или нежилыми объектами.