Ремонт в подъезде многоквартирного дома: кто должен, за чей счет, как добиться

Владельцы квартир оплачивают содержание подъезда через ежемесячные взносы, а выполнять ремонтные работы обязана управляющая компания. Капитальный ремонт покрывает региональный фонд, текущий — входит в тариф на обслуживание. Если подъезд выглядит запущенным, достаточно обратиться в УК с заявлением, приложить фото и описать проблемы — компания обязана устранить дефекты по закону. Игнорируют просьбы — жаловаться в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, суд, чтобы заставить УК выполнить работы.

Жильцы могут ускорить ремонт, собрав общее собрание, согласовав объем работ, выбрав подрядчика, если УК не реагирует. Закон разрешает инициировать ремонт своими силами, оплатив расходы из своего бюджета, при условии решения общего собрания. Главное — использовать законные инструменты, фиксировать обращения, хранить документы и требовать качественное обслуживание своего подъезда.

Что входит в ремонт подъезда: виды работ, периодичность

Виды ремонта подъезда

Косметический ремонт

Поверхностное обновление без замены конструкций, задача — придать парадной свежий ухоженный вид, скрыть мелкие дефекты.

• обновление покраски стен, побелка потолков

• реставрация штукатурки, заделка сколов

• замена плинтусов, восстановление декоративных молдингов

Текущий ремонт

Устранение повреждений, появившихся в процессе эксплуатации, задача — продлить срок службы элементов без капитального вмешательства.

• заделка трещин, шпаклёвка, локальный ремонт отделки

• замена разбитых стекол, ремонт фурнитуры окон

• восстановление поручней, перил, замена ламп освещения

Капитальный ремонт

Глубокая реконструкция несущих конструкций, инженерных сетей подъезда, работы проходят по региональным программам с учётом состояния дома.

• замена оконных блоков, входных дверей

• восстановление лестничных маршей, полов, ступеней

• обновление электропроводки, системы освещения, вентиляции

Периодичность проведения работ

Частоту обновления определяют технические правила эксплуатации жилого фонда. Косметический, текущий ремонт проводят раз в 3 — 5 лет в зависимости от степени износа, категории здания. Капитальный ремонт выполняют по региональным программам примерно раз в 15 — 30 лет.

Кто обязан делать ремонт в подъезде: управляющая компания, жильцы

Общее имущество дома требует постоянного ухода — от маскировки мелких сколов до замены несущих элементов. Понять, кто за какие работы отвечает, поможет избежать конфликтов, сохранить порядок в парадной.

Обязанности управляющей компании по содержанию общего имущества

Управляющая компания отвечает за поддержание подъезда в исправном состоянии, в том числе:

• проведение текущего ремонта по обращениям жильцов и по плану обслуживания;

• организация капитального ремонта в рамках региональных программ;

• обеспечение чистоты, освещения, исправности дверей, окон, перил, полов, систем вентиляции и электроснабжения.

Ответственность управляющей компании

УК должна выполнять ремонтные работы в сроки, прописанные в договоре управления и Жилищном кодексе (статьи 161–162), а также в региональных правилах. При игнорировании заявок жильцы могут:

• подать жалобу в Государственную жилищную инспекцию;

• обратиться в Роспотребнадзор;

• подать иск в суд.
  За невыполнение обязательств управляющая компания рискует получить административный штраф до нескольких сотен тысяч рублей.

Отличие текущего и капитального ремонта

Обязанности собственников квартир

• оплачивать ежемесячные взносы на содержание, текущий ремонт, капремонт;

• участвовать в общем собрании для утверждения перечня работ, бюджета, сроков;

• направлять в УК заявления с указанием дефектов и фотофиксацией;

• сохранять копии заявлений, протоколы собраний, переписку для контроля качества.

Ремонт подъезда за чей счет: из чего формируется бюджет

Ежемесячные взносы на содержание, текущий ремонт

Собственники квартир ежемесячно платят за содержание, текущий ремонт общего имущества. Взносы покрывают мелкий ремонт, уборку, обслуживание лифтов, освещения, вентиляции. Размер оплаты рассчитывают по площади квартиры, ставка утверждается региональными тарифными службами или решением общего собрания.
В Москве с 1 января 2025 года ставка составляет:

• 45,99 ₽/м² для домов с лифтом, мусоропроводом

• 41,50 ₽/м² для домов с лифтом без мусоропровода

• 34,05 ₽/м² для домов без лифта, без мусоропровода

Взносы на капитальный ремонт

Отдельный фонд формируется за счет специальных взносов собственников. Региональный оператор аккумулирует средства, распределяет их на серьёзные работы — замену окон, дверей, ремонт несущих конструкций, инженерных систем. В Москве с 1 января 2025 года минимальный размер взноса составляет 29,66 ₽/м². По решению общего собрания собственники могут увеличить размер взноса.

Дополнительные источники финансирования

Собственники вправе создать целевой фонд текущего ремонта, вносить разовые или регулярные платежи на отдельный счёт под контролем совета дома. Муниципалитеты, регионы нередко выделяют субсидии, гранты на обновление общих помещений в рамках программ развития жилищного фонда.

Порядок распределения расходов между собственниками

Метод распределения расходов (по площади, по количеству квартир, иной согласованный способ) утверждается решением общего собрания. Рекомендуется зафиксировать выбранный способ расчёта, сроки взносов, порядок оплаты в протоколе собрания.

Контроль расходования средств

Управляющая компания ежегодно в первом квартале представляет собственникам отчёт о расходах на содержание, ремонт общего имущества, размещает его в системе ГИС ЖКХ. При отсутствии отчёта или сомнениях в целевом использовании средств собственники могут:

• запросить детализированную финансовую отчётность

• провести независимый аудит

• обратиться в Государственную жилищную инспекцию

• подать иск в суд

Как добиться ремонта в подъезде от управляющей компании

Этот раздел обновлён и адаптирован на основе вашего текста.

Куда обращаться: заявление в УК

Передайте заявление руководителю управляющей компании. Укажите адрес дома, номер подъезда, ваши Ф.И.О., контактный телефон. Опишите дефекты: трещины, облупившуюся штукатурку, неработающее освещение. Прикрепите фото. Сошлитесь на статьи 161-162 Жилищного кодекса РФ. Попросите устранить недостатки в разумный срок. Один экземпляр заявления с отметкой о приёме сохраните у себя.
Заявление можно подать лично в офис УК, отправить почтой заказным письмом с уведомлением, через МФЦ, электронно — через портал Госуслуг, ГИС ЖКХ, личный кабинет УК. Электронная форма фиксирует входящий номер, дату регистрации, позволяет отслеживать статус заявки.

Пошаговый порядок действий для собственников

1. Зафиксируйте дефекты фото, видео материалами.

2. Согласуйте перечень работ с соседями, соберите подписи для коллективного обращения.

3. Составьте заявление с описанием проблем, указанием желаемых сроков, ссылкой на нормы.

4. Подайте заявление, получите входящий номер, дату регистрации.

5. Отслеживайте реакцию УК в установленные сроки: по правилу № 491 — до 5 рабочих дней, по постановлению № 416 — до 10 рабочих дней.

6. Если реакции нет или отказ — отправьте претензию по Закону № 2300-1 (ответ в 10 календарных дней).

Как заставить УК действовать: ссылки на законы и нормы

• Жилищный кодекс РФ, статьи 161-162 — обязанность УК поддерживать общее имущество.

• Правила содержания общего имущества № 491, пункт 40 — рассмотреть заявку на текущий ремонт в течение 5 рабочих дней.

• Постановление Правительства № 416, пункт 35 — ответ на обращение собственника в 10 рабочих дней.

• Закон о защите прав потребителей № 2300-1, статья 22 — ответ на претензию в 10 календарных дней.

• КоАП РФ, статья 7.23 — штраф УК за нарушение сроков ответов до 250 000 ₽.

При систематическом бездействии направьте жалобы в Государственную жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру, или подайте иск в суд.

Использование электронных сервисов для подачи и контроля заявок

ГИС ЖКХ — федеральная платформа для заявок на ремонт общего имущества. Прикрепите фото, опишите дефекты, отслеживайте статус онлайн. Портал Госуслуг, приложение «Госуслуги.Дом» позволяют отправлять обращения, получать уведомления, участвовать в голосованиях за включение дома в планы ремонта. Обращения через официальные сервисы регистрируются в приоритете, что ускоряет реагирование УК.

Что делать, если управляющая компания игнорирует обращение

Куда жаловаться: жилищная инспекция, Роспотребнадзор, суд

Государственная жилищная инспекция (ГЖИ)

Принимает жалобы на бездействие УК при отказе в проведении ремонта общего имущества подъезда. Жалобу подают письменно в приёмной, почтой с уведомлением, через портал госуслуг. Регистрация занимает три рабочих дня, рассмотрение — до тридцати календарных дней, по сложным случаям срок продлевают ещё на тридцать дней с обязательным уведомлением заявителя. По итогам инспекторы выносят предписание УК устранить нарушения, могут назначить штраф. При повторном игнорировании предписания жильцы вправе требовать повторной проверки или обжаловать действия ГЖИ в прокуратуре, суде.

Роспотребнадзор

Рассматривает жалобы на нарушение прав потребителей при оказании жилищно-коммунальных услуг. Жалобу подают письменно, через портал, в МФЦ. Регистрация в три рабочих дня, ответ — в течение тридцати календарных дней. По результатам проверки ведомство может обязать УК провести перерасчёт платежей, компенсировать расходы жильцов, привлечь компанию к административной ответственности.

Прокуратура

Контролирует законность работы УК. Жалобу подают письменно в районную прокуратуру, через личный приём, онлайн через сайт Генпрокуратуры. Срок ответа — до тридцати календарных дней. Прокуроры запросят материалы проверок ГЖИ, Роспотребнадзора, при выявлении нарушений направят представление об их устранении УК.

Суд

Если надзорные органы не помогли, жильцы обращаются в суд общей юрисдикции по месту нахождения дома. Иск подают в канцелярию суда, почтой, через МФЦ. В заявлении указывают факты бездействия УК, копии жалоб в надзорные органы, протокол собрания собственников. Иск принимают в течение пяти рабочих дней, подготовительное заседание назначают до одного месяца, рассмотрение дела обычно завершается за два–три месяца.

Какие доказательства приложить к жалобе

• копию заявления в УК с отметкой о приёме, подтвердить факт обращения

• фотофиксацию дефектов подъезда с датировкой, несколько ракурсов для масштаба проблемы

• копии ответов УК или распечатку электронной переписки, зафиксировать ответы или их отсутствие

• протокол общего собрания собственников с указанием кворума, решениями об инициировании ремонта

• договор управления домом, квитанции об оплате взносов за содержание общего имущества, текущий, капитальный ремонт

• заключение независимого эксперта или акт технического состояния подъезда от аттестованного специалиста, обосновать необходимость ремонта

• письменные заявления соседей, поддержать жалобу коллективно

Как жильцам организовать общее собрание для согласования ремонта

Сбор кворума и оформление протокола

Жильцы могут провести очное, заочное, очно-заочное собрание. Уведомление рассылают минимум за 10 дней через ГИС ЖКХ, вторым способом — заказным письмом, личным вручением или на информационном стенде.

Для признания решения действительным необходимо присутствие собственников, чьи площади составляют не менее 50 % от общей или имеют не менее 50 % голосов. Если кворум не набран, проводят повторное собрание, решения которого принимают простым большинством от числа пришедших.

Протокол оформляют сразу после голосования. В нём указывают:

• дату, время, место собрания;

• повестку дня;

• список участников с указанием долей в праве;

• результаты голосования по каждому вопросу;

• сформулированные решения;

• подписи председателя и секретаря собрания.

Утверждение сметы и источников финансирования

Перед собранием собирают минимум три коммерческих предложения от подрядчиков по ключевым видам работ — покраска, освещение, ремонт полов, замена дверей. Коммерческие предложения прикладывают к проекту повестки для сравнения цен.

На собрании обсуждают детальный перечень работ, затем голосуют по каждому источнику средств:

• текущий ремонт за счёт ежемесячных взносов на содержание общего имущества;

• капитальный ремонт из фонда регионального оператора;

• дополнительные целевые взносы сверх тарифа;

• собственный целевой фонд дома на специальном счёте под контролем совета.

Решение по смете и финансированию вносят единым пунктом в протокол. Фиксируют:

1. общую сумму и разбивку по видам работ;

2. способ распределения взносов (по площади, по числу квартир или иной согласованный метод);

3. сроки сбора средств и проведения ремонта;

4. ответственных за контроль исполнения (председатель собрания, совет дома, представитель УК).

Ремонт пола, других отдельных элементов в подъезде

Ремонт пола

Ровный прочный пол в подъезде защищает от повреждений, облегчает уборку, создаёт приятный внешний вид. Работы выполняют поэтапно: очищают поверхность, подготавливают основание, выравнивают стяжкой, монтируют финишное покрытие. Примерные расценки на 2025 год:

• Грунтование пола: 50 ₽/м²

• Гидроизоляция обмазочной смесью: 350 ₽/м²

• Керамзитовая подушка (10 см): 450 ₽/м²

• Стяжка (5 см): 600 ₽/м²

• Стяжка (10 см): 800 ₽/м²

• Выравнивание наливной смесью: 500 ₽/м²

• Укладка фанеры (1 слой): 500 ₽/м²

• Линолеум на клей: 400 ₽/м²

• Ламинат на подложку: 400 ₽/м²

• Кварцвиниловая плитка на подложку: 450 ₽/м²

• Кварцвиниловая плитка на клей: 550 ₽/м²

• Паркетная доска на подложку: 650 ₽/м²

• Паркетная доска на клей: 850 ₽/м²

• Массивная доска: 800 ₽/м²

• Керамическая плитка, керамогранит с затиркой: 2 500 ₽/м²

• Установка порожка: 750 ₽/шт

• Плинтус ПВХ: 150 ₽/м.п.

• Деревянный плинтус на клей: 450 ₽/м.п.

Ремонт лестничных маршей и ступеней

Лестничные марши требуют своевременного восстановления сколов трещин для безопасности жильцов, сохранения эстетики. Реставрация бетонных ступеней включает зачеканку, шлифовку, герметизацию, защитное покрытие. Цена — от 1 200 ₽/м².

Ремонт дверей входной группы

Старая металлическая дверь теряет герметичность, скрипит, ржавеет. Основные работы:

• Регулировка петель, замена уплотнителей, смазка механизмов, ремонт замков — от 2 000 ₽ за услугу

• Покраска дверного полотна с подготовкой поверхности — от 600 ₽/шт

• Замена дверного полотна (демонтаж старого, установка нового без учёта стоимости полотна) — от 3 000 ₽/шт

Ремонт окон и остекления

Остекление защищает от холода, шума, влаги. В подъездах уделяют внимание швам, уплотнителям, механизмам, внешнему виду рам:

• Герметизация стыков мастикой или силиконовым герметиком — от 300 ₽/пог.м

• Замена резиновых уплотнителей — от 250 ₽/пог.м

• Ремонт, частичная или полная замена фурнитуры — от 1 000 ₽ за услугу

• Покраска рам и решёток — от 300 ₽/шт

Ремонт почтовых ящиков и домофонов

Почтовые ящики, домофон — часть общего имущества, без них теряется связь с почтой, гостей:

• Замена замков почтовых ящиков — от 350 ₽/шт

• Восстановление корпуса, покраска — от 500 ₽/шт

• Диагностика, ремонт домофонов — от 1 000 ₽/услугу

Ремонт освещения и электрики

Правильное освещение, надёжная электропроводка обеспечивают безопасность, удобство пользования подъездом:

• Замена лампочек (люминесцентные, светодиодные) — от 100 ₽/шт

• Монтаж, замена электропроводки — от 100 ₽/пог.м

Каждый вид работ требует профессионального подхода, соблюдения норм безопасности, тщательного подбора материалов. Использование актуальных расценок помогает составить обоснованную смету, обеспечить качественное обновление всех элементов подъезда.

Что делать, если ремонт сделан некачественно

Подача претензии управляющей компании

При обнаружении дефектов оформите претензию управляющей компании. Опишите недостатки, укажите дату окончания работ, приложите акт приёмки, фотографии, квитанции. Задайте разумный срок устранения — обычно 30 дней. Отправьте письмо заказным с уведомлением или подайте через портал ГИС ЖКХ. В соответствии с Законом о защите прав потребителей, компания обязана дать мотивированный ответ в течение десяти календарных дней, предложить план исправительных работ.

Проведение независимой технической экспертизы

Если управляющая компания не признаёт претензии, закажите независимую экспертизу. Эксперт выедет на объект, осмотрит дефекты, составит подробное заключение с указанием причин повреждений, оценочной сметой на восстановление. Такой отчёт становится ключевым доказательством при обращении в надзорные органы или суд. Стоимость экспертизы колеблется от 10 000 до 30 000 ₽, зависит от объёма работ и сложности обследования.

Жалобы в контролирующие органы

Если недостатки не устранены после претензии или экспертизы, направьте жалобы в:

• Государственную жилищную инспекцию: рассмотрение до 30 дней, выдача предписания УК об устранении нарушений;

• Роспотребнадзор: проверка в течение 30 дней, при подтверждении фактов перерасчёт платежей, административный штраф;

• Прокуратуру: проверка законности работы УК до 30 дней, предписание об устранении нарушений.

Каждое поручение подкрепите копиями претензий, заключением экспертизы, фотоматериалами.

Обращение в суд

При отсутствии реакции надзорных органов подайте иск в суд общей юрисдикции. Укажите требования обязать УК устранить дефекты, взыскать неустойку по 1 % от стоимости работ за каждый день просрочки, компенсировать судебные расходы. К иску приложите копии претензий, ответов УК, заключение экспертизы, акты приёмки, квитанции об оплате. Средний срок рассмотрения спора — 2–3 месяца.

Дополнительные меры защиты

Зарегистрируйте УК в реестре недобросовестных управляющих компаний на портале ГИС ЖКХ для ограничения её участия в госзакупках. При серьёзных нарушениях обратитесь в Росстандарт для проверки применённых при ремонте материалов на соответствие ГОСТ. Такие шаги укрепят вашу позицию в переговорах и в суде.

Можно ли отремонтировать подъезд за счет жильцов по инициативе

Собственники могут взять на себя ремонт общего имущества без участия управляющей компании при условии решения на общем собрании. Такой подход позволяет ускорить работы, выбрать подрядчика на выгодных условиях, контролировать качество на каждом этапе.

Правовые основания самостоятельного ремонта

Закон позволяет напрямую заключать договор подряда с любыми подрядчиками для текущего или капитального ремонта. При этом решение жильцов о самостоятельном ремонте оформляют протоколом общего собрания, избирают уполномоченного представителя для взаимодействия с подрядчиком.

Порядок организации работ жильцами

1. Разослать уведомления о собрании не позднее чем за десять дней удобным способом (через электронные сервисы, заказные письма, информационные стенды).

2. Включить в повестку вопрос о ремонте подъезда с указанием объема работ, примерного бюджета.

3. Провести голосование, утвердить подрядчика, выбрать представителя от жильцов.

4. Открыть специальный счёт или целевой фонд для сбора средств.

5. Заключить договор с подрядчиком, согласовать график этапов работ, порядок оплаты.

Документальное оформление и контроль качества

Договор подряда должен содержать: перечень работ, сроки исполнения, этапы оплаты, гарантийные обязательства подрядчика. После завершения каждого этапа жильцы проводят приёмку, составляют акт приёма с подписями всех участников. Фото, видеофиксация этапов помогут подтвердить качество работ и при необходимости оформить претензию подрядчику.

Преимущества и риски самостоятельного ремонта

Преимущества

• Сокращение сроков без бюрократии управляющей компании, гибкое планирование

• Возможность выбирать подрядчика, ориентируясь на цену, качество, репутацию

• Прямой контроль за ходом работ, быстрая корректировка по замечаниям

Риски

Тщательное планирование, надёжное документальное оформление и выбор проверенных подрядчиков помогут успешно реализовать ремонт подъезда по инициативе жильцов.

Заключение: как эффективно добиться ремонта в подъезде

Системный подход к обращению в УК

Чёткий план действий ускорит реакции управляющей компании. Сначала зафиксируйте дефекты фото, видео материалами. Потом составьте заявление с точным адресом подъезда, описанием проблем, ссылками на нормы. Подайте его лично в офис УК либо через ГИС ЖКХ. Запишите входящий номер, дату регистрации. Мониторьте статус: по правилам УК обязана рассмотреть заявку за 5 рабочих дней, дать ответ в течение 10 рабочих дней.

Активное использование цифровых сервисов

Подача через ГИС ЖКХ, «Госуслуги.Дом» берёт на себя регистрацию, хранит документы, присылает уведомления о ходе работ. В личном кабинете видно, когда УК приступила к ремонту, когда закончила этап. На платформах можно голосовать за включение дома в планы текущего, капитального ремонта и собирать подписи соседей.

Создание поддержки среди соседей

Обращения от группы жильцов вызывают больше внимания. Проведите собрание, договоритесь о формате общения — чат в мессенджере, рассылка по электронной почте, устные встречи на лестничных площадках. Назначьте ответственную комиссию из активных собственников. Делитесь фотографиями дефектов, отчётами о поданных заявлениях, результатами проверок.

Обращение в надзорные органы при бездействии

Если УК затягивает сроки или отказывает, переходите к жалобам:

• Государственная жилищная инспекция: проверка до 30 дней, выдача предписания УК;

• Роспотребнадзор: ответ в течение 30 дней, при подтверждении фактов перерасчёт платежей либо штраф УК;

• Прокуратура: проверка до 30 дней, представление об устранении нарушений;

• Суд общей юрисдикции: иск с требованием исправить дефекты, взыскать неустойку за просрочку, компенсировать судебные расходы.

Коллективная жалоба, подкреплённая доказательствами, повышает шансы на быстрое решение.

Контроль качества и документальное сопровождение

После начала работ принимайте каждый этап лично вместе с представителем УК и подрядчиком. Оформляйте акт приёмки с подписями всех сторон. Фотографируйте результат до и после. Ведите журнал работ со сроками, этапами, замечаниями. Такая документация пригодится для претензий, жалоб в надзорные органы, судебных разбирательств.