Может ли самозанятый сдавать квартиру в аренду?

С 2020 года среди неофициально трудоустроенных людей чаще стало встречаться понятие "самозанятый". Несмотря на популяризацию понятия, сами люди, которые могли бы назвать себя самозанятыми, существуют уже давно. К ним относятся репетиторы, риэлторы, сантехники, а также другие профессионалы, работа которых оплачивается напрямую. Заработок, каким бы путем он не добывался, обязывает со своих доходов человек платить налоги.

Регистрация самозанятости открывает много возможностей. Собственник может сдавать квартиру под аренду, не переживая за факт обнаружения своей деятельности. При возникновении проблем, арендодатель может обратиться в органы правоохранения или суд. Главное - своевременно оплачивать налоги, в соответствии с новым законом для самозанятых.

Кто такие самозанятые и как получить этот статус?

Самозанятыми считаются простые граждане или индивидуальные предприниматели, которые платят налог на доход по профессиональной личной деятельности. Под этим понимаются любые действия, в ходе которых человек получает заработок. Сдавать квартиру в аренду без регистрации самозанятости — это незарегистрированная деятельность, поэтому собственник недвижимости не получает никакой поддержки правоохранительных органов.

При получении статуса самозанятого, НДФЛ заменяется НПД - налогом на профдеятельность. Он составляет не 13%, а 4-6% от дохода, в зависимости от того, поступала оплата от физического или юридического лица. При этом, после регистрации самозанятости, каждый гражданин получает вычет 10 тыс. руб., до момента его исчерпания налог будет равняться 3-4% от дохода. НПД следует оплачивать на все виды получения дохода, от продажи одежды до сдачи недвижимости под аренду. Налогообложение не применимо только к:

Зарплате, которую физлицо официально получает по трудовому договору. Прибыли с продажи недвижимости. Доходу с передачи прав на жилье. Заработку государственных и муниципальных служащих. Сдавать квартиру в аренду и получать доход с нее не учитывается этим пунктом.

При регистрации статуса самозанятого, не требуется указывать, каким способом физлицо получает доход. Но соответствующая строка присутствует и заполнить ее можно, если захотите. Совмещать НПД и НДФЛ можно только тогда, когда физлицо одновременно официально трудоустроено и зарегистрировано, как самозанятый. Чтобы сдавать квартиру под аренду, нужно будет выбрать - платить налоги на профдеятельность как самозанятый, или оплачивать НДФЛ будучи физлицом.

Как зарегистрироваться самозанятым и сдавать квартиру

Хорошая новость для считающих регистрацию самозанятости утомительным процессом с посещением разных инстанций. Сегодня всю процедуру можно официально пройти менее, чем за полчаса, из дома. Все, что потребуется: смартфон, подключение к интернету.

Загрузите из Play Market или App Store приложение "Мой налог". Одноименная функция программы позволит отправить заявку на регистрацию физического лица в качестве самозанятого. Нужно только указать персональные данные, далее процесс завершится без непосредственного участия заявителя. Это касается тех, кто не имел прежде статуса ИП. Для смены режима ИП потребуется обратиться в налоговую по месту жительства.

Уже после регистрации нового статуса, можно сдавать квартиру - первый доход с аренды следует занести в приложение. При безналичном расчете, запросите составление чека у банка, который будет направлен арендатору. Сделать это можно и в самом приложении, указав электронную почту, на которую нужно отправить чек. Информация из мобильной программы передается в налоговую, которая рассчитывает сумму налога и выставит счет онлайн. Оплатить его также можно через приложение.

При удержании информации о доходах, самозанятый может получить штрафные санкции - 20% за первое нарушение, и до 100% от суммы дохода за повторное.

Как платить и какие налоги нужно заплатить, если сдавать квартиру официально

Чтобы официально сдавать квартиру под аренду, с 1 января 2024 года от физических лиц по-прежнему требуется оплата налога на профессиональный доход (НПД). Для самозанятых сохраняются следующие ставки:

• 4% - при получении доходов от физических лиц;
• 6% - при получении доходов от индивидуальных предпринимателей или организаций.

Оплатить налоги за сдачу недвижимости можно через мобильное приложение "Мой налог" или через портал налоговой службы. Самозанятые могут рассчитывать налог следующим образом: если за месяц доход от аренды квартиры составил 50 000 руб. от физических лиц, то налог составит 2 000 руб. (4%). Если доход был получен от ИП или организаций, то налог составит 3 000 руб. (6%). Таким образом, самозанятый, сдающий квартиру, может легко рассчитать и оплатить необходимые налоги с полученного дохода.

Налоги за сдачу квартиры под аренду

Как только вы начали сдавать квартиру под аренду и занесли первую оплату услуги в приложение, потребуется указать ИНН арендатора. С учетом идентификационного номера, налоговая рассчитает налог самозанятого по нужной ставке, в зависимости от того, физлицо или организация перевела средства. Приложение также оповестит об оставшейся сумме вычета, либо вы сами можете проверить ее в ЛК, во вкладке "Налоговый аванс".

Тщательно проверяйте указанные данные. При допущении ошибки, можно аннулировать операцию, указав затем корректный размер платежа. Начисления производятся ежемесячно, до 12 числа, предоставляя самозанятному реквизиты для их погашения, а также указывая сроки оплаты. Оплачивать их нужно до 25 числа - приложение оповестит о сроках, пользователь может настроить автоматическое списание средств с банковской карты. Таким образом, можно без труда автоматизировать процесс, не беспокоясь о налогообложении и лишней трате времени на подачу налоговых деклараций в ФНС.

Сколько налогов нужно будет заплатить

Сумма платежей складывается на основе того, сколько арендодатель получает за сдачу недвижимости каждый месяц. Страховой депозит, передаваемый по факту подписания договора, не учитывается. Что, впрочем, понятно - перед тем, как сдавать квартиру под аренду, арендодатель должен убедиться, что его недвижимость останется в неизменном состоянии. Если же после съезда квартиросъемщиков были обнаружены дефекты или поломки, то депозит не возвращается им, а списывается, и уже в этом случае он будет считаться доходом.

При передаче жителями съемного жилья оплаты за коммуналку не по счетчикам, ее следует регистрировать профдоходом. Если же оплата были проведена исключительно по показаниям счетчиков, согласно Письму Минфина РФ от 11.07.2008 г., она является затратой в интересах нанимателя и не подвержена налогообложению.

Например, как можно легко самостоятельно рассчитать, сколько придется платить, если официально сдавать квартиру в аренду. Допустим, цена аренды составила 15 000 руб. Коммунальные счета - около 5 000 руб. Значит, общая сумма будет 20 000 руб. Опираясь на показатель налогообложения для физических лиц, составляем расчет - 20 000 x 4% = 500 руб. Такую сумму предстоит выплачивать каждый месяц.

Как самозанятому получить налоговый вычет

Официально зарегистрированные самозанятые единоразово получают налоговый вычет в размере 10 тыс. руб. Процентная ставка вычета составляет 1% для переводов от физлиц и 2% от юридических лиц. Проценты учитываются каждый месяц при оплате налога - как только сумма вычета доходит до 10 тысяч, налогоплательщик больше не может пользоваться предоставляемой "скидкой".

Все плюсы и минусы сдавать квартиру

Резюмируем преимущества и недостатки того, чтобы сдавать квартиру как официально зарегистрированный самозанятый. Но прежде обговорим еще один момент - идет ли трудовой стаж при регистрации самозанятости?

Нет трудового стажа

Если вы собираетесь сделать предложение недвижимости в аренду единственным способом заработка, то стоит заранее учесть, что так вы остаетесь без трудового стажа. А это, соответственно, отразится на будущем размере пенсии. Все потому, что если сдавать квартиру, налог с дохода распределяют только в региональный бюджет и фонд ОМС, страховые взносы для ПФР вносятся исключительно по желанию. Это значит, что если хотите позаботиться о будущей пенсии, то потребуется самостоятельно вносить определенную сумму - например, каждый месяц откладывать средства на сберегательном счете.

Плюсы сдавать квартиру в аренду

Среди преимуществ сдавать квартиру официально можно выделить следующие:

• Низкая ставка налога. Это плюс не только для тех, кто зарегистрировал самозанятость, не меняя статуса, но также ИП и тех, кто ранее платил НДФЛ по более высокой ставке. Маленькая ставка способна еще и привлечь к официальной деятельности тех граждан, которые ранее уклонялись от выплаты налогов, как раз из-за высокого процента.
• Неизменность процентов в течение 10 лет. Законом запрещено менять процентную ставку на обозначенный период времени, поэтому, как минимум, 10 лет можно не бояться за ее неожиданное повышение.
• Удобство официальных отчислений. Требуется только регистрация через приложение и внесение всех данных. Оплата налогов автоматизируется.
• Никаких очередей в ФНС. Все расчеты с выплатами собственник проводит, находясь дома.
• Безопасность. Сдавать квартиру под аренду и оплачивать налог на профессиональный доход - значит, иметь поддержку государства, не боясь штрафов и манипуляций квартиросъемщиков.
• Налоговый вычет. Первое время ставка по выплате будет несколько ниже, за счет предоставления налогового вычета.
• Можно не выплачивать страховые взносы. При регистрации самозанятости, собственник освобожден от уплаты страховых взносов.
• Когда угодно можно отказаться от самозанятости. Для этого нужно только оформить соответствующую заявку на сайте налоговой, или через приложение. После рассмотрения заявки и ее подтверждения, человек снимается с учета и лишается статуса самозанятого.

Минусы сдавать квартиру в аренду

Недостатков не так много, но их тоже лучше учитывать перед регистрацией:

• Самостоятельное внесение данных по доходам с аренды. Если не указать данные своевременно, это обернется штрафом.
• Все завязано на работе онлайн-приложения. А как у любого приложения для мобильного устройства, у него могут встречаться технические сбои и ошибки при сохранении данных. На работу также влияет наличие стабильного интернет-сигнала.
• Нет отчислений в ПФР. Этот недостаток будет важен тем, кто обеспокоен о размере будущей пенсии. С доходов с аренды отчисления в Пенсионный Фонд идти не будут. Как решение проблемы, можно рассмотреть возможность самостоятельного внесения взносов.

Как можно видеть, для людей, которые решили сдавать квартиру под статусом самозанятого, за последние годы появилось немало преимуществ. Прежде всего - возможность выплачивать налоги без бумажной волокиты, а также длинных очередей. Быстрое получение статуса, низкая процентная ставка - работа в правовом поле ранее не была настолько простой. От собственника требуется только его смартфон, на который он может установить программу "Мой налог". Регистрация статуса самозанятого открывает все двери для того, чтобы сдавать квартиру под аренду с возможностью официального оформления отношений с арендаторами.