ТСЖ в многоквартирном доме: что это, как создать и стоит ли это делать

1. Что такое ТСЖ
2. Права и обязанности ТСЖ
3. Устройство ТСЖ
4. Как создать ТСЖ: пошаговая инструкция
5. Чем отличается ТСЖ от управляющей компании
6. Преимущества и недостатки ТСЖ
7. Что делать, если ТСЖ не справляется

ТСЖ — некоммерческая организация собственников, юридическое лицо, цель — управление общим имуществом дома, иногда группы домов. Создают на общем собрании, нужно свыше 50% от общего числа голосов по дому, многодомовый формат допускается при общей границе участков, общих сетях, порог в каждом доме — не ниже 2/3. Алгоритм простой: провести ОСС, утвердить устав, избрать органы, затем зарегистрировать юрлицо в ФНС, стандартный срок — 3 рабочих дня. С 1 марта 2025 заочные голосования проходят только через ГИС ЖКХ либо региональную систему, протокол формируется автоматически через 24 часа после окончания голосования, уведомления приходят через Госуслуги. С 1 сентября 2024 действует новый состав раскрытия сведений в ГИС ЖКХ, с 1 сентября 2025 вступят обновления, расширяют перечень, уточняют сроки, форму публикаций.

Что делает ТСЖ по закону: содержит общее имущество, заключает договоры, контролирует качество услуг, отвечает за расчёты при модели «ТСЖ — исполнитель», при прямых договорах расчёты ведут ресурсники, ответственность за ресурс до границы ложится на РСО, ТСЖ отвечает за дом. Норматив — Правила содержания № 491, стандарт управления № 416, Правила коммунальных услуг № 354. Лицензия ТСЖ не нужна, лицензия обязательна для управляющих организаций. Когда выгодно ТСЖ: нужен контроль, прозрачная смета, короткая цепочка решений, можно перейти на прямые договоры решением ОСС, квитанции выставляет РСО, кассовые разрывы у ТСЖ снижаются. С 2025 действует ГОСТ Р 71545-2024 по энергоэффективности МКД, энергосервис помогает финансировать модернизацию за счёт достигнутой экономии.

Что такое ТСЖ

Определение и правовой статус

ТСЖ — некоммерческая организация, юрлицо, объединение собственников помещений в доме. Цель — совместное управление общим имуществом дома, в ряде случаев — нескольких домов. База — ст. 135 ЖК РФ, статус — вид товариществ собственников недвижимости.

ТСЖ существует бессрочно, если иное не заложено в уставе. Устав принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников, действует как локальный закон дома. Товарищество отвечает по обязательствам своим имуществом, собственники по долгам ТСЖ не отвечают.

ТСЖ — самостоятельное юрлицо, реквизиты, счёт, печать. В одном доме допускается только одно товарищество. В многодомном формате — особые условия, отдельные кворумы, расширенная процедура.

Кто может быть членом ТСЖ

Членство добровольное, заявительное. Заявление подаёт собственник помещения в доме. Право вступить появляется после регистрации права собственности. Выйти можно по заявлению, членство прекращается при продаже помещения.

Членами становятся владельцы жилых, нежилых помещений, в том числе юрлица, публичные собственники. У ТСЖ ведётся реестр членов, сведения обязательны к актуализации, запросы обрабатывает правление.

Практика: устав не может ограничить вступление только жильцами, запрет для собственников нежилых помещений незаконен. Суд подтверждает право таких собственников на членство. Совет: храните копию заявления, проверяйте включение в реестр.

Когда и зачем создается ТСЖ

ТСЖ создают решением общего собрания собственников. Порог — более 50% голосов от общего числа по дому. Протокол о создании, устав — обязательные документы. Формат собрания — очный, заочный, очно-заочный, по правилам ЖК.

Задачи раздела — понять момент, контекст создания. Типичные поводы: новый дом без работающей модели управления, желание собственников получить больше влияния на расходы, необходимость собрать несколько близко расположенных домов с общей инфраструктурой в одно управление. В многодомном случае решения принимаются в каждом доме, кворум — не менее 2/3 голосов.

Возможен запуск на этапе строительства. Будущие собственники проводят собрание, принимают решение, регистрируют юрлицо после соблюдения требований закона. Подготовка идёт по общим правилам собраний.

Форматы ТСЖ: однодомовое, многодомовое

Важна точная квалификация формата. Однодомовое товарищество — базовый вариант, один МКД, одно ТСЖ, простое большинство для решения о создании. Многодомовое товарищество — группа домов с общей границей участков, общими сетями, элементами инфраструктуры, отдельные кворумы, усложнённая процедура. Допустим формат «несколько жилых домов» при близком расположении, общей границе, общих сетях.

Таблица для ориентира:

Практический вывод: при сомнении в «общей границе» либо в наличии общих сетей стоит заказать выписки ЕГРН по участкам, технические схемы сетей, подтвердить условия до старта процедуры. Это снижает риск оспаривания.

Базовые документы ТСЖ

Устав — фундамент. Включает наименование с указанием на форму, место нахождения, цели, порядок членства, состав органов, компетенцию, процедуры принятия решений, в том числе где требуется единогласие либо квалифицированное большинство. Рекомендуется предусмотреть использование электронной системы для собраний.

Реестр членов — обязательный список с идентификацией, контактами, долями в общем имуществе. Реестр ведётся постоянно, обновляется при вступлении, выходе, переходе права собственности. Советы: закрепить в уставе порядок ведения, сроки обновления, формат выдачи выписок членам.

Права и обязанности ТСЖ

Основные функции и полномочия

ТСЖ управляет общим имуществом дома, заказывает работы, следит за качеством содержания по утверждённым правилам. Заключает договоры с подрядчиками, ресурсоснабжающими организациями, ведёт аварийно-диспетчерскую работу. Эти процессы опираются на действующие Правила содержания, Правила управления, Правила предоставления коммунальных услуг.

ТСЖ может быть исполнителем коммунальных услуг, либо дом переходит на прямые договоры с ресурсниками. В первом варианте товарищество начисляет плату, делает перерасчёты, отвечает за качество услуги, доступ в помещения при авариях. Во втором варианте расчёты и ответственность за ресурс несёт РСО до границы балансовой принадлежности, ТСЖ отвечает за общее имущество, взаимодействие с приборами учёта. Порядок фиксируется в решениях собственников, договорах.

Деньги под контролем собраний: смета, планы, фонды, займы, отчёты, вознаграждение органов управления. Это прямо закреплено в Жилищном кодексе. Такой каркас даёт прозрачность, регулярный контроль, понятные правила движения средств.

Быстрый ориентир

Обязанности перед жильцами и законом

Главная обязанность — содержание общего имущества на нормативном уровне. Перечень работ, требования к качеству, порядок снижения платы при недочётах установлены Правилами содержания. При нарушении качества коммунальных услуг, перерывах сверх норм действует механизм перерасчётов.

Раскрытие информации — строго по регламенту. Действует приказ Минстроя о составе, сроках, периодичности размещения данных в ГИС ЖКХ, с 1 сентября 2025 заработают изменения к нему. Обязательные разделы, форматы, периодичность — в самих приказах.

Электронные уведомления, онлайн-голосования по вопросам дома — только через государственные системы. Нормы вступили в силу с 1 марта 2025, частные платформы больше не подходят. Уведомления формируются через ГИС ЖКХ, дублируются на досках объявлений дома, протоколы формируются в системе.

Информация по запросам собственников — в разумные сроки, с учётом стандартов управления. Регламент ответов, перечень обязательных документов, формат предоставления закреплён в правилах управления.

Безопасность инженерных систем — отдельный фокус. Обслуживание внутридомового газового оборудования по действующим правилам, контроль вентиляции, дымоходов через профильные договоры. Это снижает аварийность, претензии надзора.

Полезные советы

• Уточните, кто исполнитель коммунальных услуг, от этого зависят квитанции, перерасчёты, отчётность, работа диспетчерской. Основа — правила предоставления услуг.

• Сверьте устав, локальные регламенты, графики публикаций в ГИС ЖКХ с приказами Минстроя, заложите буфер на загрузку. Это помогает избегать штрафов.

• Закрепите порядок ответов на запросы, шаблоны, сроки, каналы, ответственность исполнителей. Опора — правила управления домом.

Ответственность и отчетность

За нарушения правил содержания, ненадлежащее выполнение работ предусмотрены штрафы. Ответственность несут должностные, юридические лица, нормы описаны в КоАП.

За неразмещение, просрочку, недостоверность сведений в ГИС ЖКХ действует отдельная статья КоАП. Практика показывает, предупреждения возможны, штрафы применяются, особенно при повторе.

Внутренняя отчётность — ежегодный отчёт правления, смета, отчёт об её исполнении, заключение ревизионной комиссии. Всё утверждается общим собранием членов ТСЖ, перечень компетенций подробно закреплён в кодексе.

Информационная открытость, ГИС ЖКХ, ответы на запросы

Что публиковать. В состав входят устав, протоколы, договоры, сведения о работах, отчёты, реквизиты для оплат, показатели качества, карточка дома. С 1 сентября 2025 начнут работать обновления состава сведений, сроков, периодичности. Следите за актуальностью, не дублируйте данные, уже размещённые РСО при прямых договорах.

Где голосовать, как уведомлять. Электронные ОСС проводят в ГИС ЖКХ, либо в региональной системе, уведомления формируются в системе, дублируются на досках в подъездах. Использование сторонних коммерческих сервисов после 1 марта 2025 запрещено.

Сроки ответов собственникам. Запросы по раскрытию — без промедления, прочие — в установленные правилами управления сроки, с возможностью продлить при сборе документов, с обязательной регистрацией входящих.

Исполнитель коммунальных услуг: зона ответственности ТСЖ

Если ТСЖ — исполнитель, товарищество принимает показания, начисляет плату, проводит перерасчёты, отвечает за качество услуги, обеспечивает доступ при авариях. Нужны дисциплина расчётов, отлаженная диспетчерская, прозрачные регламенты.

Если собственники ввели прямые договоры, РСО выставляет плату напрямую, несёт ответственность за ресурс до границы ответственности. ТСЖ обслуживает общее имущество, обеспечивает доступ к общедомовым приборам, передаёт данные. Разделение обязанностей фиксируют решениями собственников, договорами.

Чек-лист ТСЖ на 2025 год

• Обновить регламенты публикаций под приказы № 79/пр, № 77/пр, проверить полноту карточки дома в ГИС ЖКХ.

• Перепроверить порядок проведения ОСС, уведомления через ГИС ЖКХ, готовность к электронным протоколам.

• Свести перечень документов для выдачи собственникам, закрепить сроки, формат, ответственных по правилам управления.

• Актуализировать договоры на обслуживание ВДГО, вентиляции, дымоходов, держать документы под рукой для проверок.

Устройство ТСЖ

Общее собрание собственников

Высший орган. Решает стратегию, бюджет, выбор способа управления, крупные расходы. Формы — очная, очно-заочная, заочная опросным путём, заочная с использованием государственной системы. Требования к электронным ОСС, администратору, повестке, срокам установлены ЖК РФ, свежими поправками. Запуск новых правил — с 1 марта 2025.

Короткий ориентир по формам ОСС

Практика без споров: чёткая повестка без лишних вопросов, проект решений заранее, счетная комиссия из нейтральных, проверка площади голосующих по ЕГРН, аккуратный подсчёт по долям. Кворум, пороги по вопросам — по ЖК РФ. Для собрания членов ТСЖ кворум — более 50% голосов членов, для ряда вопросов требуется 2/3.

Правление, председатель

Правление — коллегиальный исполнительный орган. Избирается общим собранием членов ТСЖ, только из членов ТСЖ. Срок полномочий устанавливает устав, но не более 2 лет. Полномочия — «остаточная компетенция», всё, что не отнесено к исключительной компетенции собраний. Заседания, кворум, порядок голосования — по уставу, протокол обязателен.

Председатель — избирается из состава правления, срок — по уставу, по факту не длиннее срока правления, статус единоличного исполнительного органа, право действовать без доверенности. Задача — исполнять решения органов ТСЖ, организовывать работу, подписывать договоры в пределах компетенции.

Конфликты интересов — риск, не запрет. Закрепляйте в уставе фильтры на аффилированность, порядок раскрытия интересов, самоотвод, запрет на голосование при личной заинтересованности, прозрачную процедуру отзыва. Это снижает споры.

Ключевой запрет: член правления, в том числе председатель, не может совмещать работу в правлении с любой работой в этом же ТСЖ по трудовому договору. Делегирование своих обязанностей член правления не вправе.

Ревизионная комиссия

Обязательный контрольный орган. Избирается общим собранием членов ТСЖ. Срок — не более 2 лет, состав — по уставу. Члены правления в ревкомиссию не входят. Полномочия — ревизии финансов, проверка отчётов, заключение по годовому отчёту, акт проверок, предложения по устранению нарушений. Работа по плану, внеплановые проверки по решению собрания членов, либо при выявленных рисках.

Документы органов управления: протоколы, реестры, хранение

Протоколы ОСС оформляются по новым требованиям. Для «бумажных» ОСС — письменный протокол не позднее 10 календарных дней, подписи председательствующего, секретаря, счётной комиссии, приложение бюллетеней, решений, доверенностей. Для электронных ОСС — протокол в системе, электронный документ в машиночитаемом виде, УКЭП оператора. Нумерация — идентификатор из системы. Подлинники решений, протоколов, акт приёма-передачи направляются в ГЖН.

Реестр членов ТСЖ — обязателен. Содержит идентификационные данные, каналы связи, доли в праве, статус членства. Ведение реестра — обязанность правления. Актуализация при смене собственника, при вступлении, при выходе. Доступ к сведениям — в пределах закона, с учётом персональных данных, по запросам членов, по внутреннему регламенту.

Архив ТСЖ — устав, протоколы органов, решения собственников, сметы, отчёты, договоры, заключения ревкомиссии, кадровые документы, регистры учёта. Хранение по номенклатуре дел, сроки — по закону о бухучёте, архивному делу, внутренним регламентам. Ответственный — председатель, либо уполномоченный работник по приказу правления.

Цифровые процедуры: ГИС ЖКХ, Госуслуги

Электронные ОСС проводят через государственную систему, либо региональную при её наличии. Сообщение, голосование, протокол — внутри системы, сроки, роли администратора — по ст. 47.1 ЖК РФ. Использование иных площадок для новых ОСС, назначенных после 1 марта 2025, не применяется.

Памятка ТСЖ на 2025 год

• Перепроверьте устав, положения о правлении, ревкомиссии, процедуры кворума, порядок заседаний, сроки, формат протоколов, приведите тексты к ЖК РФ.

• Утвердите график заседаний правления на год, заведите шаблоны протоколов органов, назначьте ответственного за архив ТСЖ.

• Обновите регламент проведения ОСС с учётом новых требований к протоколам, закрепите роль администратора, порядок идентификации голосующих.

• Проверьте реестр членов, актуализируйте данные, настройте порядок выдачи выписок, защиты персональных данных.

Как создать ТСЖ: пошаговая инструкция

Формирование инициативной группы

Инициативная группа — рабочий штаб, не юрлицо, не орган управления. Задача простая, собрать контакты собственников, подготовить повестку, проект устава, бюллетени, проект протокола, список голосующих по площадям. Полномочия группы фиксируйте в уведомлении о собрании, в протоколе, это снимет споры.

Перед стартом проверьте возможность многодомового формата. Для объединения нескольких МКД нужны смежные земельные участки по данным ЕГРН, внутри контуров — общие сети, элементы инфраструктуры для совместного пользования. Иначе высокий риск отказа, споров при регистрации, оспаривания на практике.

Полезные шаги:

• Сделайте таблицу собственников с площадями, долями, контактами, это база для подсчёта голосов.

• Подготовьте черновик устава, скелет повестки, шаблоны бюллетеней, протокола, доверенности, это ускорит оформление.

• Проверьте, где хранится техдокументация дома, кто ведёт аварийный журнал, это пригодится на переходном этапе.

Подготовка, проведение собрания

Решение о создании ТСЖ принимает общее собрание собственников. Порог — «за» более 50% голосов от общего числа голосов всех собственников дома. Формы проведения — очная, очно-заочная, заочная, заочная через государственную систему. Для «цифры» используйте государственную платформу, это обязательное требование, частные сервисы не подходят с 1 марта 2025 года. В повестку включайте создание ТСЖ, утверждение устава, выбор органов, уполномоченного заявителя в ФНС.

Что указать в сообщении о проведении:

• Дата, место, форма, сроки приёма решений, способ передачи бюллетеней, контакт администратора, порядок вопросов.

• Проект устава, проекты решений по каждому пункту, образцы доверенностей, порядок подсчёта голосов, перечень приложений к протоколу.

• Куда сдавать бюллетени, как получить бланк, когда, где публикуют итоги.

Практика:

• Проверьте список собственников, площади, доли, полномочия представителей, это исключит ошибки в подсчёте.

• Фиксируйте фото, видео процедуры выдачи бюллетеней, журнал регистрации, это поможет при проверках.

• Не перегружайте повестку, разделите большие блоки на отдельные вопросы, это упростит подсчёт.

Подсчёт голосов, оформление решения

Количество голосов каждого собственника — пропорционально доле в общем имуществе, доля — пропорционально площади помещения. Решение считается принятым, если «за» — более 50% от общего числа голосов всех собственников дома. Протокол подписывают лица, проводившие подсчёт, к протоколу прикладывают реестр голосовавших, бюллетени, доверенности, расчёт кворума. Для электронного формата протокол формируется в системе автоматически, хранится в машиночитаемом виде.

Мини-шпаргалка по фиксации:

• Реестр голосующих с площадями, долями, документами, подтверждающими полномочия.

• Таблица по вопросам повестки, результат корректный по долям, кворум посчитан прозрачно.

• Приложения, бюллетени, письменные решения заочного участника, доверенности, пояснительная записка по методике подсчёта.

Регистрация ТСЖ в ФНС

Заявитель подаёт комплект в налоговый орган по месту нахождения юрлица. Пакет, протокол ОСС о создании, устав, заявление по форме Р11001, сведения об органах управления, документ о юрадресе. Срок регистрации — до 3 рабочих дней со дня приёма документов. Подача возможна лично, через МФЦ, почтой, через сервисы ФНС. При электронной подаче госпошлина не взимается, при бумажной — 4 000 ₽.

Подсказки по комплекту:

• Заполните Р11001 в актуальном формате, соблюдайте требования к сканам, подписям, формату контейнера при электронной подаче.

• Проверьте юрадрес, приложите подтверждающий документ, это частая причина отказа.

• Прикрепите устав с отметками по повестке, протокол в полном составе с приложениями, это ускорит приём.

Выбор органов управления

В рамках ОСС утвердите состав правления, выберите председателя, утвердите ревизионную комиссию, назначьте уполномоченного заявителя для ФНС. Эти решения включают в протокол создания, данные попадут в ЕГРЮЛ после регистрации. После регистрации проведите первое заседание правления, закрепите регламент, график заседаний, форму протоколов, пороги одобрений по ключевым расходам.

Устав: обязательные разделы на 2025 год

Устав — база управления. Включите цели, предмет деятельности, порядок приёма, выхода, права членов, компетенцию общего собрания собственников по дому, собрания членов ТСЖ, правления, председателя, ревизионной комиссии. Пропишите порядок информирования, порядок ведения реестров, правила по фондам, займовым решениям, отчётам, внутренний контроль. Для электронных процедур укажите использование государственной системы при заочных формах. Требования к оформлению протоколов с 1 сентября 2025 года учитывайте при описании документооборота.

Что ещё предусмотреть:

• Уполномоченный заявитель для работы с ФНС по изменениям, это ускорит Р13014, Р15016.

• Порядок выдачи выписок из реестра членов, сроки актуализации реестров, правила доступа к архиву.

• Политику по конфликту интересов, раскрытие аффилированности, порядок самоотвода при голосованиях.

Первые 30 дней после регистрации: что сделать

Проверьте запись в ЕГРЮЛ, получите лист записи, устав с отметкой. Откройте расчётный счёт, выпустите УКЭП для председателя, настройте доступ в государственные системы. Направьте в орган жилищного надзора уведомление о начале управления домом, срок — 5 рабочих дней с даты регистрации юрлица. Если заключаете, расторгаете договор управления, также уведомляйте в 5-дневный срок. Запустите приём-передачу техдокументации от прежнего управленца, составьте акт, сохраните копию в архиве.

Чек-лист запуска:

• Добавьте товарищество в нужные госреестры, настройте карточку дома в положенных системах, загрузите устав, протокол, сведения об органах, платёжные реквизиты.

• Утвердите график заседаний правления, перечень локальных актов, шаблоны протоколов, договоров, приказов.

• Определите порядок взаимодействия с собственниками, заведите единый канал обращений, опишите сроки ответов, ответственность исполнителей.

• Проверьте готовность к аварийно-диспетчерской работе, порядок доступа в помещения при авариях, регламент учёта заявок.

Полезные материалы

• Сервис ФНС для электронной регистрации, формирование контейнера с Р11001, подача без госпошлины при «цифре».

• Памятка по новым требованиям к протоколам, ориентируйтесь на действующие правила, учитывайте вступление норм с 1 сентября 2025 года.

• Срок госрегистрации юрлица при создании — до 3 рабочих дней, итог — запись в ЕГРЮЛ.

Анти-ошибки

• Не тяните с уведомлением органа жилищного надзора, 5 рабочих дней пролетят быстро, просрочка создаст вопросы.

• Не проводите «онлайн-ОСС» через частные сервисы для новых процедур после 01.03.2025, решения оспорят.

• Не экономьте на качестве протокола, с 01.09.2025 работают новые требования, машиночитаемая форма для «цифры», аккуратный бумажный протокол для очных форм.

• Не забывайте про формат Р11001, электронный контейнер, валидные подписи, это снижает отказы по технике.

Чем отличается ТСЖ от управляющей компании

Сравнение форм управления

ТСЖ — некоммерческая организация собственников, работает по уставу, решениям собраний. УК — коммерческая компания, управляет домом по договору управления, заключённому с каждым собственником на условиях решения общего собрания. Для УК нужна лицензия, для ТСЖ нет, контроль ведёт жилищная инспекция для обеих форм. Основные правила управления задаёт стандарт управления домом, детали — в договоре управления для УК, в уставе, локальных актах для ТСЖ.

Коротко в таблице

Преимущества, ограничения самоуправления

ТСЖ даёт короткую цепочку согласований, доступ к первичке, гибкую смету, быстрые точечные решения. Подходит активным домам со сложной инженерией, нестандартными задачами. Ограничение заметно, растёт нагрузка на актив, требуются компетенции по расчётам, договорам, документообороту. УК даёт готовые регламенты, штат, лицензия добавляет фильтр качества, зато решения медленнее, зависят от условий договора.

Финансы, тарифы, платежи: кто, как решает

Размер платы за содержание жилья утверждает общее собрание, вне зависимости от способа управления, срок действия решения — как правило не менее года. Для домов без ТСЖ, без кооператива, при отсутствии решения собственников размер платы устанавливает орган местного самоуправления, в городах федерального значения — орган власти субъекта. В договоре управления допускают индексацию по условиям договора, в ТСЖ параметры закрепляют решением ОСС, локальными актами, уставом.

Лицензирование, контроль, риски для УК

УК обязана иметь действующую лицензию, дома включаются в реестр лицензий субъекта, реестр открыт. За нарушения возможны исключение дома из реестра, отказ в продлении, аннулирование. При утрате права управления УК передаёт техдокументацию новому управленцу, продолжает обязанности до фактической смены способа управления.

Исполнитель коммунальных услуг, границы ответственности

Исполнителем коммунальных услуг выступает УК, либо ТСЖ, если дом не перешёл на прямые договоры. Исполнитель принимает показания, начисляет плату, делает перерасчёты, держит аварийную готовность, обеспечивает доступ при авариях. При прямых договорах РСО выставляет плату напрямую собственникам, несёт ответственность за ресурс до границы, управленец отвечает за общее имущество, доступ к приборам, обмен данными. Решение о переходе на прямые договоры принимает общее собрание, действует порядок статьи 157.2.

Документы, процедуры, ИТ-системы

УК работает по договору управления, протоколам ОСС, лицензии, стандартам управления домом. ТСЖ — по уставу, решениям ОСС, протоколам собрания членов. Обе формы раскрывают обязательные сведения по установленным правилам, ведут протоколы собраний, держат карточку дома в государственных системах. Разница — в первичных документах: у ТСЖ локальные регламенты, у УК договор управления как база.

Чек-лист собственника

• Проверить наличие лицензии у выбранной УК, актуальность записи в реестре, состав домов под управлением.

• Вскрыть договор управления, сравнить перечень работ, периодичность, ответственность с требованиями стандарта управления домом.

• Оценить, как дом принимает решения, скорость изменений по смете, готовность актива, реальную прозрачность документов.

• Посмотреть карточку дома в государственных системах, сопоставить публичные данные с договором, уставом, протоколами.

Преимущества и недостатки ТСЖ

Где ТСЖ выигрывает

ТСЖ — короткая цепочка решений, меньше посредников, выше управляемость. Деньги, подрядчики, планы — под контролем собственников, решения принимаются быстро, смета гибкая. Для домов со сложной инженерией это даёт экономию на потере ресурса, меньше простоев, лучше сервис в точках боли подъезд, двор, крыша.

• Видно каждую статью расходов, проще ловить завышение цен, скрытые работы, дубли в смете.

• Подрядчики выбираются под задачу, конкурс на локальные работы, понятные KPI, штрафы, бонусы.

• Энергосбережение окупается быстрее: с 01.01.2025 действует ГОСТ Р 71545-2024, он описывает обязательные процессы, даёт понятную дорожную карту для приборов учёта, классов энергоэффективности, энергосервиса. На практике это снижает коммунальную составляющую в плате за содержание, уменьшает потери ресурса.

• Капремонт легче вести качественно: подрядчик по закону работает по договору строительного подряда, при этом должен состоять в профильном СРО. Это повышает входной порог, дисциплину, контроль качества.

• Репутационный эффект: активный дом быстрее решает бытовые вопросы, легче выбивает встречные условия у поставщиков, получает скидки за объём, соблюдает сроки.

Что может мешать

ТСЖ требует времени, дисциплины, компетенций. Ошибки бьют по карману, по нервам, по срокам.

• Нагрузка на актив: нужен бухгалтер, диспетчер, юрист, техспециалист, процесс-менеджер, без этого теряются деньги, срываются графики.

• Договорная техника: ошибки в ТЗ, в приёмке, в актах тянут споры, пени, возвраты, иногда — суд.

• Дебиторка — реальность. В среднем по стране собираемость держится на 97,5–101% в зависимости от методики, региона, с учётом погашения старых долгов, но «хвост» остаётся. Общая задолженность населения за ЖКУ оценивается около 833 млрд ₽, локально выше. ТСЖ должно работать на опережение, иначе долг перейдёт в кассовый разрыв.

• Рост платежей — внешний фактор. На 2025 год заложена индексация совокупного платежа граждан в среднем по стране около 11,9%, дом должен объяснить логику сметы, фокусировать экономию на управляемых статьях.

• Конфликты интересов, разногласия по приоритетам, «узкие» места коммуникаций — риск для любой самоуправляемой структуры.

Короткий ориентир по эффектам

Как закрепить плюсы, снизить минусы

Фокус на управляемых вещах, без повтора норм, уже описанных в других разделах.

• Смета как продукт: понятная структура, план, квартальные корректировки, резерв на непредвидённые, жёсткие лимиты на внеплан.

• Подрядчики по правилам: единый шаблон ТЗ, календарный план, этапность, KPI по срокам, качеству, фотофиксация, удержания, бан гарантия, штрафы за срыв.

• Энергосбережение как проект: аудит узких мест, цель по снижению kВт·ч, Гкал, кубов, быстрые мероприятия, энергосервис на сложные блоки, контроль окупаемости. Опорная рамка — ГОСТ Р 71545-2024.

• Денежная дисциплина: ранние уведомления, рассрочки, претензионная работа без пауз, работа с ФССП, понятная политика льгот, мотивация за досрочную оплату. Ориентируйтесь на среднюю собираемость, держите план «B» на 2–3 месяца расходов.

• Коммуникации: один канал заявок, прозрачные сроки, ежемесячная «сводка двора», открытые приёмки, опросы по качеству, быстрые ответы.

• Безопасность решений: контроль аффилированности, самоотвод, независимая приемка крупных работ, внешний аудит по итогам года.

Что делать, если ТСЖ не справляется

Куда жаловаться на ТСЖ

Сначала фиксируйте нарушения, затем жалуйтесь. Фото, видео, акты соседей, заявки в диспетчерскую, ответы правления — всё в дело. Электронную почту для обращений больше не используют, с 30.03.2025 электронные обращения принимают через Госуслуги, формы на официальных сайтах с авторизацией, региональные системы, бумажную почту, личный приём. Это прямое требование 59-ФЗ после декабрьских поправок 2024 года.

Возможность смены формы управления

Если правление не тянет, собственники проводят ОСС, меняют способ управления. Решение принимают большинством голосов участников собрания, далее заключают договор управления с УК, при этом группа собственников с долей голосов более 50% выступает одной стороной договора. Это прямое правило ст. 162 ЖК РФ.

Для домов с количеством квартир до 30 доступно непосредственное управление, в крупных домах — нет. Ограничение закреплено в ч. 2 ст. 161 ЖК РФ.

Выбрали новый способ управления — прежнее ТСЖ, кооператив, старая УК в течение трёх рабочих дней передают техдокументацию, ключи, коды доступа, иное оборудование новому управляющему субъекту либо указанному собственнику. Норма закреплена в ЖК РФ, разъяснена Минстроем.

Созвать, уведомить, оформить протокол ОСС нужно по актуальным правилам, введённым 463-ФЗ, с обязательным уведомлением через ГИС ЖКХ. Поправки действуют с 1 марта 2025 года.

Условия ликвидации ТСЖ

Ликвидация идёт по двум базовым траекториям:

• По решению собственников: если члены ТСЖ суммарно не набирают более 50% голосов от общего числа голосов в доме, ОСС обязано принять решение о ликвидации ТСЖ. Это прямая норма ст. 141 ЖК РФ.

• По решению членов ТСЖ: решение о ликвидации принимают не менее чем 2/3 голосов от числа членов, далее создают ликвидационную комиссию, уведомляют регорган, публикуют сообщение, кредиторы заявляют требования не менее двух месяцев.

После ликвидации собственники выбирают новый способ управления, проводят ОСС, заключают договор, запускают передачу документации в трёхдневный срок.

Внутренние меры до «тяжёлой артиллерии»

• Направьте правлению письменную претензию с требованиями, сроками, ссылками на устав, решения ОСС.

• Запросите отчёт ТСЖ по смете, договорам, актам выполненных работ, протоколам.

• Инициируйте ревизионную комиссию, проверку первички, сверку с ресурсниками.

• Выведите на ОСС короткий антикризисный план: первоочередные работы, график, контрольные точки, отчётность по итогам месяца.

• Нет результата — переходите к смене способа управления, ликвидации, жалобам.

Как правильно фиксировать нарушения ТСЖ

• Фото, видео с датой, временем, адресом, ракурсы до, после.

• Акты осмотра от собственников, старшего по дому, УК/аварийной службы, показания ОДПУ.

• Выписки из ГИС ЖКХ: карточка дома, отчёты, сметы, протоколы, реестр работ.

• Копии заявок в диспетчерскую, входящие штампы на претензиях, ответы ТСЖ.

• Расчёты ущерба, переписка с подрядчиками, иные подтверждения.

Сроки, каналы, контроль ответа

Срок рассмотрения обращения — 30 календарных дней с момента регистрации, продление — не более чем на 30 дней, только с уведомлением заявителя. Это ст. 12 59-ФЗ.

Подавайте через Госуслуги, формы на официальных сайтах с авторизацией, региональные системы, бумажную почту, МФЦ, личный приём. Обычная электронная почта для подачи обращений по 59-ФЗ исключена с 30.03.2025.

Нет ответа в срок, получен «отписочный» ответ — направляйте жалобу в вышестоящий орган, либо в прокуратуру, параллельно готовьте ОСС по смене способа управления с учётом действующих правил уведомления через ГИС ЖКХ.

Часто задаваемые вопросы

Сколько человек нужно для создания ТСЖ?

Решение принимают собственники на общем собрании, порог — больше 50% голосов от общего числа голосов дома, кворум не нужен, голоса считают от всех собственников, а не только присутствующих. Протокол подписывают те, кто голосовал «за», затем товарищество регистрируют как юрлицо.

Что лучше — ТСЖ или УК?

Выбор не про форму, про людей, про контроль расходов, про скорость решений. ТСЖ даёт собственникам прямой доступ к смете, к договорам, к подрядчикам, больше гибкости, меньше посредников. УК удобна, когда активного ядра нет, когда дому нужен готовый штат диспетчеров, мастеров, бухгалтеров. Сравнение уже было выше по тексту, здесь — коротко про практику выбора: если есть инициативная группа, понятные цели, готовность разбираться с цифрами, смело в ТСЖ, если нет — безопаснее УК.

Прямые договоры с РСО помогают сократить каскад посредников, снизить риски неплатежей со стороны управляющего звена. Перейти можно по решению общего собрания, либо по инициативе РСО, если у управляющего звена накопился долг в размере двух среднемесячных обязательств по договору, после уведомления РСО договор с посредником прекращается в части снабжения для собственников, расчёты идут напрямую. Коротко по эффекту:

• Платёжки на коммунальные услуги выставляет РСО, претензии по качеству услуги — туда же.

• По содержанию общего имущества расчёты с ТСЖ остаются, договор ресурсоснабжения действует в части ОДН, содержание.

Можно ли создать ТСЖ на несколько домов?

Да, но при соблюдении условий. Земельные участки домов должны граничить, общая инфраструктура должна служить совместно, решение — большинством голосов в каждом доме, затем единый устав, единая регистрация. Такой формат называют «многодомовое ТСЖ».

Сколько времени занимает регистрация ТСЖ в ФНС?

После подачи пакета документов ФНС вносит запись в ЕГРЮЛ за 3 рабочих дня, дальше банк открывает счёт, работа начинается. Срок подготовки устава, протокола, перечней зависит от организаторов.

Какие штрафы у ТСЖ за ГИС ЖКХ?

За неразмещение, просрочку, неполноту, искажение данных в ГИС ЖКХ предусмотрена ответственность по КоАП РФ, статья 13.19.2, предупреждение либо штраф на должностных лиц от 5 000 до 10 000 ₽, при повторном нарушении возможна дисквалификация. Надзор ведёт ГЖИ, предписания обязательны.

Информационная открытость, ГИС ЖКХ, ответы на запросы

С 1 сентября 2024 года действует приказ Минстроя № 79/пр: он определяет, какие сведения размещают в ГИС ЖКХ ТСЖ, УК, РСО, как часто обновлять. С 1 сентября 2025 года вступят изменения приказа № 77/пр, готовим систему, проверяем состав публикаций, контролируем сроки. Для электронных ОСС с 1 марта 2025 года применяем 463-ФЗ: голосование в государственных системах, уведомление собственников через систему, бумажные объявления в подъезде сохраняем, администратор ОСС заводит повестку, сроки, итоги в ГИС ЖКХ, хранение решений — в системе. Подлинники решений, протокола ОСС по новым правилам направляем в уполномоченный орган по порядку Минстроя № 266/пр.

Дополнительно: ТСЖ не получает лицензию на управление, лицензирование — обязанность только для управляющих организаций, на ТСЖ глава о лицензировании не распространяется. Контроль за соблюдением жилищного законодательства осуществляет ГЖИ, при грубых нарушениях инспекция вправе идти в суд, добиваться ликвидации ТСЖ при неустранимых нарушениях создания либо при неисполнении предписания об устранении несоответствия устава.

Вопросы и ответы

• Сколько человек нужно для создания ТСЖ?

  Решение принимают собственники на общем собрании, порог — больше 50% голосов от общего числа голосов дома, кворум не нужен, голоса считают от всех собственников, а не только присутствующих. Протокол подписывают те, кто голосовал «за», затем товарищество регистрируют как юрлицо.

• Что лучше — ТСЖ или УК?

  Выбор не про форму, про людей, про контроль расходов, про скорость решений. ТСЖ даёт собственникам прямой доступ к смете, к договорам, к подрядчикам, больше гибкости, меньше посредников. УК удобна, когда активного ядра нет, когда дому нужен готовый штат диспетчеров, мастеров, бухгалтеров. Сравнение уже было выше по тексту, здесь — коротко про практику выбора: если есть инициативная группа, понятные цели, готовность разбираться с цифрами, смело в ТСЖ, если нет — безопаснее УК.

  Прямые договоры с РСО помогают сократить каскад посредников, снизить риски неплатежей со стороны управляющего звена. Перейти можно по решению общего собрания, либо по инициативе РСО, если у управляющего звена накопился долг в размере двух среднемесячных обязательств по договору, после уведомления РСО договор с посредником прекращается в части снабжения для собственников, расчёты идут напрямую. Коротко по эффекту:

  • Платёжки на коммунальные услуги выставляет РСО, претензии по качеству услуги — туда же.

  • По содержанию общего имущества расчёты с ТСЖ остаются, договор ресурсоснабжения действует в части ОДН, содержание.

• Можно ли создать ТСЖ на несколько домов?

  Да, но при соблюдении условий. Земельные участки домов должны граничить, общая инфраструктура должна служить совместно, решение — большинством голосов в каждом доме, затем единый устав, единая регистрация. Такой формат называют «многодомовое ТСЖ».

• Сколько времени занимает регистрация ТСЖ в ФНС?

  После подачи пакета документов ФНС вносит запись в ЕГРЮЛ за 3 рабочих дня, дальше банк открывает счёт, работа начинается. Срок подготовки устава, протокола, перечней зависит от организаторов.

• Какие штрафы у ТСЖ за ГИС ЖКХ?

  За неразмещение, просрочку, неполноту, искажение данных в ГИС ЖКХ предусмотрена ответственность по КоАП РФ, статья 13.19.2, предупреждение либо штраф на должностных лиц от 5 000 до 10 000 ₽, при повторном нарушении возможна дисквалификация. Надзор ведёт ГЖИ, предписания обязательны.

• Информационная открытость, ГИС ЖКХ, ответы на запросы

  С 1 сентября 2024 года действует приказ Минстроя № 79/пр: он определяет, какие сведения размещают в ГИС ЖКХ ТСЖ, УК, РСО, как часто обновлять. С 1 сентября 2025 года вступят изменения приказа № 77/пр, готовим систему, проверяем состав публикаций, контролируем сроки. Для электронных ОСС с 1 марта 2025 года применяем 463-ФЗ: голосование в государственных системах, уведомление собственников через систему, бумажные объявления в подъезде сохраняем, администратор ОСС заводит повестку, сроки, итоги в ГИС ЖКХ, хранение решений — в системе. Подлинники решений, протокола ОСС по новым правилам направляем в уполномоченный орган по порядку Минстроя № 266/пр.

  Дополнительно: ТСЖ не получает лицензию на управление, лицензирование — обязанность только для управляющих организаций, на ТСЖ глава о лицензировании не распространяется. Контроль за соблюдением жилищного законодательства осуществляет ГЖИ, при грубых нарушениях инспекция вправе идти в суд, добиваться ликвидации ТСЖ при неустранимых нарушениях создания либо при неисполнении предписания об устранении несоответствия устава.