Жизнь в апартаментах: плюсы и минусы проживания

Что такое апартаменты

Апартаменты — это формат недвижимости, который стал популярным за счет низкой цены и удобного расположения. По сути, это нежилые помещения, хотя их активно используют для проживания.

Определение и особенности

Апартаменты находятся в зданиях коммерческого типа. Это могут быть многофункциональные комплексы, где под одной крышей соседствуют магазины, офисы, гостиницы и апартаменты. По закону апартаменты — нежилые помещения, что накладывает свои ограничения на права владельцев. Например, вы не сможете оформить на них постоянную прописку. Только временная регистрация на срок до пяти лет, которую можно продлевать.

Для застройщиков этот формат удобен. Апартаменты можно строить в местах, где возведение жилых домов ограничено, особенно в центре города. Это позволяет застройщикам использовать привлекательные локации для создания многофункциональных комплексов.

Отличия апартаментов от квартир

1. Налоги и коммунальные платежи. Налоги на апартаменты выше, чем на квартиры. Для нежилых помещений налоговая ставка для апартаментов составляет от 0,5 до 2% от кадастровой стоимости, в то время как для квартир обычно — около 0,1%. Платежи в апартаментах могут быть на 20% выше, чем в квартирах аналогичной площади, потому что они относятся к коммерческой недвижимости. Владельцы платят за содержание не только своего помещения, но и коммерческих зон в здании — лобби, офисы, магазины.

2. Нет права на налоговые льготы. Если вы покупаете квартиру, то можете получить налоговый вычет. В случае с апартаментами такая возможность отсутствует. На их покупку обычно нельзя использовать материнский капитал, поскольку они не относятся к категории жилых помещений. 

3. Капитальный ремонт. Владельцы квартир обязаны делать взносы на капитальный ремонт дома. В случае с апартаментами такого требования нет. Но если здание требует ремонта, его стоимость может быть разделена между собственниками апартаментов.

Апартаменты — это жилье со своими нюансами. С одной стороны, они дешевле и часто находятся в удобных локациях. С другой — отсутствие постоянной регистрации, высокие налоги и коммунальные расходы могут отпугнуть тех, кто ищет постоянное жилье.

Преимущества жизни в апартаментах

Жизнь в апартаментах привлекает тех, кто ценит удобство, стиль, хочет сэкономить на покупке недвижимости. Этот формат жилья обладает своими сильными сторонами.

Стоимость приобретения и аренды

Цена — главный плюс апартаментов. Их цена меньше на 15-30%, чем аналогичные квартиры. Земля под такие объекты обходится застройщику дешевле. 

Апартаменты выгодны для сдачи в аренду. Их стоимость выше, чем у квартир на окраине, но при этом ниже, чем у жилья в центре. Это делает апартаменты вариантом для тех, кто хочет сдать недвижимость в аренду или временно жить сам.

Расположение и инфраструктура

Апартаменты строят там, где жилые дома возвести невозможно. Часто это центры городов, деловые районы, места с развитой инфраструктурой. Такое расположение привлекает тех, кто хочет жить в центре событий — рядом с работой, развлечениями, транспортными узлами.

Апарт-комплексы часто соседствуют с офисами, магазинами, кафе, фитнес-центрами, что создает дополнительное удобство. Выходя из дома, можно сразу попасть в деловую или развлекательную среду.

Современные планировки и дизайн

Апартаменты отличаются свободными планировками. Здесь нет жестких рамок, которые обычно есть в квартирах. Можно создавать уникальные пространства: студии, лофты, квартиры-офисы. Панорамные окна, высокие потолки, стильные лобби — всё это создаёт ощущение роскоши.

Многие комплексы предлагают дополнительные сервисы — консьерж-сервис, ресепшн, фитнес-залы. Это добавляет комфорта в повседневную жизнь. В апартаментах всё направлено на удобство и стиль.

Возможности инвестирования

Апартаменты — это выгодная инвестиция. Спрос на арендное жилье в крупных городах всегда высок. Такие объекты легко сдавать, особенно в центре, где много офисов и туристов. Инвестиции в апартаменты могут приносить хороший доход, особенно если сдавать их посуточно.

Недостатки проживания в апартаментах

Хотя апартаменты могут казаться привлекательным вариантом, они имеют свои подводные камни, о которых нужно знать заранее. Проживание в апартаментах связано с рядом неудобств, которые могут повлиять на комфорт и денежные траты.

Отсутствие постоянной регистрации

Главная проблема — невозможность оформить постоянную прописку. Апартаменты относятся к нежилым помещениям, что исключает право на постоянную регистрацию. Вы сможете оформить только временную регистрацию на срок до 5 лет, но она не даст полного доступа к ряду социальных услуг. Например, могут возникнуть сложности с записью детей в школу или детский сад, а также с получением льгот, таких как бесплатное медицинское обслуживание для жителей столицы. Это особенно ощутимо для тех, кто переезжает в апартаменты в крупных городах, таких как Москва или Санкт-Петербург.

Повышенные коммунальные платежи и налоги

Коммунальные платежи в апартаментах выше, чем в квартирах, так как они относятся к коммерческой недвижимости. В среднем они обходятся на 15-20% дороже. Владельцы платят за потребляемые услуги, содержание коммерческих площадей, офисов, магазинов, которые могут находиться в том же здании. Эта разница в платежах может достигать тысяч рублей ежемесячно.

Ежегодные налоговые платежи могут быть в несколько раз выше, чем для квартир аналогичной стоимости. Например, если квартира облагается налогом в 5000 рублей, то для апартаментов налог может составлять от 25 000 до 100 000 рублей в год.

Ограничения в правах жильцов

Поскольку апартаменты — нежилое помещение, они не попадают под действие многих законов, защищающих права жильцов. Закон о тишине может применяться к апартаментам, но его соблюдение может быть сложнее обеспечить из-за смешанного использования здания. Это может создать проблемы, если рядом с жильем находится офис, кафе или другое шумное предприятие. К апартаментам могут не применяться некоторые стандарты по освещению и шумоизоляции, обязательные для жилых помещений, что может влиять на комфорт проживания. Это значит, что качество звукоизоляции или освещенности может быть хуже, и предъявить претензии застройщику будет сложно.

Возможные риски и подводные камни

Покупка апартаментов часто связана с повышенными рисками. Застройщики могут использовать земельные участки, не предназначенные для жилого строительства. В таких районах хуже инфраструктура. Чаще всего в таких проектах нет школ, больниц и других объектов социальной инфраструктуры поблизости. К тому же, если апартаменты находятся в реконструированных зданиях, которые ранее использовались для промышленных целей, это может создать экологические риски.

Правовые аспекты апартаментов

Законодательство о проживании в апартаментах

Апартаменты не считаются жилыми помещениями. Это главное. На них не распространяются некоторые нормы, обязательные для жилья, такие как требования к инсоляции и шумоизоляции. Однако пожарные требования и другие базовые нормы безопасности применяются к апартаментам так же, как и к жилым помещениям. Поэтому даже если вы живете в апартаментах, юридически они остаются коммерческой недвижимостью. Это ограничивает владельцев в правах.

Попытки узаконить апартаменты как жилье ведутся с 2016 года. В 2024 году снова поднимается вопрос о том, чтобы придать им статус жилой недвижимости. Но пока этот вопрос не решен. Владельцы апартаментов по-прежнему живут в коммерческих объектах, что накладывает дополнительные риски и неудобства.

Возможность прописки и регистрации

Постоянную прописку в апартаментах оформить нельзя. Это связано с их нежилым статусом. Но можно оформить временную регистрацию на срок до 5 лет с возможностью продления. Это упрощает вопрос с оформлением документов, но создает неудобства для тех, кто планирует жить в апартаментах долго.

Трудности возникают при поступлении детей в школы или получении медицинских услуг, так как многие льготы привязаны к постоянной прописке. Некоторые владельцы апартаментов пытаются перевести свои объекты в жилой фонд, но этот процесс сложен и требует соблюдения множества юридических процедур.

Особенности налогообложения

Налоги на апартаменты выше, чем на квартиры. Ставка налога на имущество для апартаментов составляет от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости, тогда как для квартир — всего 0,1%. Это делает содержание апартаментов дороже. Особенно это ощутимо, если недвижимость находится в крупных городах с высокой кадастровой стоимостью.

Владельцы апартаментов обычно не могут рассчитывать на налоговые вычеты, как при их покупке, так и продаже. В итоге налоги на апартаменты могут стать значительным финансовым бременем для владельцев.

Апартаменты или квартира: что выбрать

Когда встает вопрос выбора между апартаментами и квартирой, все зависит от целей и приоритетов. Эти два типа недвижимости сильно отличаются по цене, правовому статусу и возможностям проживания.

Сравнение по основным параметрам

1. Цена. Апартаменты всегда дешевле. На 15-30% ниже по сравнению с квартирами. Это возможность купить жилье в престижных районах за меньшие деньги. В то время как квартира в аналогичном месте может оказаться слишком дорогой.

2. Прописка. Важный момент — в апартаментах нельзя оформить постоянную прописку. Только временная регистрация. Для тех, кто планирует долгосрочное проживание с детьми или льготами, этот момент критичен. Квартира же даст постоянную прописку, доступ к социальной инфраструктуре, медицинским услугам, школам.

3. Коммунальные платежи и налоги. В апартаментах коммунальные услуги и налоги обойдутся дороже. Налог доходит до 2% от кадастровой стоимости, для квартир — всего 0,1%. Также коммунальные платежи на 15-20% выше. Это связано с коммерческим статусом недвижимости.

4. Расположение. Апартаменты часто располагаются в центре города или в престижных районах. Это привлекает тех, кто хочет жить рядом с офисами, ресторанами, метро. Но, в отличие от квартир, они могут быть лишены социальных объектов рядом, таких как детские сады и школы.

5. Перепланировка и бизнес. Апартаменты дают больше свободы для перепланировки. В них можно менять планировки, объединять помещения, сделать офис или мини-гостиницу. Квартира такими возможностями не обладает, там перепланировка жестко регулируется.

Рекомендации по выбору

• Для жизни с семьей — выбирайте квартиру. Постоянная регистрация, социальные льготы, близость школ и поликлиник — это важно для долгосрочного проживания.

• Для краткосрочного проживания или инвестиций — апартаменты дешевле, удобнее для аренды, гибки в возможности использования.